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国有房地产企业财务风险及防范措施分析

作者：张爱国

来源：《财经界·学术版》2016年第13期

摘要：在财务风险上，房地产企业因资金投入大、项目建设周期长、不确定因素多等因素的影响而常常面临着更大的财务风险。加上国有房地产企业起步晚、基础差，内部管理机制不完善，因此，相对于其他的房地产企业而言，面临的财务风险更是错综复杂。为此，本文分析了国有房地产企业财务风险的常见形式，并对国有房地产企业财务风险的防范措施进行了探究，旨在为国有房地产企业提供财务风险防御策略，促进国有房地产企业财务管理水平及市场竞争力的提高。

关键词：国有房地产企业 财务风险 防范措施

近年来，我国房地产行业快速发展，对国民经济的发展起着重要的促进作用。房地产行业具有扩大投资及促进消费的双重功效，是一个高收益的行业，然而在高收益的同时，房地产企业因资金投入大、项目建设周期长、不确定因素多等因素的影响而常常面临着更大的财务风险，尤其是国有房地产企业起步晚、基础差，内部管理机制不完善，面临的财务风险更是错综复杂。因此，对房地产企业的财务风险进行一个全面的分析，并研究财务风险的防范措施是非常有意义的。

一、国有房地产企业财务风险类型分析 （一）投资风险

地产行业是一个投资风险非常大的行业，这种投资风险主要是来自房地产自身经营管理上。房地产开发是一个非常复杂的过程，开发过程中的每一项工作、每一个阶段的经营管理情况都可能对项目房屋产品的市场占有率、经济效益等产生大的影响，从而增大投资风险；其次，由于房地产开发设计的部门、环节众多，要对项目工程的进度、质量、营销等方面内容进行控制的难度是非常大的，很容易出现工程周期拉长、建设成本增加等情况，使房地产企业面临更大的资金压力和市场风险；此外，房地产企业不科学的投资决策也会增加投资风险，许多房地产企业没有进行深入的前期研究及投资可行性分析就进行盲目投资，有些企业甚至存在着盲目跟风投资的情况，这无疑进一步加大了房地产投资的风险。而国有房地产企业由于其自身内部组成、经营等特点，内部治理不健全，往往没有形成科学的决策机制，导致投资活动面临风险更大。 （二）筹资风险

一般来说，国有房地产开发占用的资金量是非常大的，而且开发的周期长、投资额大，自由资金和预售房款往往不能满足房产项目开发的需求，这种情况下，房地产企业只能通过筹集

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资金来进行项目开发。而由于资金的供需市场、宏观经济环境等是不断变化的，筹资就会面临一定的风险，房地产企业如果不能很好的控制风险，因会出现资金循环不畅、无法按期支付本息等问题。虽然说相对于民营房地产企业而言，国有房地产企业融资较容易，但是由于其自有资金的比例较低，对银行的依赖性也更强，因此，一旦房地产市场环境及银行信贷政策出现较大的变动，受到的影响是很大的。 （三）债务风险

负债率高可谓是房地产开发企业的一个突出特点，由于房地产开发项目往往投资额巨大，流动资金需要额也很大，这种情况下房地产企业只能通过银行贷款进行融资。而通常银行的利息都是较高的，房地产还贷主要是依靠房地产项目日后的盈利，因此，如果房地产项目不能按期竣工完成，或者收益不佳的话，房地产企业就会面临着很大的还贷压力。此外，由于国有房地产企业银行贷款相对容易，许多国有房地产企业在借贷的时候并没有结合自身的财务情况进行贷款，存在一定的盲目性，同时，银行经营策略的调整以及房贷难度的增加，都会进一步加大房地产企业的债务风险。 （四）资金回收风险

房地产企业的资金回收风险主要来源于销售风险和信用风险。房地产市场环境是处于动态变化之中的，供求关系的变化对于房产产品的销售有很大的影响，从而造成房屋产品价格的波动。如果市场某种房屋产品供大于求，房屋产品就会出现积压现象，发展到一定程度就可能引发其他更严重的问题，这种情况下，房地产企业的资金就很难回收，就会面临更大的还贷压力，甚至导致破产。而所谓的信用风险主要是指由于应收账款不能及时收回所带来的风险。应收账款主要由首付款和按揭款构成，虽说国有房地产企业一般都能按时收回首付款，但是如果购房者通过按揭来购房，受银行贷款手续、购房者还贷能力等因素的影响，销售资金的回收是很难确定的，这种情况下国有房地产企业就会面临的资金回收风险。 （五）收益分配风险

