《市场大厦项目规划方案》

②、业态的纵深与功能的纵深，这直接带来消费深度的纵深；

③、市场生存空间与品牌提升价值空间的纵深，有利于项目的持续繁荣，培养各界及投资者对项目的持续关注与发展信心；

④、商业价值与其它综合价值的纵深——项目运营后，商业租金及销售收入、项目相关功能所显现的商业价值体现、项目所带动的社会、人文与其它综合效益都是不可估量的投资回报。 2.2.6 市场优势

本项目的市场优势主要体现在六个方面：

○1、项目区位优势带来的市场热启动优势；

②、项目由于土特产和旅游背景所产生的潜在市场优势；

③、项目由于开发、定位、业态规划、功能配置、专业运营等自身实力决定而带来的生存优势；

④、项目由于综合条件而决定的市场竞争优势； ⑤、项目由于综合效应而产生的品牌辐射优势； ⑥、项目由于开发深度而带来的生命力优势。

六大市场优势奠定了项目的生存和发展空间，保证了项目中远期的可持续性

4 功能定位及经营范围

4.1 功能定位

本市场规划设计遵循“功能齐全、配套完善、管理先进、服务一流”的原则，市场具有以下主要功能：

（1）信息功能：对县内各乡镇及周边县市蔬菜、水果、干货的产、供、价格、质量、品种等信息及本市场辐射范围区内的需求等通过市场信息管理系统来实现。

（2）批发交易功能：按设计规模设置蔬菜、水果、干货、水产等分类存放、批发场所。

（2）保鲜功能：对水产、水果、蔬菜，根据需要进行冷库保鲜，设置储藏冷库。 （4）净菜加工功能：根据市民物质生活不断提高的需要，设置净菜加工和供应。 （7）计量、检测功能：对出入市场的农产品设有准确的计量装置，并配有蔬菜

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残留农药检测设施。

（6）管理服务功能：市场采用先进的信息自动化系统，对办公、商务管理（交易、仓储等）、物业管理、会展等提供管理与服务。市场还具有对买、卖双方协调、代办运输、生活服务等方面的服务功能。另外，市场管理部门同有关部门协调，在市场内设有工商、税务等机构，对买卖双方进行一条龙服务。

4.2 经营范围

市场主要从事蔬菜、水果、水产品、干货、日杂、小百、服装、鞋帽的批发、零售，农林特产批发铺面场地租赁、农产品冷藏仓储服务、农产品加工配送服务、农产品质量安全检测服务、并从事农产品信息咨询、市场咨询、会展、广告、餐饮、、休闲停车、住宿及物业管理等服务。

7 项目规划规模及内容

根据市场调研结果和项目功能定位，从项目用地、建设单位的实际情况出发，本项目建设规划内容及规模如下所述：

工程拟投资2.7亿元人民币，总建筑面积11万平方米，整体设计工程计划分二期进行，工期为两年。

一期：在现农贸大楼和商贸大楼西侧个体公寓北至西前进街，东西长100米，南北宽60米，地块内新建以农贸市场为主的新农贸大厦，建筑形式为地下2层，地面以上2层，局部2层，单层建筑面积6,000平方米，总建筑面积22,000平方米。

业态分布为：

地下二层：冷库，建筑面积4,000平方米。因市场大厦是江口县最大的蔬菜、水果、水产、冷冻食品批发中心，并且业务量逐年提升，市场对冷库的需求非常迫切，所以在地下二层全部建设为冷库。冷库划分为冷冻库和冷藏库两部分，以满足水果蔬菜等冷藏品和海鲜水产等冷冻品的不同需求。

地下一层：水果、水产、禽蛋、肉类、熟食品和零售。 地上一层：蔬菜等生鲜品零售大厅、批发门市及库房。 二、三层：针织、小百玩具、童装、床上用品、家具及办公区。

二期：原有农贸大楼、商贸大楼以及鞋城等建筑拆除，同时拆除商贸大楼北侧的

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民宅，北侧拆至西前进街，建成东西长120米，南北宽60米的商贸大厦，单层建筑面积6,600平方米。建筑形式为地下一层，地上五层，总建筑面积为77,600平方米的大型卖场。商场五层以上南侧建设高层公寓，单层面积2,160平方米。

业态分布：

地下一层：停车场；建筑面积6,600平方米。

地上一层：金银饰品、钟表、眼睛、鞋帽、化妆品、工艺品、服装（男女装、童装、户外、运动）、家用电器；

二层：超市，用二层加三层局部共计14,000平方米的空间打造江口最大的综合性超市。

三层：超市； 局部建设商店街，使用面积7,000平方米左右。

四层：影城、电玩、精品美食城。影城使用面积1,600平方米左右，除一个疏散厅700平方米外，一个厅700平方米，两个厅200平方米。建设7,000平方米左右的电玩城，打造江口县功能最齐全，设施最先进的青少年电玩娱乐城。规划2,000平方米的精品美食城为商城配套设施，预留单独的电梯为影城、电玩城、餐饮街区和美食城通道，满足消防需求外，也是在其他业态休业时间段的通行使用。

