影响土地质量的因素、因子有多种，但其作用不同。定级因素、因子的选择，应把对土地质量起决定性作用的主要因素作为必选因素。

（2）普适性原则

城区土地级别是城区土地质量的综合反映，因此要求所选因素能反映土地质量，且覆盖面广，适于城区各类用地。

（3）区内差异性原则

城区土地定级的目的是将城区土地相对地划分为不同的级别。因此，要求所选定级因素、因子在区内分布的差异性明显，这样才能很好地反映定级区域内的土地质量的差异。 2.1.3.3土地定级因素、因子的选择

依据《城镇土地分等定级规程》，本次土地定级选择的参评因素、因子包括4个主因素，7个次因素。 4个主因素为繁华程度、交通状况、基本设施状况、环境状况。

7个次因素为商服繁华影响度、道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、基础设施完善度、公用设施完备度、环境质量优劣度。

在选择定级因子的过程中，道路通达度包括主干道、次干道2个因子，对外交通便利度考虑了火车站、汽车站2个因子。

公用设施主要考虑了学校、医院、公园、农贸市场、超市、博物馆、银行7个因子。 2.1.3.4确定定级因素因子的权重

定级因素因子的权重确定方法主要有指数和法、回归分析法、层次分析法、特尔斐法、聚类分析法、模糊综合评判法等，目前应用较多的是特尔斐法。

（1）特尔斐咨询法

特尔斐(Delphi)咨询法是1964年由美国兰德公司的数学发明家发明的一种常用的技术测定方法。它是一种客观地综合多数专家经验与主观判断的技巧，实践证明它是确定土地定级因素、因子权重的一种有效的方法。

特尔斐法在系统分析中占有重要地位，它能对大量非技术性的无法定量分析的因素作出概率估算，并将概率估算结果告诉专家，充分发挥信息反馈和信息控制的作用，使分散的评估意见逐次收敛，最后集中在协调一致的评估结果上。因此，它测定的可信度较高，是系统工程中很重要的测定方法。

在实际测定中，常采用派生特尔斐法，即由专家直接进行因素评估，取消第一轮的因素征询，给专家提供背景材料和数据。

（2）本次土地综合级别调整中定级因素因子的权重的处理

本次土地综合级别调整中定级因素因子权重的确定采用特尔斐咨询法，按分值评估法确定，综合了30位专家的权重打分。具体结果见表2-1、2-2。

表2-1章丘市城区土地定级因素权重调查表

定级因素 权重 商服 繁华度 0.35 道路 通达度 0.15 公交 便利度 0.1

表2-2章丘市城区土地定级公用设施权重调查表

因素 权重 学校 0.2 医院 0.2 公园 0.2 农贸市场 0.10 超市 0.10 博物馆 0.10 银行 0.10 对外交通便利度 0.1 基础设施完善度 0.13 公用设施完备度 0.12 环境质量优劣度 0.05 14

2.1.4定级因素作用分值的计算

表2－3 章丘市城区土地综合定级因素分值计算方法一览表

主要影响因素 繁华程度 交通条件 主要影响因子 商服繁华影响度 道路通达度 公交便捷度 对外交通便利度 基础设施完善度 公用设施完备度 环境质量优劣度 分值扩散规律 fi=f(1?r)(1?r) 基本设施 环境条件 fi=f fi=f(1-r) fi=f(1-r) 按区域赋值 fi=f(1-r) 按区域赋值 2.1.4.1商服繁华影响度的作用分值

（1）商服中心级别数目及划分依据

根据章丘市城市规划，本次城区土地级别更新共确定了2级商服中心。其中市级商服中心2个，区级商服中心4个。

（2）商服中心边界确定

在商服中心所在的区域内，选择商服业繁华状况突变的地段，以明显的地物或非商服业建筑作为商服中心边界。

（3）商服中心规模指数确定

依据商业企业用地效益的调查资料，按商服中心的年营业额、营业面积、利润额、商店数、职工人数等指标的高低等因素计算综合规模指数，将调查的各指标数据输入计算机相应的数据库中，由计算机自动完成计算过程，并输出结果。其具体计算步骤是:

MMM

Ik＝100×Xk ÷Xmax

M

式中: Ik ——k商服中心的规模指数；

M

Xk——k商服中心经济指标实际值；

M

Xmax ——最高级商服中心的经济指标。

（4）商服中心内各级功能分的分割计算

商服中心功能包含与中心自身级别相应的商服功能和低于其级别的各级功能，中心对土地繁华的影响由这些功能综合体现，并应以相应级别的功能分来衡量。中心内各级功能的功能分按下式进行分割计算:

MMMfi＝Ii-Il MM

fmin＝Imin

M

式中: fi——某商服中心i级功能的功能分；

M

Ii——i级商服中心的规模指数；该商服中心本身为i级时，应取其自身的规模指数；

M

Il——次一级中心规模指数；

M

fmin——最低级功能的功能分；

M

Imin——最低级商服中心规模指数。

（5）商服中心各级功能的服务半径和相对距离确定

商服中心各级功能的服务半径以商服中心边缘为起算点，通过商服中心分布图按下式确定: a）一级商服功能的服务半径等于一级中心边缘到连片建成区边缘的最大距离； b）一级商服功能以外的各级功能的服务半径等于同级商服中心的最大服务距离。 商服中心的不同级功能划分 10 个对应的相对距离区间，相对距离按下式计算。

r＝di÷d [0≤r≤1]

