1）样点地价的评估方法

样点地价的评估方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等。章丘市城区各类建设用地评估采用的方法见表2-16。

表2-16 章丘市城区各类建设用地评估方法统计表

用地类型 商业金融业用地 居住用地 工业、仓储用地 2）样点地价的修正

样点地价的修正包括年期修正、交易时间修正、容积率修正、交易情况修正、基础设施配套程度修正等。

2.2.1.6更新基准地价修正系数表

更新基准地价修正系数表，要重新审定宗地地价影响因素及各因素影响宗地地价的权重。更新方法与编制基准地价修正系数表相同。

交易样点修正法 交易样点修正法 交易样点修正法 评估方法 剩余法 收益还原法 剩余法 收益还原法 ―――― ―――― ―――― ―――― 成本逼近法 2.2.2估价资料的调查和处理

影响土地价格的因素很多，如经济发展水平、区位条件、公用设施与基础设施状况、环境质量等。因此，要科学地评估出城镇的土地价格，必须广泛收集各方面的有关资料。资料的广泛性、精确性直接影响着土地价格评估，所以对资料的调查、分类整理和处理是一项很重要的工作。

本次土地估价资料的调查，采用普查、抽查和重点调查相结合的方法进行。调查的资料分为两类：第一类是背景资料；第二类是土地交易样本资料。 2.2.2.1背景资料的收集与整理

(1)资料的收集

背景资料主要从政府各职能部门获得，其中由建委提供城区内各类房屋重置价、维修费、管理费、残值率、耐用年限、交易中的各种税费等统一标准；由中国人民银行提供近年来的存、贷款利率；由国土局提供估价区范围内土地市场交易情况及各地区的大致地价水平等等。背景资料的调查做到了尽可能的全面、完整，它们为基准地价的最终确定提供了重要依据。

(2)资料的整理

收集到的用于估价方面的背景材料需要进行归类整理，以便于查寻和保存。这次调查到的背景材料可分为四类：第一类是反映章丘市总体情况的资料，如章丘市城市总体规划及其它有关文献。掌握这些资料主要是了解章丘市经济发展的总体水平、发展趋势以及规划限制等。第二类是房屋建筑的统一标准，包括各种房屋结构类型的重置单价标准、管理费收取标准、维修费用标准以及残值、耐用年限、交易税标准等。这些数据资料在运算过程中要用到，因此单独归为一类。第三类是其它方面的资料，如农用地征用补偿标准、拆迁费标准、存款和贷款利率、单位土地面积开发费用标准、单位土地面积基础设施配套费用标准。这些资料主要用于确定土地还原率、房屋还原率、农地征用价格的计算以及样点地价的修正等。第四类是有关图件资料，如土地利用总体规划图、城市总体规划图等。 2.2.2.2土地交易样本资料的调查与整理

(1)资料的调查

本次土地交易样本资料的调查主要遵循了以下原则：

第一，样点的空间分布相对均匀。无论哪种土地交易类型，应尽量保证每个级别都有一定数量的样点，且均匀分布。样本数量越多，分布越均匀，反映出的规律性就越强。

第二，各类交易类型全面调查。每种交易类型都从不同的侧面反映相应的地价水平。通过实际调查，广泛收集了章丘市城区的房地出租、房屋买卖、商品房出售、土地征用、土地出让、土地转让、土地出租、

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旧城拆迁资料。章丘市各类土地交易样本情况见表2-17。

表2－17 章丘市城区各类土地交易样本统计表

土地交易类型 样本数 商业房地出租 118 住宅房地出租 29 商品房出售 13 房屋买卖 征地拆迁 土地使用权出让 15 7 77 土地使用权转让 10 合计 269 (2)资料的整理 ①人工样本整理

对样本资料按交易类型进行归类，剔除缺主要项目及不符合要求和数据偏离正常情况的表格。对剔除后的样本按行业和交易类型进行统一编号，然后将样本的空间位置及相应编号重新标注到工作底图上，并输入计算机。

