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住宅设计之单体设计调研报告

小区规划设计告一段落，各种单体建筑的设计是这一阶段的主要任务，包括套型设计，会所设计，幼儿园单体，各种管理及辅助用房的设计。本次调研主要从以下几个方面进行：

1， 2， 3， 4，

各种套型的现状分析及本次设计的大致思路； 当前会所建筑在小区中的作用；

单体建筑的个体风格与整个规划风格的关系； 其它一些辅助用房的设计。

一，各种套型的现状分析及本次设计的大致思路

当今市场上充斥着各种各样的套型，有的是经过实际的思考结合所处地势而创造出来的，而有的则是简单的照搬过来的，跟所处环境则没有任何关联。住宅建筑的设计，不单单是外立面风格会与外界产生关系，内部空间的划分也同样会因地而异。如下图，在中心景观周围都是相同的套型，但并不是简单的

复制就可以了。设计套型的时候，要充分考虑到它所处的位置以及周边的环境。就上面的例子而言，在中心景观东面和在中心景观西面，其内部空间的划

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分应该是不相同的，虽然是相同面积的套型，但我们不应该让厕所或者厨房占用面向景观的部分，而让卧室或者客厅没有景观可看。

住宅建筑的一个重要的经济指标是使用面积系数（K值），它直接关系到你买到的房间面积中间有多少是能够直接利用的。当今房地产市场上多用容积率来评价一个楼盘的好坏，这是不全面和不科学的。容积率只能表示一定的土在面积上所能建筑的建筑面积的大小，而不能表明业主花钱买到的面积中有多少是可以直接利用的。而使用面积系数却可以表示出来。使用面积系数是指总套内使用面积和总建筑面积的比值。多层住宅的K值一般会在０.８以上，而现在新开发的住宅一般都是小高层或者高层，其K值一般在0.7到0.8之间。提高住宅建筑的K值，不管是对投资方或者是对业主都有好处。而对设计者来说则是一个考验。室内空间划分不单单要考虑到功能的需要，有时候它也会影响到业主的经济利益，即使用面积系数的大小。其影响因素主要有楼梯间及各种管道井的大小，墙体的选择及多少，阳台的大小等等。下面结合一些套型实例来分析一下K值对住宅面积的影响。

郑州某楼盘套型图

这是位于郑州的某楼盘的一个套型图，高层住宅，一梯两户两个单元。其经济技术指标如下：

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一梯两户相较于一梯三户来说，K值在同等条件下会小，但使用起来却更加方便，减少了相互间的干扰。该套型为一梯两户，对称布置，K值为74.14％。如果布置方式再做些改动，有可能还会提高一些。高层住宅之所以K值提不上去，是因为竖向交通面积太大，而这又是不可避免的。设计师想要提升K值，绝对不能拿交通面积来说事，必须要满足规范的要求。而有的时候我们要需要提高K值，可以从以下几个方面入手：

①，保持原设计外形，决不扩大规划批准面积，并尽可能减小； ②，维持原设计楼梯，电梯选型及几何尺寸，并保证其消防规定的面积，保证楼梯，电梯及其前室布置直接靠外墙（取消机械加压送风系统）； ③，准能基本对称布置，尽可能缩短交通走道面积，这是节省公用面积的关键；

④，原设计户室比不变，保证原套型使用面积并有所扩大；

⑤，各套型均达到“三明”，主卧南向，客厅尽可能南向，房型更优化更规则；

高层住宅使用面积系数的增加，可以节约整栋楼的建筑面积，这对节约国家用地（可以增加区内绿化用地和公共服务用地），降低开发商建设造价，提高买房人得房率都是有大大的好处的。近年来万科做的几个项目，都有很高的容积率和使用面积系数，然而其室外环境做得也是相当好。所以，让开发商的利益和业主的利益同时得到满足，是对设计师的一个考验，也是未来房地产市场的一个发展方向。

套型设计是一个很烦琐的活，要考虑到业主的目前实际使用情况，有时候还要考虑到未来随着家庭成员变化而带来的住房需求变化。市场上的一些做得比较好的楼盘，都会考虑到住房的未来发展方向，也有专门为有特殊需求的业主而设计的住宅套型，比如超大面积两代居套型，“分锅不分家”。然而本次设计只涉及到一般的用房需求，也就是一般的套型设计，故调研也针对市场上的一般套型展开。

案例一：本楼盘位于郑东新区，该套型图为本楼盘的C地段，一梯三户，面积在７０平到１１０平。套型１和套型３都是三室两厅两卫，套型１则为两室两厅一卫。套型１厨房餐厅过于拥挤，两个卫生间中的一个为暗房间，不利于利用，优点则是客厅和主卧都有比较好的朝向。而套型２则不好布置了，因

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