地 用地 殡葬用地 12其他土地 空闲地 设施农用地 田坎 盐碱地 沼泽地 沙地 裸地 补充说明：价格涵一致的要求

的、增城市和徐闻市、电白县等，住宅用地通常用基底价表示，而经济发达的大多数地市，比如、、、、等通常用楼面地价表示商业服务业用地，也就是用地上建筑面积计算的土地单价；工业用地除了用楼面地价，其他20个地市基本上还是用地面单价的概念。选定比较实例后，应建立价格比较基础，统一付款方式（应修正为一次性付款）、币种（统一为人民币）和货币单位、注意面积的涵和面积的单位等。

②可比因素选择（15分）。根据是否包括影响地价的全部主要因素，因素选择是否有针对性，是否客观合理等进行评分。选择因素不合理者，每因素扣减1分；漏必选因素，每项扣减2分。

说明：

在因素选择时，正常情况下选如下因素，特殊情况相应增删因素：①交易时间（必选）；②交易情况（必选）；③交易方式或者理解为价格类型（必选）；④土地使用年限（必选，可在个别因素中体现）；⑤区域因素；⑥个别因素。不同用途的土地，影响其价格的因子不同，修正的具体因子应根据估价对象的用途确定，亦可根据当地政府公布的基准地价系数修正表中的用途修正系数确定。在常见评估中，往往评估的是公允市场价值，所以②、③经常被合并在一项考虑。

在进行区域因素及个别因素修正时，各因素的选定及权重因用途不同而异，例如商业用地的繁华度、临街等权重比区域环境、宗地面积等重要，住宅用地的交通、景观（江景、山景）比临街、形状等重要，工业用地的集聚度比区域环境重要等。以上因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。

区域因素：

A.基础设施状况（用宗地外“╳通”反映）；

B.商业繁华度（商业用地选用距城市市级或区级或街区级商业中心的距离远近反映） C.对外联系和方便程度(用距火车站、长途汽车站、港口码头距离远远及设施状况来反映) D.道路通达度（用道路类型、道路级别、宽度、长度道路的相对位置来反映）

E.公交便捷度（用公交路线、站点分布、车流量及停靠次数来反映，工业用地可以不选） F.公用设施完善度（用中小学、幼儿园、银行、医院、农贸市场的拥有量、距离和它们的级别来反映）

G.环境质量优劣度（用污染程度反映）

H.绿地覆盖率（办公、住宅用地选，也可考虑景观的差异）

I.产业集聚（用区域大中型企业数量、开发区、工业区或无企业集中分布来反映，工业用地选） J.规划限制（区域的规划限制）

K.自然灾害状况（视情况可设可不设，如地震区、地震裂缝区等） 个别因素： A.容积率 B.宗地面积

C.宗地形状（规划、较规则、不规则）

D.临街状况（四面临街、三面临街、两面临街、单面临街、不临街）

E.地质条件(地形，地势，坡度，地基承载力，根据影响程度确定是否选择和指标表示方式) F.宗地土地开发程度（用宗地“╳通一平”反映）

G.宗地最佳最有效利用（分析在合法前提下，是否达到了最佳最有效利用状态）

③因素条件说明及说明表编制（10分）。重点评审：描述各条件是否客观、具体、量化,与前后文是否对应。描述过于简化的及可以定量只是简单描述的，每因素扣减1分；因素的描写前后文矛盾的，该因素此项不得分。

④因素修正系数（40分）。重点评审修正是否恰当、权重设置是否合理。其中情况修正体系占5分，期日修正体系占5分，年期修正体系占5分，区域因素修正体系占10分，个别因素修正体系占15分。

说明：

1、交易日期修正注意事项：

案例的成交日与待估宗地的估价基准日应接近，如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可适当延长，即选择近年的交易案例用于比较，但最长不超过3年；如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短（一般不超过1年，最长不超过2年）。

在编制日期修正系数表时，地价指数可根据政府公布数据或通过各年政府公布的基准地价结合市场交易推算。对于同一城市的不同区域，由于发展程度不同，期日修正大小也有异，建议根据该区域各年的基准地价比推算期日修正系数。对直接套用地价指数的，注意地价指数是定基指数还是环比指数。