五层：养生保健区域规划1,600平方米、其余6,000平方米规划为写字楼，吸引江口县电商企业平台及其他企业入驻。

另在1-7层划出一块垂直区域做室内观光步行街。

项目总体建成后，商业面积为66,600平方米，停车场6,600平方米，公寓面积xxxx平方米，总体建筑面积为xxxx平方米，可新增就业岗位10,000个。将成为江口县最大的农贸和特色农产品批发市场和最大的商贸中心，充分满足城乡居民的购物需求，形成一个集购物、休闲、娱乐及居住为一体的小型城市综合体。

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6 项目实施与管理

6.1 项目工期

该项目计划于2016年7月动工建设，一期工程截止2016年10月，2016年11月，新农贸大厦开业，根据市场发展需要，启动二期工程前期准备工作。二期工程工期一年，2017年10月竣工开业，将严格按照“功能齐全、配套完善、管理先进、服务一流”的原则，分步骤、有计划的开发建设。

建设进度如下：

1、前期准备工作：2016年1月—2016年4月

工程规模较大，工程复杂，项目建设必要做好各项前期的准备工作，所以，前期工作必须要做好项目可行性研究报告、环境测评报告、规划设计方案和制定设计图纸等，对项目施工进行规范化的报建与报批程序，细化各项项目设计方案。

2、征地及拆迁安置工作：2016年2月—2016年6月

江口县市场实业有限公司向县国土部门咨询相关政策和地块的购买手续，完成了土地征用的部分程序，待新的引进资金到位后，即可按规划进行征地和拆迁安置工作，全部启动工程建设。

2、项目建设的资金筹措：2016年7月—2016年6月

建设项目的资金需求量在2.7亿人民币左右，因一期工程施工期较短，资金须及时到位，施工期，可由施工单位垫付部分资金。

4、项目主施工阶段：2016年7月—2017年6月

项目施工阶段主要建设项目有：新农贸大楼及冷库在2016年11月投入使用，商贸大楼在2017年10月竣工，2017年11月投入使用。

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6.2 实施进度计划

实施进度计划表

施工进度 序号 项目名称 1 2 2 4 7 6 7 6 6 10 11 可研编制及立项报建 1 2 2 4 7 6 6 10 11 7 6 7 6 6 10 11 2016年 2017年 拆迁、规划勘察及设计 项目招标及施工准备 项目一期工程施工期 设备购置 建安工程及设备安装 设备调试及竣工验收 项目二期工程施工期 设备购置 建安工程及设备安装 设备调试及竣工验收 6.2 项目管理措施

本项目有一定的建设规模，实施时要根据工程具体情况，按照高起点规划、高标准设计、高质量建设、高水平管理的总要求，合理组织，抓住重点，加强项目组织管理，强化工程质量管理，加强财务和进度计划的管理与监督，以达到确保质量、控制投资、缩短工期。本市场规模较大，功能齐全，经营项目比较多。因此，在公司的统一领导下，可实行业务分块管理，物业统一管理：

（1）对市场内专业性较强的冷库、净菜加工及超市等可采用专人负责机制，或

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者采取招标承包，实行自负盈亏，按合同向市场管理部门上交利润。

（2）各种批发交易门面，建成后进行出售或出租，公司负责建设和建成后的物业管理。

（2）市场设物业公司，统一对市场内设施的维修、环保、绿化、卫生、保安、水电供应等进行全方位的管理与服务。

7 方案结论和建议

江口县“母鸡朝阳”商贸中心项目能有效改善市场基础设施，强化和完善市场功能，使之能充分发挥批发市场的集散平台作用和满足江口县商业和贸易升级需求，同时升级改造将建设电子信息平台，及时发布果蔬的特色农林产品价格及供求信息。本项目建设符合国家产业政策和投资方向，得到当地政府大力支持，建设条件具备，规划方案可行，市场发展前景良好，不仅经济效益显著，同时也将为江口县的社会和谐发展和经济建设做出很大贡献，市场每年为社会提供10,000多个就业岗位。带动地产农副产品的生产和批发零售，促进了城乡统筹发展，有利于推动新农村建设。对项目开发人、经营户及商铺投资人均具有强大的吸引力，对于开发商而言，基于全面合理的规划、优质的团队、产权/经营权销售+反租的运营方式，可在短短两到三年内，迅速回收资金，达成经济效益与社会效益的双丰收。

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