业务部专业管理制度(A) 下载本文

业务部专业管理制度

为规范业务工作制度,提高业务工作质量,提升各业务专员工作水平特别制定了本章程,该章程主要包括主导项目的开发及可行性分析、房地产市场短期、中期预测分析,以宏观经济高度预测省、市、区域的房地产发展、办理项目的土地征用、立项、施工许可、预售证等有关报建手续、协调评估公司对倍拆迁户的店(住)面积,价值等相关资料的核实整理并建立专户档案包管资料、被拆迁户的合同签订、搬迁、安置的有关事项、填报公司月、年度统计表。

8.1主导项目的开发及可行性分析

8.1.1市场调查、市场前景预测及建议,项目市场潜力分析

一、

工作流程

确定市场调研的目的-搜集资料信息-制定调研究计划-进行调研-资料分析-市场潜力分析、项目前景预测及建议

1、

确定市场调研的目的 搜集资料信息

2、

通过各种信息渠道(包括上网)进行行业、区域、

企业(项目委托单位)的信息收集和分析,提交以下资料

⑴Aa0 项目土地招标文件 ⑵Aa1 挂牌文件 ⑶Aa2 项目竞投文件

⑷Ab00国民经济、产业资料 ⑸Ab01人口调查资料 ⑹Ab03 城市规划及建设 ⑺Ab02 居民生活、消费水平

3、

制定调研究计划

根据上述收集的资料和现有的 (市调表)格结合调研目的,确认调研的重点内容、调研的时间、地点与人员,并请调研计划表(编号)上报特助进行下单。组建项目团队,进行人员分工。

4、

进行调研

项目调研团队人员按调研计划中确认的市调表中的内容进行调研,务必作好认真、仔细。一般采取的做法是从单个楼盘(项目楼盘)到周边楼盘(竞争楼盘)再到区域市场,再由区域市场到周边楼盘再到单个楼盘。

市调结束后,应提交按要求填写的市调表。

5、

资料分析

调研结束后,根据市调表按单个楼盘和区域市场进行分析

⑴、单个楼盘级周边楼盘分析的主要内容包括

①、

产品分析:

产品分析的第一部份是分析楼盘的地理

a、

位置。从大的方面讲就是分析楼盘的历史沿革和区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等),了解区域交通状况(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等),了解区域公共配套设施和人文环境。从小的方面讲,分析楼盘的进出道路如何,是否临街等。(它的优劣与否往往决定了楼盘的大部分价值)

b、

产品分析的第二部份是对具体产品的分

析,就是对楼盘市调的主体部份进行分析。该部份的重点在于了解楼盘的指标和参数,它具体包括土地的大小、总建筑面积、产品类别与规划,建筑设计与外观,总建套数与户型、面积、格局配比、建

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筑用材,公共设施和施工进度等。

②、

价格组合

楼盘的价格主要包括产品的单价、总价和付款方式。

③、

广告策略

广告策略主要包括广告基调的推敲,主要诉求点的把握,媒体的选择,广告密度的安排和具体实施效果等。具体广告行为的市场调查不可能攘括各方面的大小事项,关键是把握其广告策划的精髓。

④、

销售执行

销售执行一方面指具体的业务安排,如销售点的选择、人员的配置、业务执行等:另一方面则是调查实际销售结果,如什么样的户型最好卖,什么样的总价最为市场所接受,吸引客户最主要的地方是什么,购买客户群由什么特征等等。

⑵、区域市场的分析主要包括

①、

区域分析

区域分析是指在特定的区域中,对影响房地产市场的交通干线、区域特征和发展规划三方面因素的综

合分析。

②、

区域产品分析

区域产品分析主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内,楼盘的总量、类别、位置分析、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场发应和市场空白点的捕捉

③、

需求特性

需求特性是指区域人口数量的密度、人口结构和家庭规模、购买力水平、客户的需求结构与特性、人口素质和习惯嗜好等。需求特性要求我们调研者从客户的角度对产品的一种审视,把握需求特性是我们对产品不断创新的动力与源泉。

按上述要求分析后,业务部专员应提交下述资料: Ab04 房地产个案市调资料 Ab06 房地产供给状况 Ab05 房地产发展分析 Ab07 房地产需求状况 Ab08 房地产价格状况

6、

市场潜力分析、项目前景预测及建议

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通过搜集该项目的资料信息和市调后的资料分析,业务部专员应对该项目的市场潜力进行分析,主要要提报以下资料Ab09 项目SWOT分析 8.1.2 主导产品定位及价格建议

通过分析该项目的SWOT分析,结合市调结果对项目的目标客户群、产品定位、产品价格定位、营销建议进行准确提报Ac2 产品定位。 8.1.2投资报酬评估

通过预估该项目的总销、土地成本、方案报批费用、广告费用、税费、土建费用、公设费用管理费用、不可预见费用等,提交Ac1 投报比估算表 8.1.3开发项目竞投方案,及谈判条件的拟定

当投报比估算出来的利润可行的情况下,对项目的工程进度进行预估,并对项目的不确定性进行分析,考虑项目筹资计划,项目投资方式,提交 Ac3 不确定性分析 Ac4 工程进度预测 Ac5 项目筹资计划 Ac6 项目投资方式