1）截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。 2）工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
3）销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。
7 投资收益分析 7.1成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。 7.2税务分析
营业税及附加、所得税、土地增值税。 7.3经济效益分析
1）项目利润率、投资回报率及主要经济指标。 2）项目开发各期的利润体现。
3）敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。
4）盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。 7.4项目资金预测
资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。
8 综合分析与建议 8.1优势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。 8.2劣势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
16
8.3机会
从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。 8.4结论和建议
附表1 开发成本测算 项 目 一、土地价款支出 二、前期开发准备费 三、主体建筑（装饰）工程费 四、主体安装工程费 五、社区管网工程费 六、智能化系统费 七、园林环境工程费 八、配套设施费 九、其它建设工程支出 十、管理费用 十一、销售费用 十二、财务费用 十三、各项税金 十四、预备费 十五、总计 投资总额（万元） 单位成本（元/m2） 在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。
17
附表2 投资收益分析 项目名称： 编制单位： 项 目 一、销售总收入 1 多层住宅收入 2 高层住宅收入 3 小高层住宅收入 4 公建收入 5 车库收入 6 其他收入 制表人： 编制日期： 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 单位金额 2（元/M） 总金额 （万元） 可售面积 2（M） 备 注 二、各项支出总额 1 建造成本 1.1土地价款支出 1.2前期开发准备费 1.3主体建筑工程费 1.4主体安装工程费 1.5社区管网工程费 1.6智能化系统 1.7园林环境工程费 1.8配套设施费 1.9其他建设工程支出 2.0预备费 2 销售费用 3 管理费用 4 财务费用 5 营业税金及附加 四、利润总额 减:所得税 五、净利润 六、项目投资总额 七、收益率 1 毛利率 2 销售利润率 3 成本利润率 4 成本净利率 5 投资利润率 6 投资净利率
18
附表3 开发各期利润预测
年 年 上半年 下半年 上半年 年 下半年 合 计 经济指标 结算面积（m2） 单位利润（元/m） 利润（万元）
2上半年 下半年
19
第五章 项目立项评审决策指引
1 项目可行性评审方式和要求
1.1项目立项的评审经两步完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审。
1.2总经理办公会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对《项目可行性研究报告》提出书面评审意见，交由计划配套部修订完善《项目可行性研究报告》。 1.3投资决策委员会做出项目立项评审的最终决定。
2 评审内容要点
2.1项目可行性研究报告及相关附件资料的审查
1）所用背景资料的可靠性； 2）可行性论证分析的内容是否完整； 3）分析方法是否可行；
4）是否存在先入为主的“假设”。 2.2拟开发项目与公司房地产发展战略的符合性
1）所在地域选择； 2）开发产品的选择；
3）项目品牌与企业品牌的协调性； 4）开发项目规模； 5）开发项目档次； 6）目标客户选择。 2.3投资收益及风险
1）风险分析是否充分； 2）风险规避措施是否可行； 3）潜在风险对公司经营策略的影响； 4）投资收益测算的可信程度；
20