2015年沧州市房地产市场调研报告 下载本文

第一部分 宏观市场分析

一、沧州概况

沧州始建于公元517年的北魏熙平二年,因濒临沧海而得名。沧州地处河北省东南,东临渤海,北靠京津,与山东半岛及辽东半岛隔海相望,总面积1.3万平方千米。距北京240公里,距天津120公里,距石家庄221公里。沧州地处环渤海中心地带,是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区,也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。

(一)行政区划

沧州市设新华区、运河区2个区,辖泊头市、任丘市、黄骅市、河间市4个市,沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县和孟村回族自治县10个县。

沧州渤海新区[辖区包括黄骅港开发区、沧州临港经济技术开发区(原中捷友谊农场)、沧州市南大港管理区(原南大港农场)],于2007年7月成立。

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(二)人口组成

目前,沧州市共有乡镇167个,其中镇73个,街道办事处20个。市区常住人口60万人,全市总人口约680万人。其中少数民族有45个,回族占少数民族人口的91%。

(三)交通优势

地理位置优越,交通比较发达。铁路有京沪线、京九线;公路纵横交织,有104、106、205、307国道。京沪、京九、朔黄铁路,京沪、石黄高速公路、京大路、京福路、等多条国道纵横全市;跨世纪的重点项目黄骅大港一期工程2个5万吨煤炭泊位和1个3.5万吨煤炭泊位已投入试运营,年吞吐能力可达3000万吨,远期吞吐能力为煤炭1亿吨、杂货5000万吨。

(四)经济发展

06国民经济保持平稳较快发展。全年完成地区生产总值1281.67亿元,比上年增长15.2%。全部财政收入100.5亿元,首次突破百亿元,增长21.1%,其中,城市居民人均可支配收入9586元,增长15%。

物价稳中趋升。居民消费价格总水平比上年上涨0.5%。在各种消费品中,食品类和居住类价格上涨幅度较大,涨幅分别为0.9%和4.1%,是拉动居民消费价格上涨的主要因素。民营经济发展加快,实力不断增加。民营经济实

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现增加值727亿元,比上年增长15.8%,占全市生产总值的比重达到56.7%。

(五)城市规划

未来沧州将有三大功能板块:城市西部(迎宾大道与将要建设的京沪高速铁路之间),发展以行政办公、教育、体育、住宅为主;朝阳路至清池大道,包括市区8.9公里的运河两岸为重点打造的商贸商住区;清池大道以东主要是发展现代物流和工业,铁路两侧重点发展现代城市物流。沧州经济技术开发区向东,直到沧县的渤海新区沧东工业区,将重点发展工业。

(六)旧城改造

08年政府对城市规划非常重视,并提出“ 三年大变样”的口号。政府将沧州市48个“城中村改造”项目列为工作重点,48个“城中村”住房建筑面积143.2万平米,到2010年,改造完成30%,大约面积43万平米。

针对“城中村改造”工作,政府及相关部门正在试探摸索与制定政策,但还没有落实为政策。主要因为沧州市“城中村”拆迁难度高、运作周期长等问题,拆迁项目一般都运作周期基本在3到4年的时间。尤其是“小树林”改造项目,前几年,政府与其他开发公司有过拆迁改造洽谈,但因为回民区拆迁难度大等问题而搁置。

现在,政府又出台了“预出让”和“预申请”的办法,把毛地出让开发商负责拆迁,再联合区政府的支持进行

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拆迁。

二、宏观市场分析结论

(一)沧州地处环渤海中心地带,是河北省确定的“两环” (环京津、环渤海)开放一线地区,交叉区位优势独特,发展前景不可估量。

(二)虽然沧州市的发展为“东西并进、南北共拓”,但是西部城区今后将以行政办公、教育、体育、住宅为重头的新型地带,环境、配套等方面将更加宜居、宜住,为住宅开发提供了良好的区域背景。

(三)沧州总面积1.3万平方千米,其中市区面积仅为227平方千米,土地利用面积有限,但随着城中村改造的深化,土地利用率将提高,同时,土地成本也将上升,房价也将走高。

(四)作为渤海新区的中心位置,对周边县、市以及其他地区有较强的带动力和吸附力。由此可以判断,沧州地区消费者群体具备一定厚度,这就给房地产业提供了强有力的消费支撑。

(五)随着渤海新区的不断壮大,将会有更多的投资者和工作者涌向沧州,从而产生更多的居住需求,为房地

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产业的发展提供更为广阔的空间。

(六)随着渤海新区的发展以及沧州城市化水平的不断提高,非农业人口的比重也会随之增加,因此,沧州房地产业的消费群体也会随之逐渐庞大。

(七)城市居民人均可支配收入9586元,增长15%,说明居民的经济水平有了进一步的提高,收入水平的提高将在一定程度上刺激消费的增加,对于居住的需求也将水涨船高。

(八)沧州物价涨幅稳中有升,在各种消费品中,食品类和居住类价格上涨幅度较大,涨幅分别为0.9%和4.1%,是拉动居民消费价格上涨的主要因素。由此可以看出沧州居民消费已经有从“吃”向“住”转变的趋势,居住升级换代将是经济发展的大势所趋。

第二部分 沧州房地产市场现状分析

一、沧州市场在售楼盘分析

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