第五章 律师防范执业风险的注意事项 第一节 一般规定

第一百一十条 房地产项目转让过程中涉及到法律、政策、市场、财务等多方面风险，需要相关专业机构配合工作。律师在提供法律服务时应当适当区分工作范围，合理划分责任边界。

第一百一十一条 鼓励律师构建合理的知识结构，组建各专业领域律师形成综合服务团队，理解法律之外各专业领域人员对法律服务的支持和衔接，配合提供合同约定的法律服务，满足当事人的合理商务需求。

第一百一十二条 鼓励律师尽量理解当事人的商务需求、市场地位、谈判能力，合理分配风险责任，在披露、评估、防范风险的基础上尽力满足当事人促成交易的需求。

第一百一十三条 律师的服务内容、服务深度应当与当事人要求、工作量核定、律师费用安排以及服务合同的约定相匹配。

第二节 律师在意向阶段的注意事项

第一百一十四条 律师应当向当事人提示意向书与转让合同的区别和联系，提示当事人注意意向书的内容对其法律效力的影响。

第一百一十五条 鼓励律师起草意向书时为交易各方留出适当的合作弹性，允许交易各方在项目尽职调查完成后，对意向书的内容进行调整、修改或重新磋商，决定终止或继续交易。 第三节 律师在尽职调查阶段的注意事项

第一百一十六条 鼓励律师对房地产细分行业的经营模式、业务流程进行了解，并在必要时请当事人提供帮助，便于更好地理解当事人的商务需求。

第一百一十七条 律师在尽职调查中应当尽到审慎注意义务，并保留相关证据。鼓励律师就工作过程中形成的工作记录、会议纪要、访谈笔录、电子邮件等制作工作底稿或者进行文件备份。 第一百一十八条 如涉及其他司法管辖区域的尽职调查及法律分析与评估等法律业务，鼓励律师建议当事人聘请在该司法管辖区域具备相应资格且在特定业务领域具有相应经验和能力的律师事务所提供服务。

第一百一十九条 律师应与会计师、评估师、税务师、工程师、咨询师等专业人士密切配合，通过专业分工协作和业务沟通，共同保障受托调查业务的顺利进行。

第一百二十条 律师不应向当事人或其他相关方提供律师经合理谨慎判断怀疑是伪造或虚假的文件、资料、证明等，不得隐瞒、遗漏主要信息或做虚假陈述。 第四节 在交易结构设计阶段的注意事项

第一百二十一条 交易结构设计工作涉及到当事人多方面的商务需求，一般由当事人完成或者独立委托，律师可以根据当事人要求参与提供相关服务。

第一百二十二条 鼓励律师参与交易结构设计工作，与其他专业机构协同工作。鼓励律师理解当事人设计的交易结构，从中提炼出相关法律需求。

第一百二十三条 律师对于涉税事项提供法律服务时，应关注税收筹划工作，提示当事人全面了解交易主体在不同环节的总体税负和交易后续税负，提示当事人注意关注税负安排对交易价格的影响。 第一百二十四条 律师在交易结构设计阶段提供法律服务时应当合理界定律师的工作角色、服务范围和责任边界，就非法律问题谨慎提供意见。

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第五节 在合同草拟、谈判阶段的注意事项

第一百二十五条 律师可建议当事人在谈判合同文件前先就主要商务条件进行讨论并形成交易条款清单，律师在此基础上准备合同文件。

第一百二十六条 律师代表一方起草合同文本时应当按照业界通常做法提供合同文本，在尊重当事人要求的基础上，兼顾平衡各方利益，提高工作效率。律师在修订合同时一般应使用修订模式以方便对方检索修改内容。

第一百二十七条 合同文件谈判过程中，各方律师应当沟通配合，提高谈判效率。对于有争议的法律问题，尽量提出多个解决方案，并寻求各方可以接受的共同意见。

第一百二十八条 律师应提醒当事人注意合同性质、效力等方面的不同观点以及司法实践中的不同做法，但不宜因此反对当事人的商务决策。

第一百二十九条 鼓励律师通过合同分析交底的方法对合同文本的重要内容进行分析评价，协助当事人准确理解合同条款的法律涵义，并就履行中需要特别关注的问题提出法律建议。 第六节 在合同履行、交割阶段的注意事项

第一百三十条 律师协助当事人履行合同时，应注意指导当事人收集、固定重要证据，原则上由当事人保管证据原件，律师留存备份。

第一百三十一条 律师协助当事人办理有关登记手续时，应与当地有关机构及时沟通，了解工作流程和政策的变化，提高工作效率。

第一百三十二条 律师提供资金监管服务时，应合理界定服务身份，约定清晰、客观的资金解付条件，避免陷入当事人的争议。必要时律师可以建议当事人通过银行监管业务防范资金交割风险。

