揭时无法按住宅申请贷款，由于现实情况需要，将方案设计规划中南侧2、3#楼调整为住宅楼（原规划设计公寓楼），而B塔楼调整为商业住宅楼。可以满足商业用地需求且缓减城市住房紧张，面对这些未预见的现实情况需对原规划用地性质进行调整。

2、规划调整的社会原因

在国家“十三五”规划时期，节约土地资源、城市空间的合理布置、人民居住等引发的社会稳定问题是规划调整的社会原因。规划调整是指通过对项目地块建设指标进行适当的调整，提高项目运作的可能性。运用规划调整来解决商业与居住用地的问题，对政府来说是一个既节约了土地使用，又缓减人民居住紧张的办法，特别适合环县城市发展现阶段的情况。因此，解决人民居住问题与商业用地往往是进行规划调整，通过改变土地使用性质，建设住宅楼，提高土地开发利用，从而增加土地增值收益。在这一过程中，规划相关指标合理调整工作扮演了维护社会稳定的角色，发挥了“社会救济”的作用。

六、设计方案调整情况及原因

根据甘肃中天实业有限公司的客观情况以及环县城市社会发展要求，环县国贸新天地地块中在布局不变的情况下建议商业变为商业居住综合用地，则南侧2、3#两栋楼调整为住宅楼，B塔楼为商业住宅楼，（可参考附图：环县国贸新天地规划设计总平图）。设计方案调整后项目中规划建造的2、3#住宅楼，对于购房者来说不会对商业用地使用权限为40年与住宅使用年限70年产生质疑，在申请住房时可以按住宅申请贷款且缓减城市住房紧张。

因此甘肃中天实业有限公司委托我公司编制本项目的土地用地性质变更设计方案调整可行性论证报告，上报环县规划行政主管部门及有关政府部门审议。

七、依据的相关规范和法律内容

《中华人民共和国物权法》第一百四十条 【土地用途】建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

《中华人民共和国土地管理法》第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿

使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土

地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

《甘肃省庆阳市环县城市总体规划修编（2010-2030）》要求概要本项目地处环江大道南段西侧、山城路南侧。根据环县城乡规划建设和住房保障局的规划管理要求，本项目的所有规划设计技术控制指标必须符合《甘肃省庆阳市环县城市总体规划修编（2010-2030）》的要求

八、用地性质调整原则

1、整体性原则

对于用地性质的调整要有综合的、系统的观念，把城市土地看作是自然、经济、社会三者的统一体，对城市的多方面因素进行综合的考虑。对于该地块用地性质的调整也必须从整体性考虑，从城市整体层面出发。该地块调整用地性质后，基本不会影响环县县城原有城市用地整体结构，该地段的用地性质调整为商住综合用地符合整体性原则。

2、以人为本原则

城市的主体是生活于其中的人，土地资源最终是人们的生存和发展的空间载体，因而城市土地资源利用必须以城市中人的需求为依归，贯彻以人为本的原则。经济在发展，人们物质文化、生活水平在提高，住房日渐紧张，调整用地性质为商住综合用地，住宅用地、商业性公共设施用地的增加，可以在一定程度上缓和住房矛盾，该地块用地性质的调整贯彻了以人为本的原则。

3、区位原则

该地段交通便利，该项目地处环县环江大道南段西侧、山城路南侧。作为商住用地开发与南边规划的居住用地形成居住片区，有利于营造良好的居住环境，有利于房地产的开发建设，能充分发挥城市土地的区位效益。因此该地块调整为商住综合用地符合区位原则。

4、土地使用相容性原则

土地使用相容性原则表现为土地使用性质的“弹性”、“灵活性”与“适建性”。主要反映该用地周边环境对于该地块使用性质的约束关系。从本质上讲，土地使用相容性是既定的规划环境对个性用地的使用状况容纳与否的选择，用地性质只是一种表现方式而已。因此，土地使用相容性衡量的标准是来自于土地利用对环境带来潜在压力的大小以及环境所能承受的物质活动的容量。 ①环境相容原则

环县国贸新天地地块用地性质调整为商住综合用地，西南侧目前为居住小区，对环境影响较小，地块内建设塔楼、商住楼以及配套的商业服务设施能够与周边环境协调，符合环境相容原则。 ②行为相容原则

城市有四大功能——生产、交通、生活、休憩，人们日常生活所从事的活动无外乎这几类，由于城市发展需要，该地块调整为商住综合用地，有利于山城路与环江大道周边办公和居住商业的综合开发，有利于人们进行相应的工作、生活、休闲活动，商业服务设施的增加为人们的生活休闲提供了便利，该用地性质的调整遵循了行为相容原则。 ③景观协调原则

城市用地性质的改变必然带来城市空间形态的转变，湘潭正兴锌业有限公司由出让的工业用地（规划为科研教育用地）调整为商住综合用地，地块上建筑性质建筑形态必然发生变化，作为工业用地开发是不可能的，不仅是建筑形态还是空间序列都无法与周边景观相互协调，调整后，按照湘潭县城总体规划修编的目标要求，保持城市道路沿线建筑形态的整洁性，统一性，有利于形成良好的街道景观。该地段的用地性质调整，遵循了景观协调原则。

