《物业管理实务(2)》2018-2019期末试题及答案

一、多项选择题（5小题，每小题3分，共15分） 1．依据物业权属关系分类，可将物业分为( )。 A．国有产权物业 B．社团产权物业 C．集体产权物业 D．区分所有权建筑物业

2．按照管理的性质的分类按照管理的性质可将分将为( )。 A．委托管理物业 B．租赁经营物业 C．委托代理物业 D．承包经营物业

3．关于楼层的租用率、租赁面积、使用面积关系的计算公式为正确的有( )。 A．使用面积=租赁面积×租用率 B．租用率=租赁面积／使用面积 C．租赁面积=使用面积×租用率 D．使用面积=租赁面积÷租用率 4．以下不属于我国的高档酒店较多都采取管理模式的有( )． A．业主自己经营管理的模式 B．租赁经营管理模式 C．委托经营管理模式 D．联号经营 5．以下属于专业性物业的是( )。 A．酒店 B．会展中心 C．剧院 D．交易会（所）

二、填空题（20个空，每空1分，共20分）

6．在美国，对物业服务公司来说，每一个物业均是其____。但作为一个公司来讲，处于战略考虑，他的管理模式、管理制度、管理程序都是统一的，都实行____。

7．英国政府对物业管理行业实行____，一般不干涉，而由住宅中介机构____负责协调。

8．《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的____委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的____并委托给他人”。

9．停车场有____和____两种，其中多数是大型或高层建筑的附设物业。 10.____是指为人们提供健康、娱乐和沟通交流的场所。

11.物流企业的配送中心不仅承担____，而且往往也兼有____的职能，实际上是一种配送中心。 12.工业物业的广告营销方式主要有：____、____与____和直接发送有关材料等。 13.根据物业的经营管理方式将政府物业分为：____和____。

14.政府物业的特点是：首先是____；其次是物业的____；还有政府物业____。

15．现代会展中心的物业管理，只有在公共建筑管理、公共事业管理、公众管理的基础上，配合____、

动态管理、快速反应等与之相应，才能形成独具一格的会展管理服务模式。

三、判断并改正错误题（首先判断正误，如有错误还须改正．5小题，每个3分，共15分）

16．在英国，物业服务企业间分工明确，物业管理中的小工程、小项目一般由专业的物业服务企业完成。

17.办公物业是物业的基本类型之一，也是目前物业管理业务覆盖面最广的业务类型。

18. -幢办公楼有22000平方米的租用面积，每平方米6元出租的话，这时只有20000平方米是可用面积，损失因素为1.1。租户实际租用的租金费用为每平方米6.6元。

19．投诉者带有某种不满，受委屈或误会等造成的内心不满，借题发挥要求把问题得到解决的，属于沟通性投诉。

20．顾客对物业服务公司在管理服务、收费、经费管理、维修养护等方面失职、违法、违纪等行为的投诉属有效投诉。

四、问答题（4小题，每小题5分，共20分） 21．现代物业的分类管理趋向如何？ 22．商务物业管理有何特点？

23．物业管理中常见的控制方法有哪些？ 24．能源消耗的经济核算工作包括哪几个方面？

五、应用题I2小题，其中1小题为方案设计题．1小题为案例分析题，每小题15分，共30分） 25．方案设计题

请设计一个承接查验问题处理程序。 26．案例分析题

案例3-2天河城广场经营模式

位于广州的天河城广场是一座规模宏大、功能齐全的现代型综合购物中心，经过十年的经营，被誉为“中国第一商城”。

天河城广场是天河城一个组成部分。天河城由天河城广场、50层的写字楼和40层的酒 店三幢建筑物呈品字型组合而成，总占地面积4.4万平方米，总建筑面积34万平方米。天河 城广场是天河城首期工程，地面7层，地下3层，建筑面积16万平方米。其中8层为商业经营 场地，约10万平方米。地下两层停车场，可停放上千辆汽车。天河城广场总投资约12亿元人 民币。

天河城于1992年8月18日奠基、11月18日动工兴建，其中广场于1996年2月9日建成 试业，写字楼和酒店仍在建设中。

天河城广场作为大型的现代化购物中心，是发达国家和地区80年代后期才兴起的百货零

售的新型业态。这种业态的最大特点是规模大、功能全，能满足不同层次的消费需求。天河城 广场集购物、游览、美食、娱乐、休闲、商务、广告、信息、展览、康体等多功能于一体，名符其实地 “把北京路搬进了天河城广场”，在广州开创了一种全新的消费概念，把广州的商业发展提高到 一个新水平。

天河城广场集市民日常消费之大成，功能涵盖方方面面，因而在规划设计上充分考虑了大 型购物中心的特点和市民消费的视觉感受和消费心理。室内，空间大、通道宽，四面开门、门门 相通，“城”中有街、街内设店，环型设计、没有背角；室外，前有广场（3000多平方米），后有花园 (5000多平方米)，周边通车，地铁站直达商场。这样的规划与设计，在国内是独一无二的。 天河城广场的商业定位设计是中高档，与之相适应，装修和设备都要求上档次，要有“一流 设计、一流装修、一流设备”。因此天河城广场不仅设计精良、布局考究，而且装饰豪华、设备先 进。气派的中庭、富丽的大堂、大理石地面、铝扣板天花、汉白玉包柱，以及森林绿大理石和蜂 窝铝板的外墙，代表着当时较高的装修水平。同时，广场拥有一流的“硬件”：4台各2000冷吨 和1台1000冷吨的目前国内最大的美国开利空调机组，62部日本三菱手扶电梯和28部垂直 电梯，2000门容量的日本NEC程控电话系统和英国全自动的消防保安系统。

天河城广场全部实行租赁经营，要求“一流经营、一流管理、一流效益”。1996年2月9日 试业不久，国内租赁市场便步人萧条期，但天河城广场却逆市而上，开业率和租金收入逐年大 幅度上升。出租率1998年底已达97%，基本实现全城开业。租金收入每年都以两位数的增 长率提高。入场经营的租户超过300家，有天南（2.6万lll2）和吉之岛天贸（1. 14万m2）两家 大百货公司，有专卖店、精品屋等众多时尚品牌，有宜家居(5257m2)、文化廊(约3000m2)、电 器行(3948m2)等专业市场，有美食坊（22个风味，900个座位）和中、西餐厅等美食天地，有游 戏机中心(2000多I112)、室内公园(4700多m2)等游乐世界，有网球场、篮球场、游泳池等康体 娱乐场所，还有银行、商务中心等设施，2000年还开设了有25家铺位的国际国内名牌名店 区——“时尚阁”。2003年开设了两间共800多个座位的电影院，其中的飞扬影城已于2003 年4月25日正式投入使用，年内计划再增加3至5间。上述所有功能，均按设计要求和实际 经营需要进行合理布局和不断的调整。

天河城广场的物业管理由天贸物业管理公司天河城管理中心负责。天河城广场试业前 期，聘请了香港物业管理公司为顾问，1997年下半年起转为独立管理。目前管理中心有400 多人。几年来管理的素质不断提高，1998年引入IS09002质量管理体系，并于同年12月获英 国DNV公司证书。良好的物业管理使天河城广场几年来在国家和省、市同类物业开展的各 项评比中均名列前茅，先后被授予“全国优秀物业管理大厦示范单位”、“全省十佳文明市场”等 称号。天河城广场的物业管理已成为同行中的品牌，全国各地不少大型商厦邀请直接（或顾