目 录

第一章 岳阳市城区基准地价成果更新概述 ....................................... 1

第一节 岳阳市概况 .................................................................................................. 1 第二节 原基准地价成果分析 .................................................................................. 2 第三节 岳阳市地产市场分析及基准地价成果更新必要性 .................................. 4

第二章 基准地价成果更新方法 ........................................................... 7

第一节 基准地价成果更新的理论基础和原则方法 .............................................. 7 第二节 资料的收集、调查与整理 ........................................................................ 14

第三章 基准地价评估与测算 ................................................................. 21

第一节 基准地价内涵及表达方式 ......................................................................... 21 第二节 基准地价更新评估 ..................................................................................... 25

第四章 土地级别划分与基准地价确定 ........................................... 46

第一节 土地级别调整 ............................................................................................ 46 第二节 基准地价的确定 ........................................................................................ 53

第五章 宗地地价修正体系 ............................................................... 57

第一节 宗地地价修正体系概述 ............................................................................ 57 第二节 区域因素修正 .......................................................................................... 58 第三节 个别因素修正 .......................................................................................... 83 第四节 基准地价系数修正法评估宗地地价 ........................................................ 91 第五节

岳阳市城区基准地价更新成果分析 ..................................................... 93

第六章 基准地价更新成果特点及应用 ........................................... 97

第一节 基准地价更新成果的内容及特点 ............................................................ 97 第二节 基准地价成果应用建议 ............................................................................ 98

第七章 城市地价动态监测体系 ..................................................... 103

第一节 建立的必要性和总体目标 ...................................................................... 103 第二节 标准宗地 ................................................................................................ 105

第一章 岳阳市城区基准地价成果更新概述

第一节 岳阳市概况

一、岳阳市概况

岳阳市位于湖南省东北部，长江中游南岸，湘、鄂、赣三省交界处，素称“湘北门户”。地理坐标为东经112o18′31″—114o09′06″，北纬28o25′33″—29o52′30″。东临江西九江、宜春，西频益阳，北望湖北荆州、咸宁，南接长沙。市境南北长157公里，东西宽177公里，土地总面积1.49万平方公里，占全省总面积7.05%。

岳阳夏商为三苗国地，春秋属楚，三国时修巴邱邸阁城，公元291年始为州郡治所。现为湖南省辖市，辖岳阳、平江、华容、湘阴四县，汩罗、临湘两市和岳阳楼、君山、云溪三行政区及屈原管理区、岳阳经济开发区与南湖度假区。全市总人口542.94万，其中城镇244.32万，占45%。

二、主要自然资源条件

岳阳市地处东洞庭湖平原和幕阜山区,地势东高西低,呈阶梯状向洞庭湖倾斜,以丘陵和平原为主,山地、丘陵、岗地、平原和水面兼备，物产丰富，素有“鱼米之乡”之美称。属亚热带季风湿润气候。特点是：严寒期短，无霜期长，光照充足，气候温和，雨量充沛，四季分明。年平均气温16.4℃—17℃，最高39.7—40.4℃，最低零下11.8℃—18.1℃。年均降水量1233.9—1498.4毫米，年均日照1740—1850.9小时。境内水资源特优，除洞庭湖外，有东湖、横岑湖等内湖165个，江河除长江、湘江、资水外，有汩罗江、新墙河等大小河流315条，湖泊众多，水源充足，素称“洞庭水乡”。矿产有铅、锌、铜、金、白云石、花岗岩等40余种资源供采。岳阳名胜景点丰富，有岳阳楼古城区、洞庭湖水上浏览区，君山岛景区，汩罗江屈原纪念地，平江起义革命纪念地，张谷英民俗村等240多处，尤以岳阳楼洞庭湖风景名胜区名扬海内外，为国家风景名胜重点旅游区。

三、主要社会经济条件

2007年末，全市完成国内总值915.84亿元，比上年增长15.2%，人均16868元。一、二、三产业增加值，分别增长19.3%、48.6%、和32.1%，产业结构不断优化。全年完成工业增加值444.63亿元，农业增加值176.84亿元，社会固定资产

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投资320.43亿元，财政收入60.87亿元，社会消费品零售总额299.32亿元，外贸进出口总值6.41亿美元，人均年收入城镇居民13603元，农民纯收入4325元。区位条件优越。水路、铁路、公路、交通三位一体。长江流经东西，湘江直注南北，交汇于洞庭湖。沿江湖水道，上航湘、鄂、渝、川腹地，下通江达海。京广铁路纵贯南北，沟通全国各地。京珠高速、107、106国道和五条省道，连成四通八达的高等级公路网，内外畅通便捷。市内能源以华南电厂火电为主，小水电为辅，并与华中、三峡输电系统联网，热电保障可靠。西气东输工程过江入市。现代邮电通讯设备完善。

四、岳阳市城区简介

岳阳市城区是岳阳市的政治、经济、交通、商贸、文化中心，随着近几年的快速发展，原属岳阳县的康王乡、三荷乡、西塘镇并入，土地总面积404.28平方公里，城市建成区已达80平方公里，城镇人口62.6万。是湖南的北大门，对外贸易口岸，历史文化风景旅游名城和以石化、电力、轻纺、造纸、食品、饲料等工业为主的综合性沿江中等城市。岳阳市发展方向为“北扩东移”，岳阳市中心城区主要向北、向东发展。以现在的岳阳步行街附近形成现代中心商务区；在南湖风景区形成民俗文化区；在奇家岭以湖南理工大学为中心形成科学教育区； 以岳阳经济开发园区为载体建立现代高新技术产业区；以城陵矶、九华山等地开成石化、造纸、纺织等工业区；在湖滨园艺场形成湖滨食品工业区；在八字门通海路沿线建成饲料加工产业集群；在康王、三荷、西塘形成近郊农业生产区。

第二节 原基准地价成果分析

岳阳市城区原基准地价评估成果在2003年由岳阳市国土资源局和岳阳市正阳评估咨询有限责任公司所完成。其主要内容包括以下几个部分：

一、根据地价影响因素及样点地价的一般性，将城区划分为49个均质区域和分用途的5、5、6个土地级别

原成果在综合考虑城镇繁华程度、交通便捷度、临街深度、宗地形状与面积、环境质量优劣度、自然灾害危害程度等六大因素影响的基础上，将整个评估区域划分为49个均质区域。再以市场交易资料调查所得的样点地价测量结果，按其土

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