产品方案 （1）地理环境：

该地块位于汤逊湖区，整个地块较平整，无丘陵，小山包，还有零星的湖面分布在地块周围。 （2)商业环境：

周边分布有玉林小区、洛王小区等楼盘和建湘路钢材大市场、新路口集贸市场3个大市场。

李纸公路是武汉城区连接江夏区的要道之一。附近站台主要包括华日汽车城站、康岳花园站、房产大厦站、洞庭茶厂站、福泰新村站、长虹路口站。此外地铁7号线一期起于东方马城站，全长公里，设19个车站，穿越了东西湖区、江汉区、硚口区、江岸区、武昌区、洪山区等6个城区，计划2014年开工建设，2017年建成通车。二期工程由马池站、野芷湖站向江夏区延伸，经停李桥村站、东湖学院站、江夏大道站、纸坊站，止于五里界站。这一重大交通举措也必将为整个江夏区的发展注入新的活力。

小区内设便利店、居委会、派出所等设施，区内还设各种指示牌、座椅板凳，既美化环境又方便居民使用，区内的广场提供了各种实用的健身器材和休息场所，如走廊、亭子等，小区规划以中档多层住宅为主。

楼盘名称 发展商 规模 项目配套 管理费 装修标准 主要户型 销售范围 楼盘概况 一米阳光 项目位置 武汉丽园开发公司 占地面积: 武商量贩、中商平价 元／m２ 实用率 毛坯 小户型为主 企事业单位人员 70％ 虹桥花园附近 户型 户型 面积 一房 二房 三房 占总面 面积 数量 已销 积比(m２) (套) 数量 例 % 37-45 60 20 10 90 128 90 33 70 37 40 30 均价 3500 5000 5500 卖点 30 四房 20 3 6500 140 推出多种户型，方便不同的消费群体选择 重点突出小户型，针对购买能力相对较差的购房者 价格相对较低 该开发项目虽有上述优点，但仍存在交通不便，基础设施不够完善等不足，随着江夏区的发展和地铁七号线的建设，相信会有很大改观 综合 点评 投资估算 （1）前期费用

土地费用：3423*35000=11981万元 可行性研究：200万元

城市基础设施配套费：50元/㎡×70000㎡=350万元 消防设施配套费：5元/㎡×70000㎡=35万元 生活垃圾服务费：12元/㎡×70000㎡=84万元 白蚁防治费：元/㎡×70000㎡=万元 勘察设计费：7000万元×2%=140万元 规划管理费：元/㎡×70000㎡=万元 （2）建设期间费用

建筑安装费：1000元/㎡×70000㎡=7000万元

设备：不考虑电梯，费用为0 供水电工程：7000×2%=140万元

（3）管理费：800万元（根据总投资一定比率估算）

基本预备费：+200)×5%=万元

（4）其他费用：200万元 总造价： 1+2+3+4=万元

注：相关资料及数据由来：

1．土地费用=土地出让金+回源费+市政工程配套费+土地补偿费+安置补助费； 2．土地补偿金+安置补助费=前三年平均年产值*6~10；

3．去年武汉住宅土地均价：3423元,居民安置费：200户居民每户25万计算共计5000万；

4．房屋拆除费：以每平方米350元计算，共拆除房屋面积2000㎡； 5．城市基础配套设施费：50元/㎡；

6. 基本预备费=（建筑工程费+设备及工器具费+安装工程费+工程建设其他费）*基本预备费率}；

7.其他费用包括土地使用费、研究实验费、生产准备费等； 8.管理费包括设备及工器具费+建筑安装工程费。 （5）各项资本金估算（万元）

1.工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利800万； 2.营业费用：经预测每年营业费300万，用于宣传、推销广告等； 3.修理费：（设备+水电）×10%=14万；

4.建设费用：总投资额分三年摊销7066万元；（建设费用=工程总造价/3） 总成本费用（万元）

序号 1 2 3 4 5 项目 工资及福利 营业费用 修理费 建设费用 总成本费用 3 800 300 14 7066 8180 4 800 300 14 7066 8180 5 800 300 14 7066 8180 1.销售收入估算 通过网络调查显示，按汉口区平均房价计算，将该项目房价定为6939元/㎡， 在3年经营期内，第一年售出35%，第二年售出35%，第三年售出30%。 第一年的销售收入：70000×35%×6939＝17001（万元） 第二年的销售收入：70000×35%×6939＝17001（万元） 第三年的销售收入：70000×30%×6939＝14572（万元）

总销售收入为48574万元

2.增值税的估算（增值税税率为17%）：

第一年应纳增值税：17001×17%＝2890（万元） 第二年应纳增值税：17001×17%＝2890（万元） 第三年应纳增值税：14572×17%＝2477（万元） 3.营业税及附加估算

根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为%，城镇土

地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。

城镇土地使用税： 70000×4＝28(万元)

城镇维护建设税：第一年2890 ×7%＝（万元）

第一年2890×7%＝（万元） 第三年2477×7%＝（万元）

教育费及附加： 第一年2890×3%＝（万元）

第二年2890×3%＝（万元） 第三年2477×3%＝（万元）

营业收入、营业税金及附加估算（万元）

序号 1 项目 营业收入 合计 48574 3 17001 4 17001 5 14572 2 3 增值税 营业税金及附8257 826 2890 289 2890 289 2477 加 城镇土地使用 税 城市维护建设 税 教育费附加 578 84 28 28 28 项目SWOT分析

SWOT代表优势（Strengh）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）和威胁（Threats），它是将房地产项目内外部各方面内容进行综合和概括，进而分析项目的优势和劣势、机会和威胁的一种方法。其中，优势和劣势分析主要着眼于项目自身的实力和与竞争对手的比较；而机会和威胁分析则是指外部环境的变化及对项目的可能产生的影响。 （1）S—优势

1.项目地块位于江夏区虹桥花园，地块平整且成熟，绿地率高达30%，自

然环境优良，便于开发；

2.近几年来，在光谷与纸坊之间架起了经济走廊，而大学城、“药谷”和

富士康进驻光谷，更为江夏经济注入了发展原动力；

3.小区的定位属中档次，缺少可替代物业，需求量较大，准确地弥补了武

汉房地产市场空档。 （2）W—劣势

1.项目所处地离市区中心的距离较远，交通略有不便；

2.项目周边的基础设施，如公共交通设施还不够完善，公交路线还较少； 3.项目由于售价较低，定位较独特（突出小户型），在具体实施中需根据实际情况调整。

（3）O—机会