第一章 思考题

1.什么是物业？

答：物业是指已竣工并投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施和相关场地。 2.什么是物业管理？

答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

3.物业管理的基本原则有哪些？

答：权责分明原则；业主主导原则；服务第一原则；统一管理原则；依法行事原则；收费合理原则；公平竞争原则；专业高效原则。 4.我国物业管理产生过程。

答：1981年3月10日，深圳市成立了全国第一家专业物业管理企业----深圳市物业管理企业，公司当时主要是对涉外商品房实行统一的专业化管理。

1993年6月30日，深圳市物业管理协会成立，标志着物业管理作为一个新兴的行业其社会地位的确立。

与深圳的情况类似，自20世纪80年代中期，在沿海开放城市和某些经济比较发达地区的省会城市，一些商贸楼宇和高层楼宇陆续开展了物业管理。

1994年4月1日，建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》正式施行，它标志着物业管理的体制最终得到政府的确认、支持和推广。各地根据物业管理实践，出台了地方性法规，如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，《上海市居住物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等。

2003年，经过充分的调研和论证，国务院于2003年6月8日颁布了《物业管理条例》（国务院令第379号），这标志着中国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。目前，全国城市物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，经济发达的城市已达50%以上，深圳市已超过95%。

5.我国物业管理的发展趋势。

答：区域化管理；法制化管理；规模化发展；市场化经营。

练习题

一、单选题

1.C 2. A 3.B 4.B 5.D 6.B 7.B 8.A 9.D 10.A 二、多选题

1.ABD 2.ABCD 3.ACD 4.ACD 5.ACD 三、判断题

1.× 2.√ 3. × 4.× 5.×

第二章

思考题

1.什么是物业业主？

答：根据《物业管理条例》的解释，业主就是指房屋的所有权人。

2.什么是物业使用人？

答：物业使用人是指不拥有房屋的所有权，但通过某种形式而获得房屋的使用权，并实际使用房屋的人。

3.业主有哪些权利和义务？

答：业主在物业管理活动中，享有下列权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。 4.业主大会的性质？

答：业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治管理组织。 5.业主委员会的性质与职责。

答：业主委员会的性质是业主委员会是按照法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。业主委员会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，其合法权益受国家法律保护，一切活动都应当遵守国家法律、法规和物业管理制度。

业主委员会的职责有召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。 6.管理规约和临时管理规约的关系。

答：管理规约是在常规物业管理活动中全体业主共同的约定，相互制约，共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则，是实行物业管理的基础和基本准则。

临时管理规约是房地产开发商或前期介入的物业服务企业制定的。对全体业主共同的约定，要求业主共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则，是实行物业管理的基础和基本准则。

7.召开业主委员会会议应注意哪些问题？ 答：《业主大会规程》规定，业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1～2人。

经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当做书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，做出决定必须经全体委员人数半数以上同意。 业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

练习题

一、单选题

1.B 2.D 3.C 4.C 5.C 6.C 7.B 8.D 9.D 10.C 二、多选题

1.BCD 2.AB 3.CD 4.ABCD 5.AB

三、判断题

1. × 2.√ 3.√ 4.√ 5.×

第3章 物业服务企业 思考题

1.什么是企业法人？ 答：企业法人独立享有民事权利和承担民事义务，在经国家授权审批机关或主管部门审批和登记主管机关核准登记注册后，其代表企业法人行使职权的主要负责人是企业法人的法定代表人。

2.什么是物业服务企业的资质管理？

答：物业服务企业的资质是企业实力、规模、业绩和诚信的综合反映，是国家对物业管理市场准入管理的重要标志。

3.什么是物业服务企业名称预先核准制？

答：是物业服务企业向工商行政管理机关申请名称预先核准，申请时，必须提交全体股东或发起人签署的申请书；股东或发起人的法人资格证明或者自然人的身份证明等；代理人的委托证明等材料。

工商行管管理机关在收到申请文件之日起10日内做出核准或驳回的决定。予以核准的，应发放《企业名称预先核准通知书》，其有效期为6个月。

4.物业服务企业的资质等级标准有哪些？

答：根据建设部《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业管理企业划分为一级、二级、三级3个资质等级。

5.物业服务企业资质等级申报有哪些材料？

答：申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：企业资质等级申报表；营业执照；企业资质证书正、副本；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；物业服务合同复印件；物业管理业绩材料。

练习题

一、单选题

1.B 2.C 3.C 4.A 5.C 6.B 7.B 8.C 9.C 二、多选题

1.ABCD 2.AC 3.CD 4.ABC 5.AC 6.ACD 三、判断题

1. √ 2.√ 3.√ 4.× 5.√ 四、简答题

1.简述物业服务企业的权利与义务。

答：1.物业服务企业的权利有：物业服务企业应当根据有关法律法规、物业服务合同和物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，结合实际情况，制定管理办法；按照物业服务合同和管理办法实施管理；按照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用；有权制止和向有关行政主管部门汇报违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和规章制度的行为；有权要求业主委员会协助履行物业服务合同；可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目；可以接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收相关费用；有权将物业管理区