1.随着文化大道、汤逊湖大桥的即将建成，将会拉近江夏与武汉中心城区

的距离；

2.周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市场有帮助作用；

3.区域内现售楼盘以中小户型为主流产品，可以有效利用大中 型户型这一市场真空。 （4）T—威胁

1.国家宏观调控政策构成了对房地产行业的系统性风险，特别是国五条的

出台，反而使房价上升，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目的销售；

2.项目周边新开盘建楼盘较多，激烈的竞争会造成部分目标客户群的流失；

3.土地价格上涨过快，已达房价的一半，会给项目的实施施加巨大的经济 压力；

4.虽然项目毗邻地铁七号线，但该线路要到2017年才完工。 四象限模型分析 （1）国五条的出台

开发成本增加，房地产开发商会因此惜售使市场供应量，即新开发数量减少，导致存量减少，但人口数量是不断增加了，所以房子的刚性需求会越来越多，间接推升二手房价，且开发商极有可能把增加的负担转嫁给购房者，导致房价的上涨。

（2）文化大道、汤逊湖大桥即将建成，地铁七号线也已开始建设

文化大道、汤逊湖大桥、地铁七号线的建设都将带动江夏区的经济增长，从很大程度上改善江夏区的交通状况，拉近江夏区与武汉市区的距离，从而居民的购房需求上升，此时若房地产的供应量不变，则租金、房价必然上升，，引起资产投资市场的开发量上升，房地产存量增大。 销售前景

江夏作为武汉市的四大远郊之一，现已初步形成了以大花山、安山万亩苗木，舒安万亩藠头，梁子湖万亩河蟹，金口万亩蔬菜和13个畜禽小区等为特色

的现代都市农业板块，以开发园区为依托的光机电、生物医药、食品加工、新型建材及冶化、文化出版等五大产业集群工业经济板块，有力地呼应了武汉城市经济圈建设。

随着江夏区的道路及交通系统逐步完善，再加上“药谷”、光谷的日益繁华，江夏区的环境越发良好，吸引了越来越多的房地产前往投资，江夏区的房工业区 地产业欣欣向荣，并进一步拉动了江夏区的经济发展。纸坊和庙山因其独特的地理位置成为了江夏区最有价值的核心区域，由下地价标准表可知，随着江夏区配套设施的逐步完善，地价逐步增长，推动了房地产业的发展。 前： 1.建筑机构落后，空间自由发挥有限； 农业板块 行政居住2.开发力度不大，建筑风格单一； 3.楼盘推广手法滞后； 4.居住形态原始，仅满足生活需求； 5.物业管理处于初级阶段。 后： 1.房地产市场驶向快车道； 2.中小户型将成为房地产热点； 3.开发商重视品牌塑造。

注： 江夏区本月均价达6939，最新发布的房源：

地价标准表

地区 江夏区 A 商业 B C D A B 住宅 C 9 D 7 A 7 工业 B 6 C 5 D 4 18 由上表可知，江夏区由于近几年包括交通系统等各方面的完善，区域经济得到了较大增长，地价、房价也随之增长。 （1）主打卖点: 低房价、小户型 （2）目标消费群体

由于地理优势和城市规划的高度提升，消费者均对次区域的中高档楼盘保持相应的市场追捧热度，区域消费磁场效应强烈，对内吸引力强劲，对外围区域客户的辐射影响力较强。中档住宅是普通人的“大众消费”，即中间阶层人群。 6. 东西湖区多层商品房 建筑规模

此房地产开发项目位于东西湖区金山大道，占地面积40000㎡，建筑容积率2：1，建筑面积为80000㎡，建设期为3年，销售期3年，规划户数970户，是全国品牌TOP10的沿海集团巨资打造的145万方大型高档社区，均价7000/㎡。 产品方案 楼盘 新世界常青二分之一中心 保利公园家 卧龙原野 价格（元/㎡） 9500 6400 16500 银湖翡翠 金地中心城 7200 8700 由上可知，该楼盘的价格相对周边楼盘来说较低，可重点针对低消费人群。 交通状况

该楼盘附近的交通较便利，有多种交通方式可供选择，此外东西湖区域类的武汉天河国际机场距北京、成都、重庆、广州、香港等地均在1000公里 地铁：地铁6号线海景花园站

轻轨：轻轨1号线延长线泾河站 621、737、589， 公交：221路 配套设施 教育 新港苑亲子幼儿园,径河中学,东西湖径河办事处、成人文化学校 医院 东西湖区径河卫生院,径河街先锋卫生室，湖北省兽药研究中心 社区配套 远洋·世界,永丰苑,宜家金磐,永丰苑小区,径河街先锋卫生室 投资估算 建筑面积80000㎡，占地40000㎡ （1）前期费用

土地费用： 3423*40000=13692万元

可行性研究：200万元

城市基础设施配套费： 50元/㎡×80000㎡=400万元 消防设施配套费：5元/㎡×80000㎡=40万元 生活垃圾服务费：12元/㎡×80000㎡=96万元

白蚁防治费：元/㎡×80000㎡=万元

勘察设计费：12000 万元×2%=240万元（占建筑安装费的2%） 规划管理费：元/㎡×80000㎡=万元 （2）建设期间费用

建筑安装费：1500元/㎡×80000㎡=12000万元 设备：0，多层房屋，不考虑电梯

供水电工程： 12000×2%=240万元（占建筑安装费的2%） （3）管理费：600万元

基本预备费：（+80）×5%=万元 （4）其他费用：80万元

总造价=（1）+(2)+(3)+(4)=万元

（5）各项资本金估算

1.工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利800万； 2.营业费用：经预测每年营业费300万，用于宣传、推销广告等； 3.修理费：（设备+水电）×10%=240*10%=24万； 4.建设费用：总投资额分三年摊销9664万元； 总成本费用（万元）

序号 1. 3. 4. 5. 6. 项目 工资及福利 营业费用 修理费 建设费用 总成本费用 4 800 300 24 9664 10788 5 800 300 24 9664 10788 6 800 300 24 9664 10788 （1）销售收入估算

通过网络调查显示，按东西湖区区平均房价计算，将该项目房价定为平均每平方米7000元。在3年经营期内，第一年售出35%，第二年售出35%，第三年售出30%。