式中: r——相对距离；

di——在i级商服功能的服务半径内，某点距中心的实际距离；

d——i级商服功能的服务半径。

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表2-4 章丘市城区商服中心一览表

级别 市级商业中心 区级商业中心 个数 2 4 影响半径（m） 5000 2000 扩散圈数 10 10 作用分值 100 70

图2—1 市级商服中心作用分值图 图2—2 区级商服中心作用分值图 (6) 商服功能影响作用分衰减公式的确定

综合定级时，各级商服功能影响作用分按下式进行衰减：

MM 1-reij=(fi)

M

上式中：eij——j点受i级商服功能的作用分；

M

fi——i级商服功能的功能分；

r——j点到具有i级功能的商服中心的相对距离。

(7) 商服繁华影响度作用分值计算

商服繁华影响度作用分反映空间上各点受不同级别功能分的共同作用情况。 a）各级商服功能影响作用分取值方法如下：

同时受多个同级功能影响时，取其中最高的商服功能影响作用分；

同时存在多级功能影响时，对各级商服功能影响作用分仅取值一次，并进行加和； b）各点商服繁华影响度作用分按下式计算:

n

MMej= ∑ eij

i=1

M

式中:ej ——j点商服繁华度作用分，即商服中心各级功能对j点的总和作用分；

M

eij——i级商服功能对j点的作用分，i=1，2，…，n； n ——商服中心级别数目。 2.1.4.2道路通达度的作用分值

（1）划分道路类型

按道路在城区交通中的作用可分为主干道、次干道。主干道指联系城区中主要工矿企业、交通枢纽和全市性公共活动场所的道路，是城区中主要客货运输线；次干道指联系城区主干道之间的道路。

（2）道路类型划分依据 按道路宽度划分道路类型。

表2－5 按宽度划分道路类型的标准

道路类型 主干道 次干道 红线宽度 ≈40 米 ≈30 米 16

车行道宽度 14～18 米 11～14 米 （3）章丘市城区道路类型的划分

参照章丘市城市规划，本次城区土地级别调整将道路类型划分为主干道、次干道2类。道路通达情况见表2-6。

（4）道路的作用指数和功能分计算

道路作用指数反映某类道路在城区交通运输中所起的作用。其与道路作用或车流量大小呈正比，数值在 0～1 之间，最佳道路的作用指数值等于1 ，其余类型依次递减（见表2－6）。

表2－6 不同道路类型对应的道路作用指数

道路类型 主干道 次干道 道路功能分计算按下式:

fi＝100×Ii

式中：fi——i类道路功能分；

R

Ii ——i类道路作用指数。

(5)道路影响距离及相对距离计算

a）主干道、次干道影响距离按实际推算，其公式为:

d＝s÷2l

式中: d——主干道或次干道影响距离； s——城区规划建设用地面积； l——主干道或次干道总长度。

b）道路影响的相对距离按下式计算，不同道路类型对应划分10 个相对距离区间。

r＝di÷d [0≤r≤1]

式中: r ——i类道路影响的相对距离；

di——在i类道路影响距离内，某点距该类道路的最短距离；

d ——i类道路影响距离。

表2-7 章丘市城区道路情况一览表

道路类型 主干道 次干道 数量 9 14 影响半径（m） 800 600 扩散圈数 10 10 作用分值 100 80 R

R

R

作用指数 1.00 0.80 （6）道路通达度作用分衰减公式的确定 道路通达度作用分按下式衰减计算：

图2—3 主干道作用分值图 图2—4 次干道作用分值图

17

eij=(fi)

R

上式中：eij——i道路对j点的通达度作用分；

R

fi ——i道路或同类道路的功能分； r ——j点到i道路的相对距离。

（7）计算单元分值

根据表中的有关数据，依指数衰减规律，并考虑道路通达系数的影响，用下列公式计算各类道路对各单元的作用分值，?并进行分值迭加。整个扩散过程和计算过程由计算机自动完成。

RR1-r

fi??Fi(1?r)

i?1n 单元分值计算公式:

式中: f－道路通达影响作用分值；

Fi－i类道路作用分；

r－距各类道路相对距离； n－道路总数。

单元分值修正的计算公式是:

xfi?fi.ki

式中:xfi－某单元修正后分值； fi－该单元的道路通达影响分值；

ki－该单元通达系数。

2.1.4.3公交便捷度的作用分值

（1）公交站点功能分的确定 公交站点功能分按下式计算：

fi=100×Xi÷Xmax

式中：fi——i公交站点功能分； B

Xi——i公交站点流量值；

B

Xmax——最大公交站流量值。

（2）公交站点服务半径和相对距离的计算 具体计算方法如下：

a）服务半径以站点为原点，统一半径为0.5公里。

b）相对距离计算按下式，相对距离划分为2个区间:

r＝di÷d [0≤r≤1]

式中: r ——相对距离；

di——服务半径内某点距站点的实际距离；

d ——公交站点服务半径。

本次土地级别调整确定公交站点51个。

表2－8 章丘市城区土地级别调整公交便捷度指标值表

公交站点数 51

18

B

B

B

B

影响半径 500 扩散圈数 5 作用分值 100