以划拨土地上的房屋为标的物的买卖协议的法律效力(
来源： 作者： 时间：2011/01/19 推荐房地产律师： 点评：房屋买卖合同是物权变动的原因之一。暂时没有取得产权证明，并不能否定合同的效力。 除非是法律禁止的交易行为。但是各个法院的判例标准也不统一。比如河北燕郊房屋买卖合同的效力认定就和北京有差别。 【案情】 2004年12月11日，原告于某与被告董某签订了一份房
点评：房屋买卖合同是物权变动的原因之一。暂时没有取得产权证明，并不能否定合同的效力。 除非是法律禁止的交易行为。但是各个法院的判例标准也不统一。比如河北燕郊房屋买卖合同的效力认定就和北京有差别。
【案情】
2004年12月11日，原告于某与被告董某签订了一份房屋买卖协议，约定：于某将其位于广汉市某处在划拨取得的土地上建筑的房屋卖于董某，价金20万元；于某协助董某进行房地产产权变更登记，房屋买卖中发生的，由于某负担；税金及过户费，由董某负担；公证费双方各负担一半；双方应当遵守协议，如一方违约，应向对方支付违约金5000元。同日双方办理了房屋买卖协议的公证手续，被告董某付给原告于某现金20万元，于某出具收条后将房屋交给董某。后于某以其与董某签订的房屋买卖协议无效为由，将董某诉至法院。 在法院审理中，原告于某诉称：其按照房屋买卖协议，履行了交房义务,其后多次寻找被告未果，致使房屋产权转移变更登记手续至今未办理。鉴于该房屋占用的土地是划拨土地，依法不能转让，且房屋产权仍未变更，所以请求法院确认原、被告之间的房屋买卖协议无效，判令被告返还系争房屋并负担本案诉讼费用。被告董某答辩并反诉称：其已按照房屋买卖协议履行了付款义务，后因原告搬家不通知被告，导致与原告失去联系，致使该房屋的产权和土地使用权变更登记手续至今仍未办理。原告的违约行为，侵害了被告合法权益，所诉房屋买卖协议无效的理由不能成立，协议应当继续履行。反诉请求判令原告向被告支付违约金5000元，履行办理该房屋所占用土地的使用权变更登记义务，并依约缴纳土地使用权出让金。
法院经审理，最后判令于某继续履行合同，并承担违约责任。
【评析】
本案主要涉及划拨取得的土地使用权能否转让以及房屋产权变更登记的法律效力问题。 该案中原告于某主张房屋买卖协议无效的理由主要有两个，一个理由是系争房屋使用的土地是划拨取得的，依法不能转让；另一理由是未到相关行政部门办理变更登记手续。下面对原告于某的这两个理由进行分析，看其能否成立。 首先，《物权法》第一百三十七条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。你看劳动。”依该法可知，目前我国的“建设用地使用权”的取得方式主要有两种：一种是以“土地使用权划拨”的方式取得的，所谓土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为；另一种是以“土地使用权出让”的方式取得的，所谓土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。本案系争房屋所使用的土地为“划拨方式”取得的土地。 我国《物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称我国《房地产管理法》）第四十条规定：“以划拨方式取
得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”同时该法第六十一条第三款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”依据上述法律可知，我国法律并不禁止将以“划拨方式”取得的土地使用权予以转让，只要当事人履行了相关的法定手续，我不知道劳动。仍然可以将其转让。该案中，双方当事人已经在合同中明确的约定了土地产权变更以及缴纳事宜，且依据上述法律该约定并不违反法律规定，所以于某以签订协议时尚未取得土地使用权以及该宗土地是划拨取得不能转让为由，主张房屋协议无效，其理由是不能成立的。 其次，于某以没有进行产权变更登记为由主张房屋买卖协议无效的理由也不能成立。主要理由如下：
1、该合同已经有效成立。《中华人民共和国民法通则》（以下简称我国《民法通则》）第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”于某与董某签订协议时双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖法律允许买卖的私有财产，且对办理土地出让手续作了约定，不损害国家和社会公共利益，因此双方所签协议依法成立，对双方当事人具有法律约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该协议。 2、是否进行房地产变更登记不影响合同的效力。
该案中，当事人订立合同的目的，就是为了转移房地产，进行房地产变更登记是当事人一方的合同义务，如果允许当事人以合同的义务没有履行为由来主张合同无效的话，那么成立合同就没有任何意义了，因为这样的合同对当事人没有任何约束力，任何人在被要求履行合同是都可以说“我没有履行义务，所以该合同无效”。
因此合同中的所谓“房屋的转让应进行变更登记方为有效”一语，是指双方通过签订协议，虽然买卖房产的意向能够成立，但是若不登记，则不发生房产所有权转移的效力，不是指买卖协议本身不能成立。在房屋买卖协议成立后，房产所有权没有转移前，双方当事人依协议建立的债权债务关系依然存在。因此原告于某以产权没有进行变更登记为由主张房屋买卖协议无效，其理由不能成立。 综上可知，于某请求法院确认合同无效的理由皆不能成立，法院依据合法有效的合同要求其继续履行合同义务并承担违约责任的判决是于法有据的。
在国有划拨土地上的自建房屋买卖合同是否有效？
作者：抚州市临川区人民法院 帅美琴 发布时间：2012-10-30 16:09:44
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【案情】
王某因拆迁安置以国家划拨的形式获得一块150平方米的土地，该块土地位于抚州市临川区文昌大道东侧，并办理了国有土地使用证，2007年王某在该土地上建房，并分别办理了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地批准书。2007年8月，被告王某分别与李某、郑某、陈某签订了三份搭建房屋的协议书。协议签订后，王某依照约定开工，并于2008年4月28日前竣工，王某也将房屋交付给了该三购房人使用，该三购房人也将房款给付了王某。之后，三购房人要求王某按照协议约定办理房产证，但王某迟迟未办理。之后，三购房人提起诉讼，要求确认合同有效并要求王某依照协议约定办理产权证。
【分歧】
对在国有土地上的自建房屋买卖是否有效，能否办理房产证，有两种意见。
第一种意见认为：在国有土地上的自建房屋买卖合同一律无效。
第二种意见认为：若在国有土地上的自建房屋是合法建造，则房屋买卖合同是有效的，至于能否办理房产证，要看是否符合行政审批的手续。
【分析】
笔者同意第二种意见，理由如下：
本案争议的焦点是双方签订房屋搭建协议的性质、效力，及李某等人要求王某办理房产证的诉请能否支持？
一、李某等三人与王某签订的虽然是房屋搭建协议，但从该协议的内容来看，其实际内容涉及房屋的买卖协议，应当认定为是房屋买卖合同关系。
二、王某的房屋虽然是在国有划拨土地上建造的，但已经取得国有土地使用权，国有土地使用证上明确了该块土地为住宅用地，并且该房屋的建造分别办理了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地批准书，王某取得了自建房的合法手续，王某基于合法建房的事实取得该房屋所有权，对该建筑物依法享有占有、使用、收益和处分的权利。王某与三购房人签订的搭建房屋协议书中的标的是地上建筑物，即地上的房屋，王某在办理了三证一书后，收取了三购房人的建房款，并将建好的房屋实际交付，依照《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。根据地随房走的原则，转让地上建筑物的，其使用范围内的土地使用权随之转让。也就是说王某的国有土地使用权是随房屋以其转让的，故李某等三人与王某签订的协议应属有效协议。
三、对于国有划拨土地上的房产转让国家法律规定并不是禁止性的规定。根据《城市房地产管理法》第四十条规定，国有划拨土地上的房产转让时，应当按照国务院规定，报有批