第一年的销售收入：80000×35%×7000＝19600（万元） 第二年的销售收入：80000×35%×7000＝19600（万元） 第三年的销售收入：80000×30%×7000＝16800（万元）

总销售收入为56000万元

（2）增值税的估算（增值税税率为17%）：

第一年应纳增值税：19600×17%＝3332（万元） 第二年应纳增值税：19600×17%＝3332（万元） 第三年应纳增值税：16800×17%＝2856（万元） （3）营业税及附加估算

根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为%，城镇

土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。

城镇土地使用税：80000×4＝32(万元)

城镇维护建设税：第一年3332×7%＝ （万元）

第二年 3332×7%＝（万元） 第三年 2856×7%＝（万元） 教育费及附加： 第一年3332×3%＝（万元） 第二年 3332×3%＝（万元） 第三年2856×3%＝（万元）

营业收入、营业税金及附加估算（万元）

序号 1. 2. 3. 加 城镇土地使用 税 城市维护建设 税 教育费附加 96 32 32 32 项目 营业收入 增值税 营业税金及附952 合计 56000 9520 4 19600 3332 5 19600 3332 6 16800 2856 项目SWOT分析

S—优势 1. 小区的地位属较高档次，相对较低消费，具有突出优势； 2. 项目拥有较好的周边环境，交通发达； 1. 该项目规模大，要求高，建设3. 东西湖区域内目前的项目数量较W—劣势 协调难度大； 多，泰跃·金河、耀江·丽景湾、2. 收益水平较低；周边道路环境银湖翡翠、·西半岛、鑫海花城等不佳，容易拥堵。 等，且体量都较大，区域内项目的密集性为全市范围内所罕见， 4. 这充分说明项目所处地块的发展前景较好。 O—机会 T—威胁 1.城镇化进程的加快，住房制度的深1.房地产销售方式已转变为全入改革，消费者消费观念的变化，土方位营销推广上升到价格、质地价格、建筑材料等价格的上涨，房量、品牌、环境、配套等多因素、屋产品质量及配套标准的提高，均为多元化竞争新格局，大量外地开本项目提供了一个较好的投资环境与发企业纷纷入驻武汉以争夺市机遇； 场竞争激烈； 2.是武汉市建设新经济增长带、导入2.来自其他档次房的威胁； 旧城区人口的重点区域，进行大规模3.东西湖区商业地产开发还处住宅开发符合武汉市发展规划；具备在起步阶段，品质较低，业态结很大的增值潜力； 3.地铁二号线的开通为东西湖区的发展带来了新的机遇。 构不丰富。 四象限模型分析 （1）地铁二号线开通

今年底，地铁二号线的开通为许多地段的房地产市场带来了一个房地产浪潮。据报道鲁巷广场无缝对接终点光谷站，借助地铁商机，由现在的低档廉价向中高档转型，单层楼面面积在万方，同时设计200米地下商业街，方便市民在地铁站到公交站换乘。更有光谷国际广场、光谷步行街等商家都愿意出高价，将地铁进出站通道引进到自家门口。

由下图的四象限模型可知，地铁的开通方便乘客出行，推动了商业、旅游业乃至房地产业的房展，东西湖区经济增长，居民的生活水平提高，对房屋的需求增大，随之租金、房价上升，继而引起房地产开发量、存量的增大。 （2）新国五条出台

尽管对于新国五条的看法褒贬不一，但我个人认为它在特定时期内对于调控房价和促进房地产业的更好发展都有重要意义。首先，在楼市出现回暖势头、调控效果逐渐化减的情况下，“新国五条”及时出手，对于正在升温的房价与成交量，无疑是迎头泼了一盆冷水，使已有的初步调控成果没有化为乌有，让购房人恢复信心，也让开发商幻想破灭。其次，“新国十条”规定，房价过快上涨地区，商业银行可根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款，这一举措看似打击了高消费购房者的信心，一定程度上抑制了房地产业的发展，但从长远来看却能稳定房价，鼓励更多消费者加入到购房的大队伍中。房地产

需求增加，而投资者会降低对房地产市场预期的投资回报率，供应量减少，房地产价格上升，但随着房地产价格上升，最终会导致开发量和存量的增加。 销售前景

（1）居民消费能力增强

截止2011年，东西湖区农村人均可支配收入突破10000大关，近六年年均增长%；城镇人均可支配收入突破20000大关，近六年年均增长%，这也说明东西湖区居民收入水平逐年递增，购买力日渐增强。 （2）东西湖区交通发达 1.公路概况

京珠、沪蓉等多条高速公路在此交汇；中环线与外环线覆盖全区50%的面积，轻轨与40多条公交线路畅达武汉三镇。 2.铁路概况

东西湖区距离汉口火车站仅7公里，有轻轨一号线与546、741、505、737、621、222、736、713路公交交汇，畅达武汉三镇。地铁二号线的开通更令东西湖区各方面的发展如虎添翼。 3.航空概况

东西湖区距离武汉天河国际机场18公里，机场路与金山大道相连，驱车仅15分钟路程。 4.水路概况

辖区港口主要分布在汉江36公里的航道口。 地产发展展望 (1)武汉城市规划

总体呈现“一区两片、三城一新”态势，东有金银湖生态新城（生态居住），

南有吴家山新城（政治经济），西有台商产业新城（产业开发），北有新农村建设发展区（农业产业）。 （2）武汉商业地产概况

武汉商业地产主要集中在三环以内，成熟商圈在二环以内。随着大武汉首个城市副中心的定位的确定，以及城市立体交通网络的不断完善，东西湖区未来发展将呈持续快速增长趋势，同时将吸引大量人口导入，不断完善的城市配套功能也将进一步提升东西湖区的居住环境。新兴的商业中心正在向三环以后拓展，绿地金融城等项目在未来将成为重要的商业中心。 （3）未来发展方向与消费群定位

1.一方面东西湖区拥有得天独厚的优美的自然环境及地理优势，另一方面

随着城区可供开发土地越来越少，住宅城郊化趋势越来越明显，间接使得城区房地产价格的上涨，而东西湖区房地产市场价格目前处于较低的水平，这也是东西湖区房地产发展的一个契机。

2.近十年，东西湖区外来人口占到总人口的%，其中大部分为置业客户，通过对东西湖区置业客户进行分析发现区域购房需求为外向吸纳型，东西湖区75%的置业客户来自区域以外，区内消化量为25%，因此研究如何开发适合外来人口的房屋是东西湖区未来房地产开发的主要方向。 7.方案比选 （1）区域对比

江夏区是武汉重要的工业基地，房地产主要集中在纸坊镇，客群主要是拆迁安置人口，区域内现售楼盘以中小户型为主流产品。

东西湖区则拥有优美的自然环境、得天独厚的地理位置和四通八达的交通网络等优势，在过去的两年内房地产开发量稳居武汉市第一位，项目多且体量