结果详见下表：

还原利率表

表3-7 用地类型 一级 商业用地 二～三级 四～六级 一级 住宅用地 二～五级 工业用地 综合还原利率 9.13% 8.26% 7.82% 8.02% 7.06% 6.52% 土地还原利率 8.13% 7.26% 6.42% 7.02% 5.86% 5.32% 房屋还原利率 10.13% 9.26% 8.42% 9.02% 7.86% 7.32% (三)用一年期的平均贷款利率确定

以贷款本身的风险作为房地产投资的承担风险，并考虑房地产开发的平均周期，选用连续5年的一年期贷款利率作为土地还原利率。

贷款利率表

表3-8 年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 一年期贷款利率 5.31% 5.58% 5.58% 5.985% 6.48% 计算得出平均的土地还原利率为5.79%。按商业用地风险率较住宅用地高0.5%，住宅用地风险率较工业用地高0.5%调整，结果见下表：

还原利率表

表3-9 用地类型 商业用地 住宅用地 工业用地 （四）还原利率的确定

对上述三种方法确定的还原利率，由于计算结果接近，按简单算术平均值取值，确定岳阳市商业、住宅和工业用地土地、房屋还原利率，结果详见下表：

土地还原利率 6.29% 5.79% 5.29% 房屋还原利率 8.29% 7.79% 7.29% 28

还原利率计算结果确定表

表3-10 用地类型 还原利率 方法 土地还原率 方法1 房屋还原率 土地还原率 方法2 房屋还原率 土地还原率 方法3 房屋还原率 土地还原率 平均值 房屋还原率 9.0% 8.5%

②房屋重置价格的确定。房屋重置价格是依据基期人工、材料、建筑设计标准及正常管理水平，建造一幢各项设备相同或相当的建筑物所需的成本价格。房屋重置价格在计算现值及房屋纯收益时具有重要意义。根据岳阳市物价局、房地产管理局《关于公布岳阳市城区2006年度房屋重置价格的通告》规定，岳阳市房屋重置价格标准如表4-2所示。

岳阳市房屋重置价格标准

表3-11 单位：元/平方米 结构 钢混 等级 一 二 一 砖混 二 三

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商业用地 一级 6.57% 8.57% 8.13% 10.13% 6.29% 8.29% 7.0% 二~三级 四~六级 6.02% 8.02% 7.26% 9.26% 6.29% 8.29% 6.5% 5.37% 7.37% 6.42% 8.42% 6.29% 8.29% 6.0% 8.0% 住宅用地 一级 5.37% 7.37% 7.02% 9.02% 5.79% 7.79% 6.0% 8.0% 二~五级 4.87% 6.87% 5.86% 7.86% 5.79% 7.79% 5.5% 7.5% 工业用地 一~五级 4.37% 6.37% 5.32% 7.32% 5.29% 7.29% 5.0% 7.0% 住宅用房 960 820 760 660 520 综合用房 1120 910 790 730 550

四 一 砖木 二 三 简易 一 二 390 590 420 270 157 74 420 605 435 285 1、基准日期为2006年3月31日； 2、包括前期工程费用、建安成本、管理费用、投资利息，不包括销售税费与利润； 备注 3、不包括土地费用 4、不包括电梯、消防等设施设备（原设计中的水电卫除外）的价格，小区内房屋重置价格不包括公共服务设施及其它配套设施的价格。 ③岳阳市房地产相关税费标准

岳阳市土地税费和标准

表3-12 序号 1 2 3 4 5 6 7 税费项目 契税 用地管理费 新增建设用地有偿使用费 防洪保安资金 耕地开垦费 耕地占用税 森林植被费 水土保持设施补偿费 收费标准 地价的4% 征地补偿费的4% 48元/平方米 800元/亩 水田18元/平方米 旱地12元/平方米 25元/平方米 2--10元/平方米 收费依据 国务院令第224号《中华人民共和国契税暂行条例》 湘价费（2003）42号《省物价局、省财政厅关于重新发布全省国土资源系统行政事业性收费项目和标准的通知》 财综[2006]48号 财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用地有偿使用费政策的通知》 湘政发[2001]31号《湖南省防洪保安资金征收管理办法》 湘财综[2001]25号 湖南省财政厅、物价局、国土资源厅《关于进一步加强耕地开垦费征收使用管理的通知》 国务院令第511号《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》 财综[2002]73号 财政部、国家林业局《森林植被恢复费征收使用管理暂行办法》 湘价费（2006）145号 湖南省物价局、湖南省财政厅《关于1.5元/平方米 水土保持设施补偿费和水土流失防治费标准有关事项的通知》 0.2元/平方米 湘价费[2001]74号 《湖南省财政厅湖南省物价局关于重新发布全省文化系统行政事业性收费项目和标准的通知》 8 9 文物考古发掘费 其他有关参数的确定。根据国土资源部、湖南省国土资源厅、岳阳市国土资源局、岳阳市建委的有关文件规定，并考虑到岳阳市城区房地产市场的实际情况，

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租金剥离法中其他有关参数的确定见表3-15。

租金剥离法有关参数表

表3-13 类 别 折旧费 维修费 房屋现值 管理费 保险费 税 金 参 数 取 值 重置价×(1-残值率)/耐用年限 重置价×1% 重置价-年折旧费×已使用年数或房屋重置价×房屋成新度 年租金×3% 重置价×2‰ 年租金×17.5% (二)其他类型样点地价的测算 1、房屋买卖样点地价计算

①房屋买卖价格的确定，以买卖合同中实际交易价为准。 ②房屋现值计算： Phc= Phk×Dn

式中：Phc——房屋现值 Phk——房屋重置价格 Dn——房屋成新度 ③地价计算： Pls= (Phg-Phc-T-E)/S

式中：Pls——单位面积土地价格 Phg——房地交易价格 Phc——房屋现值

T——房屋交易中卖方应支付的税金 E——房屋交易中卖方应支付的费用 S——房屋用地面积

房屋买卖中卖方应支付的费用为交易手续费及其他相关费用。 2、商品房出售样点地价计算

按整栋楼的商品房总售价作为估算地价的标准，用下式计算商品房买卖样点地价：

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