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第六章 附则 第一节 声明

第一百三十三条 本指引受限于编写人员对法律法规的掌握和理解程度、以往办理该类法律业务的经验程度以及对所涉问题的主观、个性的认识等因素，不能涵盖所有房地产项目转让的具体操作、不能穷尽房地产项目转让的所有法律问题，加之目标项目和目标公司的实际情况各异，因此，本指引的完整性、深度、详尽程度以及对实际工作的指导意义均有局限性，对律师为房地产项目转让业务提供法律服务不具有可直接拷贝适用性。律师应结合目标项目和目标公司的具体情况，发挥其主观能动性，灵活变通处理相关业务。

第一百三十四条 本指引并非强制性或规范性规定，仅供山东省律师办理房地产项目转让法律业务时参考。律师办理房地产项目转让法律业务未参考适用本指引，并不必然得出该律师失职或未履行法定职责、约定职责的结论，但委托合同约定律师应适用本指引提供服务的除外。

第一百三十五条 律师办理房地产项目转让法律业务参考本指引的，应自行对所提供的法律服务承担责任。本指引的编写人员或发布机构对律师参考本指引提供法律服务所产生的任何责任或后果不承担责任。

第二节 特别说明事项

第一百三十六条 本指引是根据2011年10月31日前国家和山东省颁布的法律、行政法规、规章、地方性法规及其它相关文件的规定，结合当前律师办理房地产项目转让的实务操作经验制订。若法律法规及规范性文件发生变化，应以新的规定为准。

第一百三十七条 本指引由山东省律师协会房地产专业委员会组织起草，经山东省律师协会_____________会议审议通过，自发布之日起施行。

第一百三十八条 本指引由山东省律师协会房地产专业委员会负责解释。 第三节 附件

附件一：《股权转让模式下的尽职调查详细内容》 附件二：《资产转让模式下的尽职调查详细内容》 附件三：《股权转让模式下的纳税说明》 附件四：《资产转让模式下的纳税说明》 附件五：《国有股权转让程序》 附件六：《外商投资房地产的有关问题》

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附件一：

股权转让模式下的尽职调查详细内容 一、目标公司的设立及存续情况

1.目标公司的设立申请/审批文件、设立目标公司的项目核准

文件、营业执照、组织机构代码证及所有登记证照文件（外汇/外债登记证、财政登记证等）； 2.目标公司登记事项，包括历次变更、变动情况调查，并进行合法合规性审查；

3.目标公司年审情况，是否存在影响目标公司合法存续的重大法律障碍，如吊销、注销等； 4.目标公司出资情况，验资报告及出资证书；

5.目标公司经批准的中外合资合同或中外合作合同（如有）、公司章程，及所有补充、修改文件； 6.目标公司成立以来的股东会、董事会决议及会议记录，现有全体董事、监事以及各董事和监事的委任方名册；

7.房地产开发企业资质证书，经营范围内所有依法应取得的资质、许可、政府批复等，并审查此等资质是否仍合法有效；

8.目标公司成立以来的合并、分立、变更、重大改组、重大投资，参股其他企业等其他对外投资情况；

9.目标公司组织结构图，关于其设立的子公司、分公司、营业部、办事处或经营其他业务的详细情况，以及相关的设立批准文件、登记证、营业执照等。

二、目标公司股权结构及股东

1.目标公司当前的股权结构、股东名单及其合法性，公司各股东、实际控制人的营业执照或商业登记证明及公司章程；

2.目标公司股东协议、附件及所有补充、修改文件；

3.公司股权结构的历次变更及其合法性，有关公司股权转让协议及相关批文（如有）；

4.目标公司股权权利障碍设置情况（如股权是否存在争议，是否存在股权质押、查封、第三方权利设置等情况，并审查相关文件）。

三、目标公司的财产权利（不包括项目资产或土地） 1.目标公司资产（不含知识产权）

（1）制作除不动产、知识产权外的其他所有资产的清单（含生产设施、机器设备、办公设备、运输工具、备品、备件等）并进行逐项审查；

（2）重要生产设施、设备或办公设备的购买合同及付款发票； （3）运输工具的购买合同、付款发票及车辆登记证明； （4）目标公司所持证券（包括股票和债券）的相关证明文件； （5）目标公司拥有的其它资产的证明文件；

（6）目标公司是否在上述各项资产之上设置任何形式的担保或他项权利（如抵押、质押、留置等），审查相应的担保合同及主合同协议，以及设立担保所取得的政府批准文件及登记备案文件（如有）；

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