2015年沧州市房地产市场调研报告 下载本文

市民消费和收入增加等诸多因素影响的结果。

7、经济适用房向市场化进军,房地产市场受刺激性发展

现在,沧州市的经济适用房试点总共有14、15个,为数较多,但从现状来看,在建的经济适用房则数量较少,供应量有所控制。据了解,今年政府根据国家宏观方针和沧州现状,改变和出台了相应政策,针对困难户租房主张采取廉租房的制度,对于中、低收入家庭和居民采取“先买后补”的货币补偿制,以适应市场化发展潮流,把政策性用房推向市场。

沧州市政策性用房被纳入市场行列,将在一定程度上将刺激地产市场的发展。

第三部分 项目基础性条件分析

一、地块基本资料

? 区位:位于清池大道与解放中路交叉口东南,清真寺西侧。 ? 总占地面积:36149.6平方米

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? 总建筑面积:18.9万平方米 ? 容积率:5.23

? 业态:住宅、商业、写字楼 二、地块SWOT分析 (一)优势 ? 区域位置

项目地处清池大道和解放中路交叉口,实为沧州市的城市中心地带,地理位置非常优越,区位优势十分明显。 ? 交通路网

项目紧邻沧州市的中心动脉——清池大街和解放路两条主干道,黄金双线路网坐拥通达密集交通,优势不言而喻。 ? 项目规模

项目容积率为5.23,总建筑面积达到了18.6万平米,在区域内项目规模相对较大,规模大的楼盘将具备规模优势,为项目带来更高的市场竞争力。

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(二)劣势 ? 拆迁时间

本市拆迁项目运作一般都在3—4年以上,项目的开发运作时间长、难度大等问题,都将会在很大程度上提高项目的运作成本,增加项目的开发风险,降低项目的最终利润。 ? 外地企业

开发企业为石家庄的外地公司,对当地市场较为陌生,在沧州市没有成功运作经验,将会降低项目开发、运作的机会,成为项目的开发劣势。

(三)机会 ? 购房需求

本地市民的购房需求强烈,受沧州外来人口、城市老龄化、市民消费能力的增长等因素的影响,市民购房需求旺盛,住房供不应求的状态将为项目销售创造机会。 ? 政府支持

作为拆迁地块缺少不了当地政府的支持,本地块的拆迁同样有政府支持,因此,在政府的扶持和帮助下,项

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目的拆迁力度将会加大,运作时间也会相对缩短。 ? 综合实力

开发商为有着丰富的房地产动作经验,品牌和资金实力相当雄厚,在石家庄等地有过很多成功项目,成为本项目成功运作的一大机会。

(四)威胁 ? 拆迁难度

沧州有45个少数民族聚集,其中回民占少数民族的91%,在沧州市占有重要的地位。回民向来对于汉民有抵触情绪,对于居住区的拆迁也有很保守的思想,有回民的地方拆迁必定较难。

项目位于沧州市的回民区,紧邻沧州市的清真寺,紧靠沧州市回民聚集最多的“小树林”,地块拆迁难度将会较高,回报抵触情绪将会很大,直接威胁项目的正常开发、运作。 ? 宏观政策

国家政策对于闲置或开发不足、时间较长的土地,规定予以严厉的惩罚,将会在很一定程度上威胁项目的开发进度和时间,带来一定的运作风险。另外,国家出台得相关政策,尤其市两会很对于中低收入者得关注,大力

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鼓励限价房、廉租房和经济适用房的开发力度,在一定程度上抑制商品房开发地积极性,还有,国家金融紧缩政策的连续出台,银行贷款利率得不断提高,虽然一方面抑制了投资炒房,同时也将会影响到实际购房需求的增长,对于房地产开发积极性产生不利影响。

第四部分 沧州市房地产市场调研综述

通过对沧州市房地产市场的前期调研和综合分析,我们进一步了解和掌握了沧州市房地产的现状和发展方向。通过项目自身SWOT的分析,结合沧州市场的综合调研,我们认为项目在沧州市场的运作:优势和劣势并存,机会和威胁共有。

项目的之所以存在运作的可能性,一方面,就在于地块所处的位置是市民心中的城市中心地带,地段价值毋庸置疑,开发利润大有可观,再加上贵公司综合实力作保,成功的前景是比较诱人的。但从另一方面讲,项目地块拆迁难度同样也与项目的优势、机会相等,对于一个回民区的拆迁项目,拆迁难度、时间成本将会很大,风险也会上升,企业一旦陷入拆迁的泥坛将会很难抽身,这对实力和信心将会是很大的考验。

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