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政府和社会资本合作（PPP）-房屋租赁运营管理平台项目实施方案

PPP项目实施方案是指政府为实施PPP项目编制的计划性文件，由于PPP项目涉及的政府部门较多，专业性较强，实施周期漫长，为保证PPP项目的顺利实施，政府或其授权主体有必要针对PPP项目拟定实施方案，按照实施方案的内容逐步推进PPP项目的实施。

根据《基础设施和公用事业特许经营管理办法》第九条规定：“县级以上人民政府有关行业主管部门或政府部门可以根据经济社会情况发展需求，以及有关法人和其他组织提出的特许经营项目建议等，提出特许经营项目实施方案。”因此，项目实施方案一般是由政府确定的行业主管部门或政府授权部门负责编制。而实施方案的内容，参考《基础设施和公用事业特许经营管理办法》第十条规定：“特许经营项目实施方案应该包括以下内容：（一）项目名称；（二）项目实施机构；（三）项目建设规模、投资总额、实施进度，以及提供公共产品或公共服务的标准等基本经济技术指标；（四）投资回报、价格及其测算；（五）可行性分析，即降低全生命周期成本和提高公共服务质量效率的分析估算等；（六）特许经营协议框架草案及特许经营期限；（七）特许经营者应当具备的条件及选择方式；（八）政府承诺和保障；（九）特许经营期限届满后资产处置方式；（十）应当明确的其他事项。”虽然特许经营属于PPP模式的一种比较特殊的操作模式，但其规定项目实施方案的内容涵盖了PPP项目实施方案的基本内容。

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即实践中PPP项目实施方案一般包括项目概况、风险基本分配框架、项目运作方式、项目合作期限、交易机构、合同体系、监管架构及采购方式选择等内容。 实施方案框架

一、房屋租赁运营管理平台PPP项目概况

（一）房屋租赁运营管理平台PPP项目基本情况 （二）房屋租赁运营管理平台PPP项目经济技术指标 （三）房屋租赁运营管理平台PPP项目公司股权情况

二、房屋租赁运营管理平台PPP项目风险分担与利益共享

（一）风险分担 1、政策风险 2、汇率风险 3、技术风险 4、财务风险 5、营运风险 6、环境风险 7、社会风险 8、法律风险 9、不可抗力风险 （二）利益共享

三、房屋租赁运营管理平台PPP项目运作方式

实践中，常见的项目运作方式包括委托运营、管理合同、建设-2页

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运营-移交、建设-拥有-运营、转让-运营-移交和改建-运营-移交等形式。

PPP部分运作方式中共部门和私人部分关系图 · 承包方管理已存有资产· 承包方接管已存有资产并在· 承包方接管已存有资产并在并提供服务 合同规定范围内提供服务 四、房屋租赁运营管理平台PPP项目合作期限 · 获得费用和补贴 用 · 从使用者付费以及任何方面者是租赁费用 合同规定范围内提供服务 · 从使用者付费以及任何方面者是特许经营费用 · 负担管理运营和维修费用 运营和维护（O&M） 承租 承租 · 负担管理运营和维修费的财政补贴中获得收入，或的财政补贴中获得收入，或（一）房屋租赁运营管理平台PPP项目合作期限的确定 已有资产· 负担管理运营和维修费用 （二）合作期限的形式 管理合同 五、房屋租赁运营管理平台PPP项目交易机构 服务合同 私有化与管制 新资产 交易结构是指实施PPP项目所设定的交易体系，主要包括项目投融资结构、回报机制和相关配套政策的安排。 纯社会资本 六、房屋租赁运营管理平台PPP项目回报机制 建筑合同 回报机制是政府和社会资本合作的重要基础，不同的回报机许可与监管 启钥契约 制表明风险分配方案和收益回报的差异，编制项目实施方案时，建造，转移，运营（BTO） 建造，拥有，运营，转移· 合同设计，建造并运营一项（BTO） 拟定回报机制对于PPP项目的实施至关重要，常见的回报机制包新资产 · 合同设计，为一项新资产融· 从服务使用者获得支付（也门） · 从服务使用者获得支付（也资，并进行建造、运营 括政府付费、使用者付费和可行性缺口补贴三种方式。 可能是政府部门或公共部 门） 可能是政府部门或公共部七、房屋租赁运营管理平台PPP项目配套政策 · 政府支付财产费用，拥有者转移建筑 · 在合同期限结束后，资产转（一）负责或协助获取项目相关土地权利的配套政策 移政府 （二）提供相关接连设施 （三）办理有关政府审批手续 要点 核心PPP类型 其他相关协议 （四）防止不必要的竞争性项目

八、房屋租赁运营管理平台PPP项目合同体系

项目实施方案中的合同体系内容，是指政府在编制项目实施方案时对构建政府和社会资本合作关系的安排设想，即政府与社

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