2015年沧州市房地产市场调研报告 下载本文

拆迁地块三 西环路与济水大街交叉口往南 拆迁地块三 新华路荷花池对面 化机场附近总占地160亩,未拆迁。 由于那价格比较天津逸城房地块, 地价约300万/亩,共约4.8亿,高,所以项目一直地产公司 07-8-9月,预计成本在4500元/㎡。 没有启动 拍得地块 目前已经基本完成拆迁。预计下再有两个月售楼月开工。 部即可入住,回迁上海万兴房综合项目,有回迁,拆迁时间已价格是2500元/鼓楼广场项地产开发公经3、4年, ㎡左右,88㎡、目 司 业态包括两栋16层高层和部分123㎡、150㎡,商业 商业情况无信息 (三)沧州市土地市场概述

1、市场供应集中放量

08、09年是沧州房地产市场集中放量的两年。08年土地供应量在1000亩左右,超过去年900亩的土地供应指标。直至目前,沧州90%楼盘都处在观望和市场积累阶段,预计年中或下半年集中开盘。

2、土地价格急剧增长

06年至07年上半年,沧州市的土地价格从70万/亩猛增到了100万/亩,现在,西南地价狂涨到200万/亩左

21

右,更为甚者,07年8月份,人民公园西侧的160亩土地,天津颐城房地产以将近300万/亩的高价拍得,刷新了沧州的土地价格,土地价格达到沧州拍地顶峰。

自此,沧州房地产发生了巨大变化,在售楼盘房价有了200元/㎡左右的提升,导致握有土地的开发商开始放慢开发步伐,导致07年很大部分供应地块的囤积。

(四)沧州市房地产市场总结分析

1、楼市发展剑指西南,沧州地产前景广阔

通过沧州市房地产市场的板块和区域划分,我们可以清晰、明显的看到沧州市的西南是房地产的发展方向,该区域楼盘发展水平较高,项目无论在规模、品质、价格上,还是环境、配套、人文风格上都高于其它板块楼盘,且项目分布呈现“大楼盘、小聚集”的偏位发展状态,中、高档楼盘大多集中在该区域,使得该板块成为沧州市的方向,未来前景广阔。

另外,其它板块楼盘虽然在聚集程度、楼盘品质、价格表现上相对次之,缺少更为清晰的开发方向和脉络,但

22

沧州整体地产开发将愈发趋于理性和集中,未来市场前景广阔。

2、整体房价高位运行,楼盘品质拾阶而上

沧州市的房格将以西南板块为主导,整体房价将在持续、高位运行。

纵观沧州房地产市场,我们把房价归结为东西部价格和西部价格,东部即为东南板块和开发区板块,市场均价大约在3300—3500元/㎡左右;西部价格即为西北和西南版块,楼盘均价能够达到3900元/㎡左右,个别项目突破4000元/㎡大关,如天成首府,最高价达到了4600元/㎡左右,成为沧州市的首高。据此分析,我们认为沧州整体楼市均价也将在3600—3800元/㎡之间,市场价格实现了历年的最高。

另外,由于项目在房价上的高层运行,必然要求项目品质的水涨船高,整体房地产市场也将从价格、户型等方面的竞争,转向项目品质、规模等方面的较量,实力和品质将成为未来项目开发的主题。

3、产品形态日趋成熟,高层、小高层渐成主流

近年来,由于沧州房地产市场发展速度较快,市场成熟度越来越高,市区内的产品形态竞争大多表现在高层和小高层上,多层和其他产品形态受到出房率和利润率等因素制约,开发程度越来越少,大多数为06年以前的早期产品。

23

目前,东部市场还残存部分多层住宅项目,但大多处于早期销售、尾房处理阶段,高层和小高等新产品正在替多层砖混住宅,尤其是西部在售楼盘,绝大多数都为高层和小高层,有的高层已经达到30层以上,比如阿尔卡迪亚和天成首府,成为沧州市的“珠穆朗玛峰”。

4、未来竞争可谓一触即发,市场供给即将集中放量

08、09年是沧州房地产市场集中放量的一年。06年销售面积在55.4万平米,比05年增长6%,07年预售房面积38万平米,实际销售增长率将会更高,因此,08年的市场供应量将会又上一个台阶,市场蓄势越来越强。

目前来看,08沧州市在售楼盘的预热项目较多,大多在售项目还处于市场观望和市场积累阶段,没有较大动作和行为。由此来看,沧州房地产市场将会在 5、6月份集中开盘,市场供应也将集中放量,届时,房地产市场有可能出现一次井喷,带来市场的一次“小地震”。

另外,据有关部门数字显示,今年沧州市的土地供应量也将会达到1000亩左右,超过去年900亩的土地供应。政府的土地供应指标,将给未来房地产市场带来更多的上市项目,加大市场的供应力度,推动市场的快速发展,加速市场的激烈竞争。

5、销售现状“青黄不接”,未来竞争“暗流涌动”

24

沧州房地产市场的销售现状为:一方面很多在售楼盘处于中后期尾房销售阶段,另一方面,许多新项目或老项目分期还处于市场余热阶段,整体楼市没有开盘销售项目,市场处于“青黄不接”中间阶段。

目前,沧州市在售项目很多都处在尾房处理阶段,开盘在售项目较少,因此,大多楼盘剩余房源较少,实际销售率都能较高,纵观整个沧州市场基本没有滞销项目,销售状态较好。

另外,还有许多在售项目处于市场预热阶段,主要通过咨询登记、认购办卡、预交定金等手段,在为未来的开盘或正式销售做准备,并且登记和认购率情况都非常乐观,客户积累率也相对较高,摩拳擦掌、严阵以待。

总体来说,整体市场的销售处于尾房处理和市场预热的中间地带,但波澜不惊的平静下面却蕴藏着强劲的爆发力量,未来市场竞争将会更为强烈、集中。

6、市场需求积极、旺盛,购房欲望持续、强烈

目前,全国楼市的房价涨幅趋于放缓,个别城市出现了价格下调及变相降价的趋势,如广州、上海等一线城市,部分消费者开始持币观望,购房需求和情绪明显受到影响。然而,沧州作为一个三线的中小城市,似乎受大市影响较小,市民购房欲望强烈。调研中了解到,很多购房者还在积极准备下一步购房计划,很多售楼部咨询者充盈,市场需求积极、旺盛,购房欲望持续、强烈。这可能是受到沧洲外来人口增加、城市化进程加快、城市老龄化到来、

25