2、在交易情况修正中，注意以下交易行为中的特殊因素影响： (1)有利害关系人之间的交易； (2)急于出售或者购买情况下的交易； (3)受债权债务关系影响的交易；

(4)交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易； (5)交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易； (6)相邻地块的合并交易； (7)特殊方式的交易；

(8)交易税费非正常负担的交易；

(9)其他非正常的交易。

3、在交易方式或者价格类型修正中，注意以下交易行为中的特殊因素影响

交易类型一般包括出让、转让、作价出资、抵债、抵押、清算、课税等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的修正。注意即便是出让，招标、拍卖、挂牌和协议4种方式的成交价可能有较大差异。协议出让的价格可能偏低；拍卖出让价格最高且可能偏高；招标出让和挂牌出让的，价格可能是居中价，且最可能是合理价。

4、交易年限

待估宗地的剩余使用年限为评估基准日至待估宗地权利终止日止的剩余使用年限，比较实例的剩余使用年限为比较实例交易时至比较实例宗地权利终止日止的剩余使用年限，非评估基准日至比较实例宗地权利终止日止的剩余使用年限。

5、区域因素修正及个别因素修正

区域因素修正中，按照前文中的提示分别给予不同级别的差异即可。个别因素修正中要注意的事项如下：

（1）容积率条件指数

此项修正有时作为个别因素中的一项，但在的经济发达地市，对地价影响较大，建议单列。 各地区国土部门在制定基准地价修正系数时一般都有容积率修正项，可根据基准地价容积率修正系数表（或公式）进行容积率修正。对于容积率修正，因多数地市商业服务业用地和住宅用地习惯上是采用楼面地价进行比较，所以修正的方向与采用地面单价比较是相反的。

（2）面积条件指数

将依据宗地面积大小划分为“合适且有利于利用”、“较合适且比较有利于利用”、“不合适或不利于利用”三个等级。实际应用中注意不同用途土地对面积的要求不同，不同地域对土地面积要求不同，应考虑地域因素对面积要求不同的影响。如一块200M2的住宅用地，可能不受欢迎，但在或，则很受欢迎，那里的人喜欢盖私房。而且部分城市商品房开发中，面积少的地块不一定最受欢迎。评估中应认真结合估价对象所出市场状况分析面积变化对宗地地价的影响。

（3）宗地形状指数

将宗地形状分为规划、较规则、不规则三个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降。注意当宗地面积较大，足以满足用地需要时，形状不规则对土地利用的影响可能很小。

（4）地形坡度指数

一般而言，地形平坦为优，坡度在小于3%属较优，坡度在3－5%属一般，坡度在5－10%属较劣，坡度大于10%属劣。将地形坡度划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降。注意高档的住宅用地对坡度的要求也许与其他用地是相反的。此标准有待商榷，因为现在可以提供余泥地块，很多地方是可以通过卖泥赚钱的，也就是说坡度越大，可能更为有利，所以具体要视土地土壤而定。

（5）地质条件指数

一般而言，地基承载力大于25吨/平方米属优，在20－25吨/平方米属较优，在12－20吨/平方米属一般，在8－12吨/平方米属较劣，小于8吨/平方米属劣。将地质条件按地基承载力的大小分为优、较优、一般、较劣、劣五个等，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降。

（6）规划条件限制指数

较为常见的情况有限制用途、限制高度、限制容积率。例如在高新工业区中已经发放了部分商服或者住宅用地的国有土地使用证，而事实上不可能开发。这种情况下，首先按照合法原则处理，但价格水平应与其可能的水平接近。

⑤地价计算（10分）。重点审查公式及计算是否正确、是否给予了与最终取值接近性明显有差异的三个比准价格不同的权重等。若三个比准价格与最终取值接近性明显有差异，而没有分析并给予不同的权重则扣5分。

（2）收益还原法

①公式的选定（10分）。估价师应根据评估标的的客观收益方式选用不同的测算公式。 说明：在当前的经济形势下，合理的收益往往是前低后高，甚至前几年是负收益。对只是存在潜在收益而采用均等收益和均等的费用计算者，扣减10分；对通常情况下是通过自营产生收益者，例如百货商场、酒店、工业企业等，应考虑采用生产函数模型剥离土地收益的计算公式，此类采用了出租方式计算而未作说明的，扣减10分。

