用途 住宅 住宅 -10% +4% +2% 住宅 +4% -3% +3% 写字楼 正常 +3% +5% 交易情况 正常 区域因素 +3% 个别因素 0% 上表交易中，负值表示低于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素。另知人民币与美元的市场汇率2005年7月1日为1：1.85、10月1日为1：1.84、2006年5月1日为1：1.83；该类商品住宅以人民币为基准的价格在2005年5月1日至2005年1月1日间平均上涨1%，在2005年10月1日至2006年5月1日间平均每月下降0.5%。
7、为评估一物业2006年8月1日的市场价格，现选用四个比较案例A、B、C、D，其交易日期分别为2006年1月底、4月底、6月底和8月底。交易单价分别为1600元/㎡、1450元/㎡、1700元/㎡和1688元/㎡。已知：
1）案例A、C为正常交易，B低于市值10%，D高于市值4%；
2）该类房地产价格在2005年12月底至2006年5月底间平均每月上涨1%，2006年5月底至2006年8月底平均每月下降1.5%； 3）比较案例和估价对象处于同一地区；
4）估价对象的土地使用权年限为50年，比较案例A、B、C、D土地使用权年限分别为40年、45年、50年和55年； 5）还原利率均为7%。
8、为评估某住宅2006年9月1日以美元表示的正常市场价格，调查选取了A、B、C三宗可比实例，交易资料如下： 可比实例 买方支付价格 支付日期 A 2005年11月1日 B 2006年月31日 C 2006年7月1日 7500（人民币/平方米） 880（美元/平方米） 8800（人民币/平方米） 有关资料分析如下：
市场汇价——人民币与美元的市场汇价2005年11月1日为1：8.40、2006年1月31日为1：8.30、2006年7月1日为1：8.35、2006年9月1日为1：8.30。
交易情况——B为正常交易；A的交易税费全部由买方负担，C的交易税费全部由卖方负担，买、卖双方应交纳的税费分别为正常价格的5%和7%。
使用年限——根据土地使用权出让资料，剩余使用年限估价对象为65年、A为64年、B为60年、C为65年，土地还原利率为7%。
其他状况——以估价对象为基准，与估价对象相比，A好5%、B差5%、C一样。
第五章 收益还原法
一、单项选择题
D1、收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A、收益能够量化 B、风险能够量化 C、收益或风险其一可以量化 D、收益和风险均能量化
11
A2、收益法公式V?a?1?1?成立的条件是（ ）。 ?n?r??1?r??A、a每年不变、有限年期、r每年不变且不等于零
B、a每年不变、无限年期、r每年不变且不等于零 C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零 D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零
D3、按收益法计算，若a每年不变，r=0，年期有限为n，则v=（ ）。
A、
a?1?1? B、0 C、a×n D、求不出 ?n?r??1?r??4、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。 A、833.33 B、830.45 C、828.25 D、827.64
5、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8
年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A、457.40 B、476.98 C、686.10 D、715.48
6、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，
单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格。
A、高于 B、低于 C、等于 D、B或C
7、某土地在其它条件不变的情况下，申请将使用年限由500元/㎡的30年改为20年。若土
地还原利率为8%，则地价相应变为（ ）。
A、600元/㎡ B、436元/㎡ C、732元/㎡ D、524元/㎡ 8、某房地产50年使用期，还原利率为10%时的价格为3000元/㎡，问还原利率为12%时，
无限年期的价格约为（ ）元/㎡。
A、2480 B、2500 C、2520 D、2507
9、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价
值为500万元。若土地还原利率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为（ ）。 A、899 B、1000 C、1349 D、1500
10、已知t年前（含t年）房地产纯收益每年相等为a，t+1年开始每年以比率S递增，还
原利率为r，则收益价格为（ ）。
A、?1?a?r???a1a?1a1??1??? B、 ???ttt?1t?1r??1?r??r?s?1?r??1?r??r?s?1?r?1C、
?a?1a1a?1?a11???1??? D、 ????r??1?r?t?1?r?s?1?r?t?1r??1?r?t?r?s?1?r?t11、采用收益法测算房地产价格时，公式V?A、房地产净收益按一固定数额逐年递增 B、房地产净收益按一固定数额逐年递减 C、房地产净收益按一固定比率逐年递增
ab表示（ ）。 ?rr2 12
D、房地产净收益按一固定比率逐年递减
12、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础
上增加1万元，该类房地产的还原利率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。 A、225.00 B、237.50 C、381.25 D、395.83 13、某宗房地产第一年纯收益为10万元，预计每年可增加2000元，设其还原利率为10%，
使用年限为无限年，则该宗房地产的价格为（ ）。
A、20万 B、102万 C、120万 D、80万
14、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616
万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。
A、4858 B、5200 C、2700 D、6264
15、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年
递增2%和1%，该类房地产的还原利率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。 A、100 B、42 C、63 D、77
16、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第
4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果还原利率为9%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。
A、195 B、210 C、213 D、217
17、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上
涨12%，届时转让税费为售价的6%，还原利率为9%。该房地产目前的价值为（ ）万元。
A、923 B、1111 C、1353 D、1872
18、某出租旧写字楼，每年净租金收益50万元，计划一年后拆除作为商业用地。预计作为
