大型商业的营运管理模式

【商城经营管理模式】

【1】统一管理，分散经营

■统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。 ■统一招商管理：对招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 ■统一营销管理：为商业中心策划1年365天的系列营销计划。

■统一服务监督：成立管理委员会，指导、协调、服务、监督承租方的经营活动，保证商城的高效运转。

■统一物业管理：有效地进行建筑空间的维护和保养

【2】运营创新

（1）采用新型商业设施，提高商业运营效率，处处节约客户时间，从细节上体现

对客户的人文关怀。例如在超市收银方面采用能够并行操作的新型收款桌，同一通道设置多部收款机，减少顾客排队等待时间。

（2）充分发挥以商引商的原则，淘汰低素质供应商与服务商家，确保经营水平 （3）建立完整的运营培训体系，为商家代招聘服务员，统一培训服务员。 （4）严格科学的业态管理与招商管理

【商业管理的主要内容】

商城的管理水平关系到经营成败，必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。经营管理主要包括四个方面：承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。

【1】租赁政策与承租服务

商业的目标市场定位为商圈内所有居民及部分旅游者。核心承租户一般占商城营业面积的40-50％。在租赁合约方面采用商业中心协会格式进行管理。商城制定相应的承租户政策，提高承租户质量，招商对象的最高目标都是各种类型的名牌商店、餐厅和服务机构，最低目标是部分名分名牌店铺和部分非名牌店铺。

【2】业态管理的原则是根据不同区域业态的实际运营效果，让销售

最好的商品业态得到商城内最佳位置

根据业态调整要求，确定招商计划，不断让优秀的供应商进场，淘汰经营不善的供应商。招商工作遵循以下程序：调查—谈判—审核—准入—追踪，要求其提供营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用批发代理商）、税务登记证、法人授权委托书，以及其它特殊证明（如化妆品、食品的卫生许可）。注意引进国外品牌，对国外购物中心商品种类进行统计分析，根据商城经营主题与档次，组织核心商户统一引进，填补区域内商品种类空白。

【3】营销管理

重点是吸引更多的购物者光顾，通过选择适当的营销方法吸引购物者光顾。

【4】服务管理

商城设立管理专家组成的管理机构，对购物中心的一切行政事务进行统一管理，承租户承担合理的管理费用。维护承租户利益，加强与承租户的合作。设立商务中心，提供高性能电脑接入宽带网络，设置传真、不同种类复印设备，为商业人士提供方便的商业服务，包括设置商务网吧、数字化图书馆。

【商城的商业营销】

【1】精心制定全年营销计划，以体验营销理念为出发点

商城营销在占有经营过程中占有重要地位，从台湾零售业专家在大陆的咨询实践来看，营销与招商同样重要。制定营销计划要考虑如下因素：

（1）消费者的需求和消费偏好 （2）地域文化特点以及价值导向

（3）竞争对手的情况，本公司在竞争中所处的地位和资源情况

（4）根据年度销售目标确定营销费用，例如销售额为16亿元，营销费用可以达到

1000万元以上。

（5）团队建设的目标和培训计划。

【2】具备大型客户营销互动组织能力，要求具备强大的营销项目管

理能力

营销部门的团队建设至关重要，营销人员写出策划方案只是第一步，大型营销活动的组织与实施关系到营销活动的成败。

【3】文化营销为主线，深入社区营销，推拉营销模式结合

从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们得普遍共识，由于现代商城的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。

【商业物业管理】

经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。日常物业管理：装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：

A.高标准卫生管理对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格

的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。

B.绿色装修的统一管理 与装饰协会联合成立绿色装修管理小组，对整个商场的

整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷性服务。装修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。

C.为客人提供一站式服务，一个服务台、一个电话统一对外，服务中心负责协调

内部事务，避免浪费客户时间

D.高标准管理各个停车场，鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业