房地产行业是一个新兴的行业，在其快速的发展中，相关的政策还不是很完善，尤其是在收益分配方面，目前还没有形成系统的收益分配政策，导致分配存在很大的随意性。一些房地产企业在进行项目投资的时候就带有一定的盲目性，对于未来发展的规划更是缺乏考虑，因此在进行收益分配时往往也只是根据房地产市场的走势来进行粗略的判断，并没有结合企业的筹资需求、资本结构等进行收益分配。这种随意性的分配，不仅不利于房地产企业的长远发展，而且由于我国证券法对于发行债券、股票等的公司在盈利水平、财务会计等方面有严格的要求，收益分配的随意性会对这些方面都会产生不同程度的影响，进而对房地产企业的筹资产生间接的影响。

二、国有房地产企业财务风险防范措施探究

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（一）重视项目可行性研究，降低投资风险

项目可行性的研究是房地产企业投资过程的关键一步，也是防范财务风险的有效途径。房地产项目投资是一个投资额大、开发周期长且涉及面复杂的过程，在这个过程中，许多因素都是处于动态变化之中的。因此，国有房地产企业要确保项目投资的准确性就要高度重视项目可行性的研究。做好项目可行性研究，首先，国有房地产企业要积极收集企业内外部信息资料，并确保信息数据在不同部门间传递、共享的畅通，以便相关部门共同对投资项目进行全面、深入的可行性分析；其次，收集的信息资料要全面，外部资料应包括项目当地的经济环境、政府限制或鼓励投资政策等投资环境的研究以及房地产供求情况等市场研究；内部资料也要尽可能的全面，企业现有投资规模、结构、现金流充裕程度等都应在收集的内容中；此外，对于项目可行性的分析过程，应着重对销售收入、前期工程费、房屋开发费等进行预测、估算，在进行净利润、现金流预测的基础上，做出全面的投入产出、投入回报财务评估指标，并综合评价这些指标，分析房地产投资项目的可行性。 （二）拓宽筹资渠道，分散筹资风险

由于房地产项目投资额大，房地产企业往往要通过银行借贷进行筹资，对银行贷款有很强的依赖性，因此，当相关的银行信贷政策发生调整时，房地产企业就会面临很大的资金链压力，面临财务风险。面对这种情况，房地产企业应该努力拓宽筹资的渠道，采取组合式的筹资方式对筹资风险进行分散。比如，自有资金搭配银行贷款、自有资金搭配基金等都是很好的组合式筹资方式，这种灵活性较强的筹资方式，不仅能够有效增加筹资的途径，还可以减少对银行的依赖，是一种很好的缓解企业资金压力及规避筹资风险的办法。 （三）加强筹资过程监控，减小负债风险

国有房地产企业股东大会大多流于形式，应有功能很难得到发挥，缺乏有效的内部控制机制，导致法人治理结构弱化及付款程序不健全、资源配置不到位、业务流程不统一、监督不到位，给企业带来财务风险隐患。因此，国有房地产企业要减小财务风险，就要完善内部机构及职能，加强筹资过程监控。首先，房地产企业应该指定专门的部门或人员对筹资进行专项管理，严格审查筹资项目，确保筹资纳入筹资预算中，并符合预算的规定；其次，要随时掌握筹资进度、资金到位等情况，出现问题要进行及时的协调和解决；此外，要加强对筹资部门的监督，确保筹资执行部门按时地向企业管理部门汇报筹资进度等情况；同时，对于资金的使用情况也要进行严格监控，以确保筹集的资金按照计划合理利用，避免随意挪用资金给企业带来新的财务风险。

（四）做好房屋销售市场调查，防范资金回收风险

要有效防范资金回收风险，国有房地产企业就要全面做好房屋销售市场行情调查工作，时刻关注房屋市场供应量、价格变动等反应供求状况的指标变化。在做好市场调查的基础上，对销售成本、开发建设成本等进行正确核算，并结合市场实际行情确定合适的销售价格。房地产