另外，对于按照现状持续使用评估的，如果评估标的或其上盖建筑物已经签署了一定年期租赁合同的，在合同有效期均应该按照合同约定的收益和支出计算纯收益并将其还原。

②总收益确定（25分）。重点审查数据来源依据是否充分，是否有较强说服力，是否采用客观收益，客观收益的确定方法及详细测算过程是否准确，是否考虑了衍生收益。凡客观收益的测算过程没有采用市场比较法求证过程的，扣减10分；凡忽略衍生收益（如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益）且未作原因说明者，扣减10分。

说明：确定收益时，应调查周边可比案例的平均收益。出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。在实际操作中，估价对象权属人出于某种原因，提供的资产负债表、损益表等数据可能会不真实，这时须认真鉴别，可查阅其审计报告。同时，对会计报表进行调整，将不合理数据调整为客观合理数据，将会计处理数据调整为估价数据（例如会计折旧与估价折旧不同）。注意签署了租赁合同的，有效期收益按照合同约定方式计算。

③费用及参数确定（40分）。重点审查费用构成项目是否全面、正确，数据来源依据充分，费用取值符合正常客观费用或政策规定要求，对没有文件规定的，每项费用的确定过程要有清晰的说明，有详细的推算过程。每项费用计算依据不详细直接给予结论者扣减5分，漏计者扣减10分。

说明：

1、几种用地方式下对应的土地费用为：

（1）土地租赁中主要考虑：土地使用税（因使用和租赁而缴纳的有关税费）、管理费（指管理人员的薪水及其他费用）、土地维护费及其他费用（例如给排水及道路的修缮费等）。

（2）房地出租中主要考虑：经营管理费、维修费、保险费、税金、房屋折旧费等。对房屋折旧费的扣除往往存在争议，扣除此项后土地还原利率取值要对应降低；另因为收益是客观收益，所以计算折旧时应采用代表此种类型的房屋的平均重置成本价。

（3）经营性企业主要考虑剥离销售成本、销售费用、经营管理费用、销售税金及附加、财务费用及经营利润。

（4）生产性企业主要考虑剥离生产成本、销售费用、管理费用、销售税金及附加、财务费用及企业利润。

2、确定费用时，应调查周边可比案例的平均费用，且注意与前文中的收益相对应。出租价格中如果不含应上缴的税费就不应该扣减税费。部分城市房地产出租采用的是“一费制”，即房产税（按年租金的12%计）、营业税（按租金的5%）、城市维护建设税（按营业税的7%）、教育费附加（按营业税的3%）等合计给出了综合税率，此时应采用此综合税率，注意不同的用途综合税率的区别。

3、注意签署了租赁合同的，有效期收益按照合同约定方式计算。

④土地纯收益确定（5分）。重点审查土地纯收益的剥离方法是否正确，依据是否充分。 说明：房屋纯收益的测算往往用房屋现值和房屋收益率的积来计算。房屋现值等于同类房屋的建造成本费用（包含建造过程中建造商的利润，但不包括购买者投入购房资金的利润），结合房屋的物理、经济和功能的退化状况确定。

⑤土地还原利率确定（15分）：重点审查土地还原利率确定是否有依据，是否合理等。没有推算过程者，本项不得分，说明不详细者，扣减5分。

说明：

（1）在使用土地租金推算土地价格时，土地还原利率可直接采用土地租售比：土地租金（扣除相关税费）与土地价格（扣除相关税费）之间的比率。

(2)在采用房地产出租租金剥离土地租金时，土地还原利率用残余法公式推算。 r＝(r1L+r2B )/(L+B )

在实际工作中，由于房地产租金及售价较易获得，可先用房地产租售比确定房地产综合还原利率，房屋还原利率比综合还原利率高1－2个百分点，土地还原利率比综合还原利率低1－2个百分点，可作为上述方法求出的土地还原利率的大致检验围。

（3）安全利率加风险调整值法：即：还原利率＝安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场、土地用途等状况对其影响程度而确定，一般取3—5％。

（4）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的围，确定其还原利率。

⑥地价测算（5分）：重点审查公式及计算过程是否正确。 （3）剩余法

①待估宗地开发条件确定（10分）：重点审查土地用途、容积率等是否符合规划和设计的要求，是否考虑了市场供求状况等。缺此项分析，不得分；分析不全面的，扣减相应分值。