电梯系统运行维护作业指导书

1.0 目的：

规范电梯的保养和维修及应急管理，维持电梯处于良好状态，防止事故发生。 2.0 适用范围：

适用于公司住宅项目电梯运行、维护保养。 3.0 职能职责：

3.1工程部负责电梯系统的运行维护实施指导和定期检查工作； 3.2工程部负责电梯系统的运行维护实施现场监管工作； 3.3工程部维修主管负责组织电梯系统的运行维护实施工作； 3.4工程部电梯技术员负责现场运行及监督外包方的维护工作。 4.0 管理内容： 活动 作业内容 4.1.1.每周检查≥1次机房内控制柜和电机温度是否过高(手背感觉轻微发烫），电机运行声音是否正常。 4.1 巡检 要求 4.1.2.每周对客梯、货梯的运行情况巡视≥1次，如有异常需立刻停止使用并及时处理或通知服务供方处理，做好对服务供方维修、保养的监督工作，并做好记录。 4.1.3.每月设备责任人应对电梯机房曳引机、钢丝绳、轿顶、轿箱进行≥1次集中巡查。 4.2.1.半月（月度）保养 4.2.1.1.轿厢和各层按钮及指示灯：各按钮外观正常，触点正常按钮动作灵活，指示灯全亮。 4.2.1.2.厅门及门套情况清洁无变形，上下间隙一致正常，门扇活动无阻，厅门与门套距离合标准（标准间隙为3—5mm）。 4.2.1.3.轿厢照明及装饰：轿厢照明灯（灯管、灯罩）正常，地板、风扇、风扇罩正常，超载灯正常，警铃或紧急通讯电话正常。 4.2.1.4.机房状况检查：机房门警告牌清晰，机房门及门锁合格，机房照明度足够，通风、防风雨设备完好，无漏雨、漏水，机房整洁，通道无阻塞，控制柜内各电器，接触器正常，刹车皮无油污，齿轮箱油量足，油质清净，曳引机各轮处无渗油，曳引绳与曳引轮槽接触正常不打滑，盘车工具齐全，电梯责任人岗位职责、电 电梯管理人员 《电梯日常巡检记录表》 岗位 相关记录

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4.2 维护 保养 内容 梯紧急救援程序上墙。 4.2.1.5.每月清洁机房≥1次。 4.2.1.6.轿厢顶状态及清洁：轿厢顶清洁，照明正常，轿厢顶各开关正常，轿门轨道无积尘、油污。 4.2.1.7.底坑状态及底坑各设备：底坑照明正常，有爬梯，紧急开关正常，底坑内无渗水积水，双梯共用井道必须有安全隔离网，其高度应贯穿整个井道，底坑无垃圾及油污，对重有安全网，缓冲器正常，限速器张紧轮离地距离正常，极限、限位开关动作可靠，超载装置正常。 4.2.1.8.运行状况 ：电梯运行时各部位无异响，平层准确，运行平稳。 4.2.2.季度保养 4.2.2.1.机房 4.2.2.1.1.蜗轮、蜗杆、减速箱、限速器及电动机轴承等运动部件加注润滑油。 4.2.2.1.2.制动器动作是否正常、制动瓦与制动盘之间的间隙是否正常。 4.2.2.1.3.曳引钢丝绳、限速器钢丝绳是否磨损、锈蚀，是否油污过多而引起曳引机打滑。 4.2.2.1.4.继电器、接触器、变频器等工作情况是否正常，触头及主要部件紧固螺钉是否松动。 4.2.2.2.轿厢顶和井道 4.2.2.2.1.检查轿门的操作、调节和清洁门驱动装置的部件，如电动机皮带轮的皮带、电动机、磁笼、速度控制开关、门滚轮、安全开关和弹簧等。 4.2.2.2.2.清洁轿门、厅门地坎和门导轨。 4.2.2.2.3.检查门刀和门锁滚轮之间的间隙与垂直度情况。 4.2.2.2.4.调节和清洁全部厅门及其附件，如尼龙滚轮、触杆、开关门铰链、门滑轮停止块、门与门坎之间的间隙等。 4.2.2.2.5.检查并清洁全部厅门门锁和开关触点，以及井道内的接线端子。 4.2.2.2.6.检查对重装置和轿厢联接件(补偿链)。 4.2.2.2.7.检查轿厢、对重导靴的磨损情况和安全钳与导轨的间隙，必要时予以调换和调整。 电梯管理人员 第 2 页 共 5 页

4.2.2.2.8.检查每根曳引钢丝绳的张紧度是否正常，并做好清洁工作。 4.2.2.3.轿厢内部 4.2.2.3.1.检查轿厢照明、轿厢信号指示器、按钮、警铃的工作情况。 4.2.2.3.2.检查轿厢门的开关动作情况(按钮、安全触板、光电管、关门限制器等)。 4.2.2.3.3.检查紧急照明装置及紧急呼叫装置。 4.2.2.3.4.检查并调节电梯起动、运行、减速和停止的运行曲线情况是否舒适良好。 4.2.2.3.5.检查并调整电梯平层准确度。 4.2.2.3.6.检查各层厅门按钮及厅外层楼显示器的状况。 4.2.2.4.底坑:清理底坑杂物.检查有无积水. 4.2.3.年检 4.2.3.1.电梯在运行一年之后，各电梯责任人督促服务供方及时（提前30天）向技术监督局申报对电梯的年度技术检验工作，物业服务中心电梯设备责任人应予配合，按要求检查电梯的机械、电气、安全设备的情况和主要零部件的磨损程度，磨损量超过允许值或损坏的部件须更换，禁止电梯带病运行。 4.3.1.根据国家《特种设备安全监察条例》等相关规定，物业服务中心的电梯维修、保养全部采用外包形式，物业服务中心应加强对 4.3 外包方监控管理要求 电梯维保供方的监督管理工作。 4.3.1.1.电梯维保方的保养人员应具有合格电梯维修保养资质，在维护保养过程中应严格按照国家颁布的电梯有关安全标准进行作业。 4.3.1.2.保养人员每次保养到达及离开时必须知会设备责任人，并征得设备责任人同意后方可进行保养作业或离开。 4.3.1.3.保养作业和急修前必须悬挂（放置）作业告知牌，并做好安全围护。例行保养需提前三天在需保养电梯的公告栏内张贴保养通知。 4.3.1.4.在维护保养过程中，设备责任人应督促维保人员严格按照国家相关规范、合同约定、保养细则及保养计划对电梯进行维保，并要求维保人员遵守管理制度。 电梯管理人员 《月度服务供方保养效果评估表》 《服务供方保养维修记录表》 第 3 页 共 5 页