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对加强住宅小区物业管理问题的思考

作者：周林 孙永刚

来源：《科技资讯》2012年第25期

摘 要：目前，物业管理经过不断的发展已经在住宅小区中占有重要的地位，是住宅小区不可或缺的因素。虽然物业管理对居民的居住条件和环境起到了明显的作用，但是其本身还存在一定的问题，如不及时完善，必定会影响居民的生活质量和社会稳定发展，本文就加强住宅小区物业管理问题的思考进行了相应的探讨。 关键词：住宅小区 物业管理 问题 对策

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2012）09（a）-0054-01 随着住宅建设的不断发展，物业管理在小区建设中显得越来越重要，如何加强和完善住宅小区物业管理成为了现今人们关注的主要问题，本文分析了住宅小区物业管理存在的问题，并提出了完善的对策，这对提高城市管理水平具有重要的意义。 1 住宅小区物业管理存在的主要问题

1.1 物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确

由于开发商和物业服务企业之间属于一种隶属关系，所以物业服务企业属于开发商的下属单位，但是因为开发商没有在小区业主委员会中选聘物业服务企业，这就造成开发商和物业服务企业存在一种短期的合同关系。当住宅小区的业主委员会成立以后，选聘物业服务企业应该由业主委员会来执行，这个时候开发商就必须放弃自己手上的物业服务企业，然而开发商为了从中获取利益不愿意放弃物业服务企业，并且由于物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确，导致了住宅小区物业管理出现混乱的局面。 1.2 物业管理收费不规范，收费难

目前，物业管理为了维持企业的运营，他们一般都会向业主收取一定的服务费，以此来确保自身的正常运作。但是由于住宅小区的业主和物业管理或多或少都会存在一定的矛盾，并且物业管理兴起的时间不长，许多业主对物业管理没有一个深入的认识，觉得物管收费不合理，所以有些业主拖欠物管费，甚至不愿意支付物管费。除此之外，一些住宅小区的物业管理没有把服务工作做到位，其工作的质量和水平得不到业主的认可，只是为了片面的追求利益，从而出现乱收费，收费不规范的情况，这就会造成业主出现严重的不满，使得物业管理公司和业主的矛盾日益激烈，导致住宅小区物业管理收费困难的问题。 1.3 政府对物业服务企业的监管不到位

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由于物业管理的涉及面较广，因此物业管理想要顺利发展下去，就必须依靠政府的监督和管理，但是现今物业管理还属于一种新兴的行业，一些关于它的法律法规和政策制度政府还没有完全的建立，并且物业行政主管部门没有相应的处罚权，在监督物业收费上制度不完善。除此之外，住宅小区的业主委员会成立也存在不规范的情况，其选聘物业管理公司的时候，没有从全方位进行考虑，这就造成当业主遇到问题的时候，没有办法及时的处理，由此可见，在住宅小区物业管理中，如果缺少了政府的监管，就会使整个小区物业管理出现混乱，不利于物业管理公司健康稳定的发展下去。

1.4 从业人员整体素质较低，管理手段落后

现今，由于物业管理行业还没有建立相应从业人员的行为规范，这就使得物业管理行业出现从业人员的整体素质较低，管理手段落后的情况。并且物业管理企业没有对从业人员进行相应的培训，忽视了他们自身素质的建设，造成他们的服务意识低下，工作的热情不高，在这样的工作氛围下物业管理的整体服务质量都处于恶劣的状态，这不但使住宅小区业主无法享受到应有的服务，还会误导业主对物业管理的认识。 2 完善住宅小区物业管理问题的对策 2.1 转变业主观念，提高物业管理服务意识

对于物业管理公司来说，他们最主要的来源就是物业管理费，这也是提高物业管理公司服务质量的重要基础。因此，作为政府部门应该加大宣传的力度，让住宅小区业主认识和了解物业管理，明白物业管理的重要性，并且尽可能的把物业管理条例发给大家阅读，明确物业管理的收费明细，从而转变业主对物业管理的观念。除此之外，还可以开展一些宣传咨询活动，提高业主的自我管理意识，促进业主和物业管理公司之间的相互理解和信任，政府要加强对物业管理的监管，从而有效的提高物业管理公司的服务质量。 2.2 加强物业管理地方法规制度建设，实行依法管理

住宅小区物业管理地方法规制度不健全是降低物业管理服务质量的关键因素，因此，为了使住宅小区物业管理工作顺利的开展下去，各地政府和小区主管部门，应该根据当地的实际情况，建立一套完善的住宅小区物业管理制度，使物业管理工作能够有法可依。除此之外，小区主管部门还应该结合物业管理小区的具体情况，制定物业管理规章制度，规范物业管理公司的行为，避免他们出现乱收费的情况，只有这样才可以使物业管理公司走向规范化的道路。 2.3 建立维修基金制度

物业管理公司应该按照实际情况，建立维修基金制度，对维修基金的使用和归集要按照国家相关规定执行，并且缴纳相应的专项维修资金，专项维修资金应该归业主所有。当专项资金用于物业的保修期满了以后，物业管理公司不能够挪用专项资金他用，而应该由业主来进行分

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配使用，只有这样才可以使住宅小区物业管理的服务质量提高，提高业主对物业管理公司的信任，从而使物业管理行业稳定健康的走下去。 2.4 创新体制，用科学的手段吸纳和培养人才

作为物业管理公司的领导，想要提高企业自身的服务质量，使物业管理得到业主的认可，首先应该认清该行业的形式，并且做好物业管理公司的人力资源开发和管理工作，优化人力资源配置，创新体制，使企业在激烈的市场竞争中站位脚步。除此之外，物业管理公司应该建立一套完善的、科学的招聘制度，采取公开招聘，择优录取的方式，用科学的手段吸纳和培养人才，要加大对人才的培训，要定时、定期开展相应的培训，使物业管理公司从业人员的综合素质提高。 3 结语

综上所述，在住宅小区物业管理中，其主要的宗旨就是服务，对于物业管理这种新兴的行业来说，想要做好物业管理工作，首先应该转变业主观念，提高物业管理服务意识，加强物业管理地方法规制度建设，并且用科学的手段吸纳和培养人才，提高从业人员的综合素质，只有这样才可以实现物业管理行业的健康发展。 参考文献

[1] 张统华.我国住宅小区物业管理中存在问题及发展趋势[J].改革与开放，2011（20）. [2] 陈丽洁，黄惠春.城市住宅小区物业管理主要问题研究[J].现代物业（中旬刊）， 2010（7）.

[3] 尹瑞凤，韩梅，董莉娜.我国物业管理行业现状及其发展的探讨[J].潍坊高等职业教育，2008（4）.