5、经济利用的原则

由于该地块周边交通便利，区位优势明显，土地潜在价值巨大，用地性质

调整后有利于房地产的开发建设。同时在人们对住房需求呼声的日益高涨的情况下，将该地段现状用地性质调整为商住综合用地，有效的提高了土地的利用效率，具有良好的经济效益。

九、用地性质变更设计方案调整可行性分析

(1)规划用地分析

从《甘肃省庆阳市环县城市总体规划（修编）》中城市用地的远景整体布局来看，环县商业用地布局将发生重大的结构性的调整变化，商业区适当减少，生活区范围扩大。该地块出让用地性质为商业用地，按照最新的县城总体规划土地利用情况，该处为商业区与生活居住区的磨合地段，按照规划原理要求，有必要对原用地进行规划调整。本项目地块位于环江大道南段西侧、山城路南侧，与规划的居住区毗邻，作为商住用地开发条件较好，符合环县县城用地布局的发展趋势，规划用地调整具有可行性。调整该地块的用地性质，作为商住用地的综合开发，是以城市中人的需求为依归，解决了城市住房紧张的问题，同时建设商业楼也方便了企业办公及商业服务，改善了办公条件。

调整该地块的用地性质，不会破坏环县县城未来的城市整体用地结构。经规划用地分析，调整该地块的用地性质为商业和住宅综合用地基本可行。

(2)交通影响分析

目前本项目地块位于环江大道南段西侧、山城路南侧，块位于交叉口一侧，居民出行以及办公便利，交通条件优越，调整该地块的用地性质后，对城市交通影响较小，由于地块本身内部存在办公与居住商服一体性，居民出行发生率更低，作为商住用地开发交通条件基本成熟。

调整该地块的用地性质，不影响环县县城的城市道路网结构。经交通条件分析，调整该地块的用地性质为商业和住宅综合用地基本可行。

(3)基础设施影响分析

各市政管道设施埋设较齐全，给水、排水、电力、电信等管道及容量都可以满足地块作为商住用地的要求。

本项目地块用地性质调整为商业和住宅综合用地，基础设施条件成熟，规划调整基本可行。

(4)环境影响分析

该地块目前为商业用地，将原有地块调整为商住综合用地后，建设商住楼及配套设施，建设拥有良好绿化的商业和人居环境，将有效地改善环县县城的整体城市环境。

调整该地块的用地性质，有利于改善环县县城的整体环境。经环境分析，调整该地块的用地性质为商业和住宅综合用地基本可行。

(5)城市景观影响分析

该地块位于城市道路交叉口，调整用地性质为商住用地后，应强调裙房的连续性以保持沿街道路良好的街景界面，交叉口处建筑高度适当拔高，色彩可以有所变化。塔楼公寓宜垂直山城路布置，商住楼应布置在南侧，以满足住户良好的日照和通风要求。

调整为商业和住宅综合用地后，通过规划设计融合城市设计的相关理念，将有利于城市景观的整体提升。经城市景观分析，调整该地块的用地性质可行。

十、规划设计参考内容

《环县城南新区控制性详细规划》

该规划于2010年12月编制完成并实施。“国贸新天地”项目为该规划中19地块的第19-A地块，其开发控制分图图则如下图：

19-A地块的控制指标如下表：

19-A的土地性质为文化娱乐用地，出让以商业用地出让，调整为商住综合用地后，符合《环县城南新区控制性详细规划》中的各项指标。

十一、规划设计条件

为了合理配置城市空间资源,在建设项目选址定点的同时,或者紧随其后,城市规划行政主管部门根据城市总体规划或者控制性详细规划,对修建性详细规划的编制和建设项目的用地、建设工程提出规划方面的规定性和指导性意见,对建设用地和建设工程实施有效的引导和控制,以保证修建性详细规划和建设项目按照上一级规划要求进行方案编制和工程设计。这就是城市规划行政主管部门提出的规划设计条件。规划设计条件的拟定,对其依据、原则和内容都有一些要求。 ?

(一)拟订规划设计条件的依据

《城市规划法》第29条规定\城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理气这是城市规划行政主管部门拟定规划设计条件的法定依据。为此,规划行政主管部门应该对城市规划区内的成片建设地区的修建性详细规划编制和各项建设用地、建设工程提出限制性(又称规定性)和指导性的规划设计条件,作为规划设计应遵循的准则。

规划设计条件是规划编制单位和设计单位进行规划方案编制、工程方案设计和规划行管部门对方案进行审定的依据。 ?

(二)拟订规划设计条件应遵循的原则

(1)严格以总体规划和控制性详细规划为依据。 (2)严格执行城市规划有关用地和建设的技术规定。 (3)坚持经济效益、社会效益和环境效益的统一。 (4)统一规划、配套建设、改善城市基础设施。 (5)合理用地、节约用地,积极开发利用地下空间。 (6)改善城市生态环境,增加城市绿地,注重城市景观。 (7)保护历史文化遗产和自然环境。

(8)旧城改造应从实际出发,合理利用、逐步完善,保护建筑和空间的环境协调。