武汉轻工大学 《房地产经济学》

课 程 设 计

设计题目：某房地产项目前期策划

姓 名_吴璐_______ 学 院_土建学院___ 专 业_工管1002 __ 指导教师__李红民___

2013年5月28日

摘 要

随着中国加入WTO和我国市场经济不断完善，房地产业在国民经济中的重要性及独立性已初露端倪。房地产开发是一个多种技术与知识的整合过程，包括市场研究、资金运作、规划设计、项目管理、建筑施工、网络技术、销售与客户管理等各环节，然而由于房地产业具有高度综合性、高投资、高收益、高风险的特殊行业特点，使得房地产业受自然、社会、经济等因素的影响较大，具有较大的不确定性。房地产开发中的确存在着大量不做市场调查和可行性分析，盲目上马，结果造成房屋闲置和资金积压的现象发生。由于房地产开发项目本身产需链条长、环节众多、对开发企业的整体运作水平和资源整合能力要求高，使得一般的投资项目评价方法不能完全适用于房地产开发项目。因此，如何减少房地产开发的盲目性，如何做好房地产项目的前期策划工作是当今房地产业的一个热门话题。

本文综合运用房地产经济学的相关理论和模型，结合相关参考文献和研究资料，以东西湖区和江汉区的房地产开发项目作为案例，对该项目的规划设计、经济分析、潜在市场分析、目标客户群分析、投资估算等方面进行前期规划和理论上的可行性论证。

关键词： 房地产开发项目 前期策划 可行性分析 目录 3 3 4 7 7 10 11

4.东西湖区房地产潜在市场分析

市场目标客户研究和市场定位 目标客户层判断 12 13 13 15

项目SWOT分析18 四象限模型分析19 21 23 23 24 25 29 30

地产发展展望 33

1.江夏区房地产市场概况 区域概况

江夏区地处九省通衢的武汉市南大门，位于三环线内，素有“楚天首县”之誉，其东接鄂州，南通咸宁，西临长江，北连武汉东湖高新技术开发区，“武汉·中国光谷”大部分也在江夏区境内，江夏区地域广阔，具有得天独厚的承东启西、连南接北的地域优势。京珠、沪蓉高速在境内交汇，京广、、107国道贯通南北，黄金水道傍西境而过。城区交通便利，距、、、武汉客运港均在30公

里左右，水、陆、空运联系全国、通达八方。江夏区总面积2009平方公里，属江汉平原向鄂南丘陵过渡地段，地形中部高，西靠长江，东向湖区缓斜，全区耕地、山林、水面分占版图面积的1/3，东、北、西南三面临湖，形成江湖怀抱之势。独特的地理条件使江夏得山之灵气，拥水之秀美，湖山相映，气候宜人，众多，其中尤以中山舰、明代楚昭王寝最富盛名。江夏基础设施完善，水、电、路、气、通讯配套完备，境内云集26所高校，拥有国家、高压研究所等一批科研机构。

江夏区已成为武汉重要的工业基地，近几年来，沿江夏大道形成了一片经济产业带，在光谷与纸坊之间架起了经济走廊，而大学城、“药谷”的规划建设和富士康进驻光谷，更为江夏经济注入了发展原动力。GDP发展呈上升趋势，特别是自2007年以来，每年均以高于20%的速度增长，且其主要经济指标增长速度均高于全省、全市平均增长水平，在武汉市近郊区县位居前三甲之列2005—2008年，江夏区连续3年跻身全省县域经济先进县（区）行列。 市场概况

江夏的房地产主要集中在纸坊镇。其中按照行政区域划分主要分布在：城区、藏龙岛科技园、庙山经济开发区，其次大花岭村。 A.大花岭区

大花岭的房地产快速发展主要是随着武汉市内大学外迁，大学城的兴建开始的，开发模式基本上是“小产权”转“商品房”。 客群：

主要是武昌火车站附近及南湖地区拆迁安置人口，其次是少数周边院校企业员工、武昌区其它地区拆迁安置人口。

大花岭区楼盘

规模 项目名称 (万方) 销售均价 业态 （元） 一室50-70 住宅去化率户型（㎡） 备注 鸿发大厦 4 3400 高层 三室140 65% 四室160 五证全无，起价2900 花乐亿家 4 均价3400 26高层 50-100 交房后180天，可办理两证。 富丽 杰座 11 销售均价3600元 高层 2房85-89 商铺成交均3房103-137 价18893元 鸿发 世纪城 46 销售均价3700 高层 2房75-110 （未开盘） 3房120-138 4房238 博雅 豪庭 2 销售均价3400元 高层 2房85-101 （未开盘） 3房111-140 B.汤逊湖区

汤逊湖区域的开发以旅游、居住、大学城、科技园建设等非工业性开发为主，随着大企业大项目的建设，相应的交通、生活配套也日益完善，该地区增