1.3.2供应量

专业市场分析的目标是寻找各类型的子市场的供求缺口，因此要掌握各种物业的供应量信息，不同用途的物业，供应渠道是不同的，供应的节奏、数量也不相同，但是，各类物业的供应量分析方法基本相同。

1.3.3 需求细分

某一类型物业的供应量必须是以其相应的客户群的需求为支持的。不仅如此，开发项目的类型特征，也是由潜在的需求特征决定。因为现在的房地产开发商往往要看准有潜在的较大的市场后，才为其特殊的某个客户群量身定做开发项目，降低企业的投资风险。

为了选取目标客户群，就要把这种客户群的特征作为过滤标准，对潜在客户进行过滤。这个过程就是对潜在客户进行分类归纳、数量汇总的过程。

不同用途的物业，有不同的消费者，对他们的分类标准，自然不会相同。对于住宅市场的分析来说，需要进行分类的是住户和家庭或个人，因此分类的标准是年龄、性别、职业、婚姻状况、家庭规模等指标。对于商业用房来说，商业用房的消费者是商家，因此对商家的分类便是按经营形式，商品的种类，规模等进行分类。在写字楼的消费者中，有不同的行业，不同工作类型，因此，对写字楼需求的分类主要是按行业进行分类。可见对需求进行细分是共同的，但分类的标志和方法不同。

1. 4影响写字楼市场定位因素分析

影响写字楼市场定位的因素比起住宅和商铺物业要少得多，但并不意味着在开发写字楼市场时不需要研究影响定位的因素。相反写字楼比住宅和商铺更容易受到市场变化的影响。

一般情况下，要能够预测三年到四年的市场条件，为投资人提供投资建议，并不是件很容易的

事情，在美国和中国都有过写字楼一哄而起，然后供过于求、大量空置的现象。出现这些现象一个最主要的原因是，投资人在投资决策前没有充分考虑到影响写字楼市场定位的关键因素。因为写字楼兴起主要是由第三产业发展带动起来的，但是作为新兴产业的发展速度、节奏是很多房地产企业和投资人都料想不到的。

因此，要在某个地区开发多少幢写字楼、满足哪一层次的需求者，这就要对写字楼的使用者的经济活动有较深的理解，才能谈到对它的需求量的预测。

1. 5竞争因素分析

考察竞争对手的物业是企业进行竞争性定位最相当重要的一点，因为只有知己知彼发现各自的竞争特点，才能在有限的市场容量空间占有一席之地。房地产企业对竞争对手的分析主要是对目标房地产可能影响其竞争性能的特征进行分析和评价，这和其他企业对竞争对手产品的分析一样，只是由于房地产这种特殊的产品分析起来要比普通商品复杂得多。

1. 6 项目关联性因素

关联性是属于项目地点的非自然条件的范畴，一个地点的优劣、好坏，是由它在社会交流的往来网络中的相对位置决定的。一个与社会交流越方便，他所占用的交通、交流网络的数量就越多。不论是人流、物流、资金流还是信息流全部要通过网络流通。这个网络是由一些有形的或无形的设施连通的。一个关联性越好的地点，占据的网络通道就越多，就给所在地点项目的使用者越多的便利。所以关联性是分析项目地点的一个极重要的内容。

当然对于相同用途的物业及其使用者来说，各自所占用的关联方式或者说网络的通道是不同的，但对房地产企业或分析人员来说，应该能够确定不同物业所要求的关联性。 一般来讲，不论哪种物业以下两方面都是非常重要的：

第一、通达性。即来往于项目地点和目的地点的方便程度。比如商业物业的使用者——零售商希望很快达到销货地点，住户希望很快到达上班、上学地点，写字楼里的上班族希望很快到达委托人或回家的地点。所谓方便程度不仅指行程的长度，还包括是否拥挤，有否危险（特别是对孩子来说）有否特别的交通限制等。

第二、可视性。可视性也是关联性的一个重要方面，它表明它同周围建筑相比视觉上所能达到的距离。通过视觉的传播也是一种交流，这在现代社会这一点无论是对住宅房市场还是商业物业和写字楼物业来说是很重要的。很多人特别关注该物业在视觉上所能达到的距离，而有些房产企业或投资者往往会忽视这一点，这也是许多楼盘滞销的原因之一。

