化所有因素的标准，即可得到修正系数及因素指标说明表。

五、基准地价成果更新技术途径及方法 (一)基准地价成果更新技术途径

根据国家行业标准《城镇土地估价规程》，基准地价更新的技术途径为：1、以土地定级（或均质地域）为基础，用市场交易价格等资料更新基准地价。2、以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考更新基准地价。3、以土地定级（或均质地域）为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。岳阳市城区本次基准地价更新是在原成果基础上，进行评估更新，本次评估更新主要采用第一条技术途径，但同时结合原成果的定级成果，即“在原定级成果的基础上，重新调查定级因素因子的变化情况，根据土地条件现状划分均质区域，在此基础上，以市场交易价格资料为依据，进行综合定级，分商业、住宅和工业用地更新基准地价，以级控价，以价验级。”

(二)基准地价成果更新技术方法 1、划分均质地域

以原基准地价成果中划分的均质地域范围作为样点调整、资料收集的区域，在进行样点的计算和充分考虑近几年来岳阳市重点建设项目的基础上调整原均质地域。

2、均质地域价格测算

根据《城镇土地估价规程》的有关规定，采取分有样点均质区域和无样点均质区域两种方法测算均质区域基准地价。

（1）有样点均质区域平均地价的测算

通过对各均质区域交易资料所计算的样点地价通过正式计算获得均质区域平均地价：

P=∑Pi/M

其中i取值为：1，2，……,M 式中：

P：某均质区域平均地价

Pi：某均质区域某用途各样点地价

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M：均质区域内该用途土地有效样点总数 （2）无样点均质区域的平均地价计算

对于无样点或样点数量不足的建设用地面积占多数的均质区域，其平均价格通过下列程序计算：

①对已评估出价格的均质区域，调查影响地价的区域因素、个别因素及其具体标准。在此基础上，建立地价水平影响因素之间的相关关系；

②调查没有样点地价或样点地价较少的均质区域的土地条件，并将影响地价的因素条件量化，作为比较修正的标准；

③把待估的均质区域同有价格的均质区域比较，条件一致的，用类似均质区域价格作为待估均质区域的价格；条件不一致的，在比较基础上，用最相近的均质区域价格，加以系数修正，得到待估均质区域的价格。

对于无样点或样点数量不足的集体用地面积占多数的均质区域，其平均价格通过下列程序计算：

①调查该均质区域的土地取得费、土地开发费等； ②用成本逼近法测算该均质区域的地价。 3、土地级别划分及基准地价确定

级别基准地价的确定是在土地级别划分和样点地价测算的基础上进行的，本次基准地价更新采用在均质区域价格定级的基础上测算级别基准地价，其基本步骤是：

（1）确定级别基准地价计算单元。以划定的各用途土地级别为土地级别基准地价计算单元；

（2）确定级别范围内的平均地价。按城镇土地估价的技术规程要求，对各级别内各类用地的样点地价进行计算，并将其修正到各级别基准地价内涵状态，用定级界线划分样点归属情况采用算术平均值求得各用途、各级别的基准地价；

（3）级别基准地价合理性检验。为验证前述基准地价计算的合理性，进行各用途级间基准地价的显著性检验。经检验，所测算的级别基准地价水平较好地反映了各级别基准地价的变化趋势。

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第二节 资料的收集、调查与整理

基准地价成果更新是一项综合性很强的工作，涉及社会、经济、自然、历史、地理等多方面的因素。因此，只有依据充分而准确的资料才能对基准地价作出科学的评估。为使收集的资料准确、真实，必须遵循科学的原则，充分准备、严密组织、统筹安排。同时，对资料进行必要的系统整理与补充，为后期的样点地价测算及图件编制作好准备。

一、资料收集的基本原则 （一）规范性原则

即保持所有的资料的统一、实用。在调查前，统一调查表格、统计口径和调查方法，以获取规范的资料，既有利于准确测算，又有利于资料的重复利用和比较分析。

（二）典型性原则

由于土地估价的资料涉及面广，数量多，而且分布广泛，故在资料收集中，要求所取得的资料同时具有典型性，能代表样本所在区域的特征，并在地域空间上合理分布，尽可能地反映样点所在区域的整体地价水平，以保证基准地价的代表性和一般性。

（三）准确性原则

估价资料是基准地价更新的直接依据，其准确与否直接关系到基准地价成果的科学性。因此，在资料收集过程中，要力求准确，去伪求真，以尽可能避免失真资料对更新工作的消极影响。为了保证调查资料的准确、详实，除专业人员进行调查外，对标准宗地样点进行复查，并随机抽查其他部分样点。

（四）系统性原则

基准地价成果的综合性特点要求资料收集带有系统性，尽可能全面地收集到各种相关资料，并为获得全面、可靠的基准地价成果创造条件。

（五）时效性原则

即要求样点资料均为近两年的交易资料，这样可使测算的地价易于进行时间修正，从而保证地价的现实性。因而，调查的重点须放在近期房租、房屋契约、

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地租、地价等市场资料上，以市场交易为依据。

（六）重点性原则

在繁华商业中心区及地价变化幅度较大的区域，要求样点相对密集；对地价较稳定及城镇外围区域，样点可适当稀疏一些。

二、资料收集的程序

基准地价成果更新是一项综合性很强的工作，涉及社会、经济、自然、历史、地理等多方面的因素。因此，之后依据充分而准确的资料才能对基准地价成果给出科学的更新，为使收集的资料准确、真实，必须遵循科学的原则。必须充分准备、严密组织、统筹安排。同时，对收集的资料要进行必要的整理，以及时进行补充调查并为后期的样点地价测算及图件编制作好准备，资料收集的基本程度如下：

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