②输入原始数据，建立数据库 ③对原始数据进行瞒价修正。 ④对原始数据进行时间修正

2.2.3商业用地基准地价的评估

2.2.3.1利用租金剥离法估算商服业样点地价

租金剥离法是收益还原法的一种，深刻理解收益还原法的基本原理是正确应用租金剥离法的前提条件。

收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下：

P=a/r[1-(1/(1+r)]

式中：p一有限年期土地收益价格； a－年土地纯收益： r－土地还原利率： m－土地使用年期。

同样，租金剥离法求算地价的基本原理就是从房地总纯收益中，剥去房屋纯收益，用剥离出土地纯收益除以土地还原利率得出土地价格。房地总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。房地出租中的总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。主要包括：经营维修费、经营管理费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金、房屋年折旧费及其它费用。对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。纯收益按总收益扣除总费用计算。土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。租金剥离法的计算公式为：

Rin=Rlg-(E1+E2+E3+E4+B+T) ① Ihn=Phc×rh ② Phc=Phk-(Phk-Phd)×N1／N ③ Pls=[( Rin- Ihn)／S]×1／rd ④ 式中：Rin----房地出租年纯收益;

m 30

Rlg----房地出租年总收益; E1 ----房屋出租经营管理费; E2----房屋出租经营维修费; E3----房屋年保险费; E4----房屋年折旧费; T----房屋出租年应交税金; B----建房资本的利息; Ihn----房屋年纯收益; Phc----房屋现值; rh----房屋资本还原利率; Phk----房屋重置价格; Phd----房屋残值; N1----房屋已使用年数; N----房屋耐用年限;

Pls----宗地单位土地面积地价; rd ----土地还原利率; S----出租房屋用地面积。

首先通过公式①计算出房地出租年纯收益，再由公式②、③计算出房屋年纯收益，最后由公式④计算出各出租样本的单位面积地价。

房地出租的年总收益，就是房屋租赁过程中实际成交的租金。房地出租的总费用包括管理费、维修费、保险费、折旧费、交易税和利息。房地出租总费用的计算：

(1)管理费是对出租房屋进行管理所需费用。根据章丘市房管部门提供的资料，确定管理费为房屋租金的3％。

(2)维修费是指房屋所有者为保证房屋正常使用每年支出的修善费用。根据房管部门提供的情况及对城区房屋维修情况的了解，维修费用按房屋重置成本的2％确定。

(3)保险费用是指房屋拥有者为防止房屋意外损失而向保险公司交纳的费用。因本次调查样点中房屋基本没有参加保险，此项费用作零计。

(4)年折旧费是指房屋本身的价值在使用过程中逐年损耗且转移到房租中按年份逐渐收回的那部分房屋价值，年折旧费的计算公式为:

年折旧费＝(重置价－残值)／耐用年限

房屋重置价是在估价时的建筑材料价格、建筑技术水平下，重新建造与原有房屋同等功能的新建筑物的价格。房屋残值是指房屋使用达到耐用年限时的残余的价值。不同结构的房屋，其重置价、残值(率)

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及耐用年限是不一样的，对于章丘市来说，通过对房管部门的了解以及建筑施工单位的访问，确定不同结构类型房屋重置价、残值和耐用年限标准(见表2-18)。

表2-18 章丘市不同结构类型房屋重置价、残值及耐用年限

结构类型 框架结构 砖混结构 砖木结构 简易结构 结构质量等级 一等 一等 二等 一等 二等 一等 二等 重置价 800 700 600 450 350 300 260 残值率（％） 0 2 2 4 4 4 4 耐用年限 60 50 50 40 40 30 30 房屋现值根据估价期日的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。其公式如下：

