关于开发经济适用房及回迁房税收政策探析
发布日期：2011-04-01 来源：唐山地税局国际税收研究会
刘万刚 孙丽英
随着全市各县城区平改工程的日益加快，唐海县按照3年基本完成城区平改任务
的目标，总建筑面积96万平方米；强化城市低收入家庭住房保障，年内完成2万平方米经济适用住房建设。同时，自2010年5月起，该县以村队拆迁整合为突破口，加速推进统筹城乡发展工作，力争用两年时间，构建起由1个中心城区、5个卫星镇和17个居住社区为组团的现代化滨海城市新格局。当年实施首批42个村队拆迁整合，涉迁居民4572户。房地产市场因时而变，回迁房和经济适用住房建设，成为城市建设的一号工程，涉及房地产开发商和住房享有者的各税种优惠政策及特殊规定也成为时下征纳的热点问题。笔者结合相关的政策文件规定，进行探析。
一、房地产企业开发经适房的相关税收政策简析 （一）土地增值税方面的优惠政策及鼓励性政策
1、《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值
额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。2007年11月19日，由建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局重新下发了《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号），废止了[2004]77号文件。新文件规定，经济适用住房，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，单套建筑面积控制在60平方米左右。
2、一般不预征土地增值税。如河北省地方税务局2006年印发了《土地增值税管
理办法》,办法中第十二条规定：纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定征、免土地增值税，这项规定加速了房地产开发商的资金流转。
（二）城镇土地使用税方面的优惠政策
财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的
通知》（财税[2008]24号）第一条规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建筑廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。根据2007年《河北省财政厅 河北省地方税务局关于调整全省城镇土地使用税适用税额标准的通知》，我县城区规划范围内即一级地段为每年3元/平方米；其他区域即二类地段为每年2元/平方米。经济适用房如建于城区，占地一亩，一年内可免征2000元，其他区域则可免征1333.34元。
（三）印花税方面的优惠政策
财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的
通知》（财税[2008]24号）第一条规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建筑廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。印花税按合同金额的万分之五缴纳。
（四）企业所得税方面的鼓励性政策
国家税务总局《关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发
[2009]31号）规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%；开发项目位于县（市）区的其他商品房计税毛利率不得低于
5%。当期预征的企业所得税大大低于其他商品房。
需要注意的是，要享受税收优惠政策，房地产开发商要按规定向税务局报送经济
适用房资料。虽然各地实际情况可能有所不同，但主要包括项目计划批准证书、立项报告、经济适用房批准文件及主管税务机关要求报送的其他资料。
二、房地产企业开发回迁房的相关税收政策简析
1、契税。《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房
屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。目前国家对房地产企业发生的房屋回迁业务并没有规定相关的减免政策，因此，开发商在取得土地等不动产时，需要按全额计算契税，不可以扣除回迁业务中相当于拆迁补偿的部分。
2、营业税。房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动
产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”缴纳营业税。开发商发生房屋回迁业务，开发商应在交付回迁房屋或被拆迁户全部支付差价的时候缴纳。目前，省局在旧城改造补偿有关营业税的政策规定中，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由地税机关按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税，对超面积部分按取得的实际收入征收营业税。实际工作中,因平改拆迁补偿安置方案情况不一，补偿置换中等面积的尺度难以把握，特别是以宅基土地面积置换楼房面积的，为政策掌握与执行增加了难度，如我县县城小区拆迁方案大致有：县区内的平房住户主房面积与返还面积为1：0.8或占地面积与返还面积1：1.1两方案二选一，置换商用房则按座落地点及层数不同区别为1：1及1：1.2、1:1.4等情况。村队拆迁整合主房（建筑