用用地过程中向政府缴纳的“地价”（非完整地价，多数地方把该地价称为“出让金”，尽管十分不规）作为增值收益，也可以考虑此种开发利用期望的增值收益来确定。

2、根据《国务院办公厅关于规国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号），土地出让收入使用围为：(一)征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。(二)土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。(三)支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。(四)城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。(五)其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。所以对目前部分估价师在计算土地增值收益时，考虑土地增值收益额一定要大于等于新增建设用地有偿使用费，是可以理解的。

⑦相关修正估算（10分）：重点审查年期修正、区位修正、土地还原率的确定等依据是否充分合理，公式计算是否正确。计算正确但无解释者，各项扣减2分；此类修正漏项者，各项减3分。

说明：

1在实际操作中，如土地增值收益采用当地出让金标准，由于政府公布的出让金标准多为宗地法定最高出让年限的出让金，与评估宗地的剩余使用年限不一致，须作使用年限修正，相当于先把出让金推算成无限年期的，然后再修正到剩余有效使用年期。

由于土地取得费、税费、开发费、利息、利润一般结合土地面积表述，在出让金以楼面地价表示的地区（如）运用以上公式时，应特别注意将楼面地价转换为地面地价。

2、价格修正与确定

如果采用成本逼近法测算的是某一小区（或开发区）的平均地价，还应考虑小区的土地利用率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，将不可出售土地的价格及开发成本分摊到可出让的土地中。还应根据待估宗地在区域的位置和宗地条件，进行个别因素修正（如面积、形状、临路等）。

⑧地价计算（5分）：重点审查公式及计算过程是否正确。

说明：估价基准日在2007年1月1日之后的以出让为目的的工业用地评估，要求评估价不得低于《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发〔2006〕307号）。最近的宣传中，出现了工业用地出让最低价可能一地一价，请估价师注意文件的生效日期，之后跟着文件动。

（5）基准地价系数修正法

①基准地价简介（30分）。是否详细介绍了基准地价涵（20分）和基准地价修正体系（10分），要求说明公布实施时间、估价期日、设定开发程度、容积率、地价水平、修正体系等。

说明：

1、除非以课税为评估目的，其他情况下不提倡采用基准地价系数修正法评估宗地地价。评估标的位于县级以上城市建成区的，如果采用的基准地价对应的基准日与报告评估基准日相差5年以上者，扣减30分；相差3年以上5年以下者，扣减20分。相差3年以者，必须进行期日修正，未修正者，扣减10分；评估标的位于其他区域的，评估报告中应详细分析基准地价是否覆盖到本区域，基准地价的评估基准日和本报告评估基准日之间的市场变化，对明显属于地价变化较快区域者，如果采用的基

准地价对应的基准日与报告评估基准日相差5年以上者，扣减15分；相差3年以上5年以下者，扣减10分。相差3年以者，必须进行期日修正，未修正者，扣减5分。

2、关注当地基准地价的涵指基准地价的估价基准日、生地价或熟地价（具体为几通一平）、是土地级别价或区片价或路线价或网格点地价、是地面地价还是楼面地价、对应的土地使用年限及其容积率等。在不同的城市，其基准地价的涵、构成可能不同，具体应调整的容和方法也可能不同，故在使用城镇基准地价系数修正法时，应根据当地基准地价的涵、构成及其相应的修正系数体系确定调查项目及修正系数。

3、一般情况下，基准地价均按“工业”、“住宅”、“商业”三大类进行划分，其他用途的土地则需按照当地的基准地价资料的划分原则进行归类。如市目前规定：办公用地属于“综合办公类”用地，其基准地价按照同地段的“住宅类”用地基准地价的120%计取；而有的城市办公用地的基准地价按照同地段的“商业类”用地基准地价的80%计取。

②宗地情况介绍（10分）：说明宗地所处位置及所对应的基准地价。

对基准地价以幅度价或者网格点地价表示的，缺少关于宗地位置与地价对应关系的描述的，扣减5分。

③修正过程（50分）：编制待估宗地因素条件说明表占20分，说明表中所列项目应与基准地价修正体系表一致，与区域因素、个别因素条件说明一致；编制待估宗地因素修正系数表占20分，重点审查修正系数取值与条件说明是否吻合；其他因素修正占10分，包括开发程度、交易期日、容积率修正等因素的确定是否正确，是否与其他方法相一致，开发程度和容积率修正可能已经包含在区域因素修正和个别因素修正中。

④地价计算（10分）：重点审查计算是否正确，计算公式与涵介绍是否一致。

3、地价确定（4分）：说明对不同评估方法结果赋予相应权重的原因，明确最终地价确定的依据与方法。对结果权重的说明不清晰者减2分，不同方法估价结果相差30％以上且没有说明者本项不得分。

说明：

由于不同的估价方法数据来源于不同途径，所得到的估价结果的可信度应有差异。估价结果最终取值可以取算数平均值，亦可取加权平均值，甚至可以取众数或者其中某一价格。应解释对不同评估方法结果赋予相应权重的原因，明确最终地价确定的依据与方法。《土地估价报告规格式》要求：如采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑其结果。

五、第四部分 附件（4分）

重点审查土地权属证件、位置示意图、照片、机构及估价师资质证书、其他重要附件（例如：待开发土地的规划批准文件、改变用途的有关批文、拆迁公告、他项权利查询资料和现场踏勘调查记录等），缺1项扣减1分。

六、总体评价（85％～100％的调节系数）

评审整份报告是否分析论证严谨、逻辑性强，文字流畅且概括性较高，有无明显瑕疵，估价结果是否合理，报告的设计、制作是否认真等，估价机构是否盖章，法定代表人是否签字、是否有2名估价师签字、盖执业印章，且签字与执业印章字体是否一致。需要特别说明的是，如果不是年检报告，法定代表人没有签章、估价师没有签字、机构没有盖章，符合三者之一则该报告直接评判为不合格报告。