Phc=Phk×Dn= Phk-E

式中： Phc:房屋现值 Phk:房屋重置价 Dn:房屋成新度

E:房屋折旧总额

(5)交易税金是指房地出租者按规定向房管部门和税务局交纳的费用。交易税为房屋租金的12％。 (6)土地还原利率和房屋还原利率的确定:

首先收集了近年来银行利率和物价指数变动的资料，?运用国内外常用的确定还原利率的方法进行试算，?确定本次土地估价中采用的还原利率。土地还原利率的确定方法主要有以下三种：

①土地纯收益与价格比率法：选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。

②安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。

③投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。

表2-19 1996年以来十年间存款利率表

调整利率年份 1996.5.1 1996.8.23 1997.10.23 1998.3.25 1998.7.1 1998.12.7 1999.6.10 2002.2.21 2004.10.29 2006.8.19 五年 12.06 9.00 6.66 6.66 5.22 4.50 2.88 2.79 3.60 4.14 三年 10.80 8.28 6.21 6.21 4.95 4.14 2.70 2.52 3.24 3.69 二年 9.90 7.92 5.94 5.58 4.86 3.96 2.43 2.25 2.70 3.06 一年 9.18 7.47 5.67 5.22 4.77 3.78 2.25 1.98 2.25 2.52 上述各种求取还原利率的方法，各有其侧重，也各有一定的道理。本次章丘市城区基准地价更新首先收集了十年来银行利率和物价指数变动的资料，经过分析章丘市实际调查的土地市场出租、出售样点资料和走访房地产开发公司， 对租金和售价之间的比例关系进行分析，参考以上常用的确定还原利率的计算

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方法，同时考虑土地投资风险属中低档，确定土地还原利率为6％。

房屋还原利率一般比土地还原利率高2％，因此本次地价更新工作中房屋还原利率取8％。 根据房屋出租租金及各项费用，由上述公式①求出房屋出租年纯收益；取8%为房屋还原利率，由公式③和②，算出房屋纯收益。取土地还原利率6%，由公式④算出各样点单位面积地价。 2.2.3.2利用商品房开发销售资料计算样点地价

楼价=土地费用+建安成本+利息+利润+税费+管理费

测算整理时利息的确定取平均开发周期2年，贷款利率6.30%；利润率取15%；营业税为造价的3.24%；印花税为5元/平方米；契税为售价的1.5%；管理费取土地和建安投资的2%。 2.2.3.3利用土地使用权转让资料计算样点地价

用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价，?按下式计算地价:

Pls=Plg/S

式中: Pls----转让宗地单位面积地价;

Plg----土地转让方获取的资金或实物作价净收入 S----转让宗地的面积。 2.2.3.4样点地价的修正

经计算后的样点地价还须进行样点地价修正。修正的主要内容有：交易情况修正、估价期日修正、容积率修正、基础设施配套修正、出让年期修正等。

根据章丘市城区样点地价的实际情况，我们对样点地价进行了修正，具体修正方法如下: （1）样点地价的出让年期修正

土地使用年期修正是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用年限的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过使用年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。

我们确定的商业用地的基准地价应是法定最高出让年限下的土地使用权的平均价格。土地使用权的最高出让年限为40年，对样点地价需进行年期修正，修正的计算公式是:

① 有限年期使用权价格修正到最高出让年期地价的计算公式为： Vm=Vml×[1－（1/（1+r））]/[1－（1/（1+r））] 式中：Vm：最高出让年限的土地使用权价格

m1：实际出让年期或剩余出让年期 Vm1：有限年期出让地价 m：土地使用权出让最高年限 r：土地还原利率

② 无限年期地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式为： Vm=VE×[1－（1/（1+r））] 式中：VE：土地所有权价格 Vm、r、m含义同上

(2) 样点地价的交易时间修正

不同交易时间的样点地价，只有修正到基准地价估价期日的地价，才能用于基准地价评估。区别不同土地用途，计算地价的变化幅度。可用地价指数计算。

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