商业用地的价值为1000万元，到时拆除旧房所需费用为50万元。该类房地产的还原利率为10%，该旧写字楼的价值为（ ）万元。
A、955 B、864 C、909 D、914 19、预计某宗房地产未来二年的净收益分别为55万元和60.5万元，二年后的价格比现在的
价格上涨10%，该类房地产的还原利率为10%，该宗房地产二年后的价格为（ ）。 A、1100万元 B、1150万元 C、1710万元 D、1210万元 20、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的
有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益年限为50年；假设有效毛收入发生在年初，运营费用在每年均匀投入；该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为（ ）。
A、318万元 B、286万元 C、427万元 D、471万元 21、甲、乙两宗房地产分别为住宅和店铺，调查并计算得到两者的净收益相同，则（ ）。
A、两者总价相同 B、甲的总价低于乙的总价 C、甲的总价高于乙的总价 D、无法判断两者价格的高低 22、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应（ ）。
A、越高 B、越低 C、不变 D、越可靠 23、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取的净收益的风险较大时，则该宗房地
产的（ ）。
A、还原利率应较高，价值较低 B、还原利率应较低，价值较高 C、还原利率应较高，价值较高 D、还原利率应较低，价值较低 24、收益还原法中，净收益通常是指（ ）。
A、实际收益 B、经营收益 C、租金收益 D、客观收益
13
25、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为
估价依据。
A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 26、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税，其收益价格估算可采用（ ）。
A、类似写字楼的客观收益 B、市场比较法 C、该写字楼的实际收益 D、无法估算 27、某宾馆有300张床位，当地同档次宾馆一般床价为每天每床45元，年平均空置率为20%，
费用为收入的30%，该类房地产的还原利率为10%，则计算所得的年净收益为（ ）万元（一年以365天计）。
A、345 B、394 C、320 D、27 28、收益法中的运营费用率是指（ ）。
A、运营费用与潜在毛收入之比 B、运营费用与总收益之比
C、运营费用与净收益费用之比 D、运营费用与有效毛收入之比 29、评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会（ ）。
A、越高 B、越低 C、不变 D、趋于零 30、某房地产年纯收益50万元，剩余使用年限45年，选取3个可比实例的有关资料为： 可比实例 A B C 净收益（万元/年） 12 23 10 价格（万元） 102 190 88 剩余使用年限（年） 45 45 45 评估得出该房地产的价格为（ ）万元。
A、422 B、426 C、435 D、450 31、还原利率构成中，流动性补偿的流动性是指（ ）。
A、房地产开发企业自有资金周转的速度 B、估价对象房地产变为先进的速度 C、估价对象房地产带来的净收益的速度 D、房地产开发企业流动资金周转的速度 32、还原利率=（ ）+风险调整值
A、平均利润率 B、安全利率 C、经济增长率 D、银行贷款利率 33、土地还原利率RL、建筑物还原利率RB、综合还原利率RO三者之间的大小关系为（ ）。
A、RL A、土地收益求取土地 B、建筑物收益求取建筑物 C、房地收益求取房地 D、房地收益单独求取土地或建筑物 35、土地价格=[房地产纯收益－（ ）]÷土地还原利率 A、土地纯收益 B、建筑物价格×建筑物还原利率 C、建筑物总收益 D、房地费用 36、某宗房地产，纯收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物还原利率12%，土地 还原利率10%，则该宗房地产的总价值为（ ）万元。 A、417 B、500 C、460 D、450 37、某办公楼的土地面积3000平方米，建筑面积10000平方米，该办公楼出租正常月纯收 益为18万元，建筑物重置价格为2000元/平方米，成新率为80%，土地和建筑物的还原利率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为（ ）万元。 14 A、1257 B、1571 C、800 D、1300 三、简答题 1、收益还原法的适用对象是什么？ 有收益 有潜在收益的房地产 四、计算题 1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000平方米，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000平方米建筑面积归甲方，2000平方米建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，还原利率为10%。 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为30%；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。 3、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需要支出总费用30万元。在附近、选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。 类似房地产 A B C D 4、某房地产建成于2002年12月30日，此后收益年限为50年；2004年12月30日至2006年12月30日分别获得纯收益85、90、95万元；预计2007年12月30日至2009年12月30日可分别获得纯收益95、92、94万元，从2010年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可以得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款年利率为6%，自有资金要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产2006年12月30日的收益价格。 5、某宗房地产2006年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍保持这一水平，2009年10月转售时的价格比2006年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2006年10月的价格。 6、某宾馆总建筑面积10000㎡；一层建筑面积2000㎡，其中500㎡为宾馆大堂，150㎡出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积7600㎡），会议室2间（建筑面积 200㎡），自用办公室3间（建筑面积200㎡）；当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%；会议室的租 15 价格（万元） 252 294 238 166 纯收益（万元/年） 30 35 28 20