(三)阿伦索的竞标理论

阿伦索竞标理论认为，在完全竞争的市场机制下，城市土地各种活动的区位决定了它们能支付地租的能力。不同用途土地支付地租的能力不同，从而通过土地供需决定的土地市场地租变化便决定了土地利用的同心圆分布模式。由于不同用途土地支付地租能力不同，必然有适合各种用途的最优区位。这是土地分类估价的重要理论依据。

(四)城市土地收益理论

现代城市土地收益理论认为，土地收益是确定土地价值的基础，土地价格是土地收益的资本化。购买土地实际上是购买了该土地在未来使用年限中所能获得的土地纯收益。这一理论成为土地估价中最实用有效的估价方法之一，其测算地价的基本模型为：

P=a1/(1+r1)+ a2/(1+r1) (1+r2)+…an/(1+r1) (1+r2)…(1+rn)

a1，a2，…an为土地各年纯收益，r1，r2，…rn为土地各年还原利率，P为地价。

一般情况下土地纯收益和土地还原利率作不变处理，分别为a和r，则依据收益还原法的估价原理，测算地价的公式为：

P=a/ r[1-1/ (1+r)n]

(五)城市土地利用分类理论

城市土地按实际经济利用方式分为不同的用地类型，不同用地类型有其相应的用地要求和选择条件，从而表现出不同的土地利用特点，进而形成城市内不同的土地收益和不同的地价分布。

在各种用地类型中，能在使用过程中直接获得经济收益，即直接产生土地级差收益的主要是商业用地、居住用地和工业用地(交通用地所产生的使用效益扩散到附近的经济活动中去)，这三种用地占城镇用地的大部分，是反映城镇土地经济价值的主体。因此，本次基准地价成果更新按商业、住宅、工业用地三大类进行。

(六)城市规划理论

城市规划是为了城市有计划、有秩序地发展，根据周围一定范围内的自然、经济条件确定城市的性质、规模、空间布局及经济发展方向。

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城市规划的一个主要内容就是城市用地结构和土地利用的研究，通过城市规划确定城市用地类型、合理配置基础设施、调整产业结构，指导城市的发展方向，从而影响城市土地的利用，并直接明显地影响土地质量的好坏和地价的高低。

城市土地基准地价成果更新，必须依据城市用地规划内容，尽量使城市规划意图体现在估价的过程与结果中，确保成果的科学、准确与合理，同时也使政府能更好利用地价这个敏感的经济杠杆，促使城市规划的进一步完善和实施，最终使城市土地得到合理的配置利用。

二、基准地价成果更新的原则

基准地价成果更新除应遵循地价评估的最有效使用原则、替代原则、供需原则、报酬递增与递减原则、贡献原则等以外，还应贯彻以下原则：

(一)实用性原则

基准地价成果既是政府运用地价政策调控土地市场，合理收取土地使用权出让金的有力工具，又是地价评估机构运用系数修正法评估宗地地价的重要基础。基准地价成果更新应充分考虑成果应用的实际需要，做到科学、系统、简明，特别要注意成果的可操作性和应用的方便性。

(二)动态性原则

基准地价是一个动态系统，随着区域社会经济条件的变化，基准地价成果需要不断地进行更新调整。基准地价的每次评估，要充分考虑今后调整的方便性，以适应基准地价动态变化的需要。

(三)成果管理的信息化原则

基准地价成果更新涉及大量的数据、表格和图件，是城镇地籍管理信息系统不可或缺的重要组成部分。在基准地价成果更新时，应尽可能选用通用的计算机平台，实现数据处理、地价确定及图件绘制的计算机管理，全面建立更新成果电子文档，尽量与已有地籍管理系统有机衔接。

(四)继承与创新相结合的原则

要对原成果进行充分分析，明确原成果的合理部分及存在主要问题。在对原成果进行扬弃的基础上，结合社会经济条件的新变化对基准地价成果进行科学、合理的更新。既要注意成果的连续性，又要注意新《规程》的要求用新思路、新

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方法、新技术手段对评估区域的基准地价进行重新评定。

三、基准地价更新的依据 （一）法规、政策依据

1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》 3、《新一轮国土资源大调查纲要》 4、《全国工业用地出让最低价标准》

5、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号） 6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号） （二）技术依据

1、《城镇土地估价规程》

2、《新一轮国土资源大调查实施方案》 3、《城市地价动态监测技术规范》

4、国土资源部及湖南省国土资源厅关于城镇基准地价更新和平衡的工作和技术方案

（三）资料依据

1、土地市场资料

2、土地利用现状资料 3、城市规划系列资料 4、原岳阳市土地估价系列资料 5、岳阳市社会经济现状资料

四、基准地价成果更新范围及应解决的主要问题

根据岳阳市城区规划及土地利用总体规划，本次岳阳市城区基准地价成果更新涉及范围为岳阳市城区（含岳阳楼区、经济开发区、南湖风景区），整个评估区域总面积约404.28平方公里。其主体范围四至为：东至京珠高速，南至湖滨、郭镇，西至洞庭湖，北至城陵矶、芭蕉湖。重点是岳阳近几年变化较大的区域：建湘路、岳阳大道、巴陵东路、北港路、八字门路、白石岭路、德胜路、洞庭北路、求索路、京珠高速连接线附近。

根据地价评估的实践，《城镇土地估价规程》有关要求及对原成果的分析研究，

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确定岳阳市城区本次基准地价成果更新应解决的主要问题有：

(一)基准地价内涵分析

基准地价内涵的界定，直接影响到基准地价成果的应用。因此，准确界定基准地价内涵是本次基准地价成果更新的重要任务之一。根据基准地价的定义及成果应用的需要，基准地价应该对应一定的用地类型、权利状况、使用年期、估价期日、容积率、开发程度及土地深度等。明晰基准地价内涵既有利于成果应用者准确理解基准地价水平的真实含义，又可为宗地地价评估提供明确的比较标准。

(二) 划分均质地域及土地级别

三年来，随着城区建设、城区社会经济的快速发展，城市土地区位和土地质量发生了新的变化，形成了新的土地利用格局，因此，须对均质地域和土地级别进行调整。全面分析土地条件变化，在原有土地级别的基础上，划分均质区域，广泛征求意见，然后以各均质区域的样点地价来检验、修正与确定土地级别，以级控价，以价验级，综合形成土地级别，重新调整土地级别界线。

(三)重新确定各类用地基准地价

依据岳阳市城区几年来土地质量的变化，在全面系统收集样点地价资料与相关资料基础上，根据《城镇土地估价规程》要求，采用科学合理的技术路线与方法，确定商业、住宅、工业三类用地基准地价。商业用地采用级别价、区段价和区片价表示，住宅和工业用地采用级别价表示。

(四) 修正宗地地价修正体系

遵循科学、实用、简明、便于操作的原则，根据基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制宗地地价修正系数表和因素指标说明表。本次成果更新分区域因素修正和个别因素修正建立宗地地价修正体系。

1、个别因素修正。个别因素修正的因素依据基准地价内涵涉及的因素确定。主要考虑容积率、使用年期限、估价期日、开发程度及街角地的影响。

2、宗地地价修正系数表和因素指标说明表的编制。步骤是：首先分析造成宗地地价差异的原因，并在此基础上选取若干个能反映这种差别的修正因素，采用层次分析法确定各修正因素的值(Wi)。其次，根据有效样点地价与基准地价的差值确定上调、下调最大幅度(F1、F2)及各因素修正幅度(F1Wi、F2Wi)。最后，量

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