市民消费和收入增加等诸多因素影响的结果。

7、经济适用房向市场化进军，房地产市场受刺激性发展

现在，沧州市的经济适用房试点总共有14、15个，为数较多，但从现状来看，在建的经济适用房则数量较少，供应量有所控制。据了解，今年政府根据国家宏观方针和沧州现状，改变和出台了相应政策，针对困难户租房主张采取廉租房的制度，对于中、低收入家庭和居民采取“先买后补”的货币补偿制，以适应市场化发展潮流，把政策性用房推向市场。

沧州市政策性用房被纳入市场行列，将在一定程度上将刺激地产市场的发展。

第三部分 项目基础性条件分析

一、地块基本资料

? 区位：位于清池大道与解放中路交叉口东南，清真寺西侧。 ? 总占地面积：36149.6平方米

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? 总建筑面积:18.9万平方米 ? 容积率:5.23

? 业态:住宅、商业、写字楼 二、地块SWOT分析 （一）优势 ? 区域位置

项目地处清池大道和解放中路交叉口，实为沧州市的城市中心地带，地理位置非常优越，区位优势十分明显。 ? 交通路网

项目紧邻沧州市的中心动脉——清池大街和解放路两条主干道，黄金双线路网坐拥通达密集交通，优势不言而喻。 ? 项目规模

项目容积率为5.23，总建筑面积达到了18.6万平米，在区域内项目规模相对较大，规模大的楼盘将具备规模优势，为项目带来更高的市场竞争力。

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（二）劣势 ? 拆迁时间

本市拆迁项目运作一般都在3—4年以上，项目的开发运作时间长、难度大等问题，都将会在很大程度上提高项目的运作成本，增加项目的开发风险，降低项目的最终利润。 ? 外地企业

开发企业为石家庄的外地公司，对当地市场较为陌生，在沧州市没有成功运作经验，将会降低项目开发、运作的机会，成为项目的开发劣势。

（三）机会 ? 购房需求

本地市民的购房需求强烈，受沧州外来人口、城市老龄化、市民消费能力的增长等因素的影响，市民购房需求旺盛，住房供不应求的状态将为项目销售创造机会。 ? 政府支持

作为拆迁地块缺少不了当地政府的支持，本地块的拆迁同样有政府支持，因此，在政府的扶持和帮助下，项

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目的拆迁力度将会加大，运作时间也会相对缩短。 ? 综合实力

开发商为有着丰富的房地产动作经验，品牌和资金实力相当雄厚，在石家庄等地有过很多成功项目，成为本项目成功运作的一大机会。

（四）威胁 ? 拆迁难度

沧州有45个少数民族聚集，其中回民占少数民族的91%，在沧州市占有重要的地位。回民向来对于汉民有抵触情绪，对于居住区的拆迁也有很保守的思想，有回民的地方拆迁必定较难。

项目位于沧州市的回民区，紧邻沧州市的清真寺，紧靠沧州市回民聚集最多的“小树林”，地块拆迁难度将会较高，回报抵触情绪将会很大，直接威胁项目的正常开发、运作。 ? 宏观政策

国家政策对于闲置或开发不足、时间较长的土地，规定予以严厉的惩罚，将会在很一定程度上威胁项目的开发进度和时间，带来一定的运作风险。另外，国家出台得相关政策，尤其市两会很对于中低收入者得关注，大力

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鼓励限价房、廉租房和经济适用房的开发力度，在一定程度上抑制商品房开发地积极性，还有，国家金融紧缩政策的连续出台，银行贷款利率得不断提高，虽然一方面抑制了投资炒房，同时也将会影响到实际购房需求的增长，对于房地产开发积极性产生不利影响。

第四部分 沧州市房地产市场调研综述

通过对沧州市房地产市场的前期调研和综合分析，我们进一步了解和掌握了沧州市房地产的现状和发展方向。通过项目自身SWOT的分析，结合沧州市场的综合调研，我们认为项目在沧州市场的运作：优势和劣势并存，机会和威胁共有。

项目的之所以存在运作的可能性，一方面，就在于地块所处的位置是市民心中的城市中心地带，地段价值毋庸置疑，开发利润大有可观，再加上贵公司综合实力作保，成功的前景是比较诱人的。但从另一方面讲，项目地块拆迁难度同样也与项目的优势、机会相等，对于一个回民区的拆迁项目，拆迁难度、时间成本将会很大，风险也会上升，企业一旦陷入拆迁的泥坛将会很难抽身，这对实力和信心将会是很大的考验。

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