区位选择的原则。区位选择第一位的要服从城市土地利用规划，在这个条件下还要考虑自然、环境、经济和社会文化等因素。

城市土地利用规划和房地产业的发展及区位选择提供了有利条件。在城市中，不论商业用地还是住宅用地，以及任何一种被利用的土地，其使用价值的大小，无不受其所处区位的影响。土地区位的固定性和差异性决定了具有不同使用功能的城市土地的空间布局。具有不同使用功能的城市土地对区位具有选择性。交通汇集，人流量大的市中心位置是商业、服务、事务所竞相争夺的宝地，主要交通道路两侧也往往成为它们设置店铺和营业楼面的理想区位。工业企业为推销产品和降低成本，适宜于选择靠近水源、能源，接近市场而又便于生产原料及成品储存和运输的地方。一个接近工作单位、购物方便，市政、文化娱乐设施齐全，居住环境优美的地段对城市居民产生极大吸引力。一个城市的形象是由各种房地产产品构成的整体而表现出来的，作为整体的形象是否合理、舒适、美好、壮观，很大程度上取决于城市土地利用规划。从房地产投资来看，房地产的增值归根到底是土地的增值，谁选择了好的土段，谁就能获得成功。城市土地利用规划为地段的选择指明了方向。

自然、环境的合意性。自然、环境对居住、宾馆用房地产影响特别重大。自然不仅指地形、地貌等自然条件是否适于居住房地产的建设，而且指自然风光，包括是否具有美好、舒适、迷人的生态环境。

居住用房地产要求环境清静、阳光充足、空气新鲜、无噪音、烟尘、废水、废气、废渣等因素的干扰，也不允许有碍观瞻或产生危险的环境。

经济和社会文化发展的适应性。相邻地的经济和社会文化发展状况、繁荣程度对房地产价格形成及其销路产生强烈的影响。这对商业用房地产以及部分居住用房地产特别重要。

房地产开发项目不仅要重视现在的地段位置，更要重视预测未来地段位置的变化趋势。如果能预测出某一区位，将随着经济文化的发展，处于更加优越的地位，就应该毫不迟疑地选择这一区位投资。 不同房地产开发项目用地区位选择。城市房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。非居住房地产又分为商用房地产、工业用房地产、机关事业单位用房地产等若干类别。在一个城市中这些特点各异的房地产怎样选择它们的区位?只有运用功能分区原则来选择它们各自的区位。房地产投资企业一般投资于商业用房地产和居住用房地产，因此，下文仅讨论这两种房地产的区位选择。

居住用房地产区位选择:一个关于苏州、深圳、合肥、天津、济南等部分小区居民居住需要的社会调查显示，居民考虑最多的要求具体表现在住宅的适用、公共服务设施的方便、道路通畅便捷、居住安全、环境安静卫生、邻里来往与互助、景观、住宅经济等八个方面，其中一半以上是由区位直接决定的。另据中国社会调查事务所1998年末对京、沪、穗、渝及武汉市1958位商品房住户的调查表明，人们对小区环境关注明显提高，七成住户表示如果再让他们有选择机会，良好的社区环境将是他们购房选择的决定性条件，住户对社会环境中的公共绿地、教育设施、空气质量和文化娱乐设施的不满意率均超过半数，依次为57.3% , 56.8% .52.4%、和51.3%;对小区公共设施、噪声、交通状况、治安和商业设施的不满意率也均超过40alo,依次为43.7%、42.4%、42. 6%和40.6%。一般而言，居住用房地产应考虑;周围环境是否优雅、清静;交通、通讯和人们之间交往是否方便;社会文化环境包括文化娱乐设施是否完善;治安状况、民风淳正与否;购物出行是否方便;地租是否在可承受的限度内。因此，居住用房地产选址应在城市规划指导下，选择符合居住功能要求、环境良好、有利于开发建设的新区或适宜的旧区改建地段。综合考虑所在地区的经济现状和发展趋势，以及服务对象的经济承受能

力。所在地段应具有良好植被和小气候环境及有利的地形、地貌，必须避免严重的交通问题、噪声干扰和有害排放物的污染;与城市或地区商业中心有较好的通达性和便捷的出行条件; 较好的文化教育及医疗卫生设施;完善的市政工程条件，并能方便地与城市市政工程管网衔接;良好的地质条件，避免地质复杂、土壤承载力差、不易排涝等不良的地质条件。商用房地产选址要考虑的标准主要是:要处于商业区;一面或两面临街;交通及通讯方便;人口流量大;周围邻地预期有大的发展规划。因此，商业区一般在大城市中心，交通路口附近、繁华街道两侧、大型公共设施周围。具体可划为城市中央区、城市副区和街区等不同层次的区位。

三、房地产项目区位的定量分析

建立在定量基础上的房地产定位模型主要有：层次分析模型和数理博弈论模型。层次分析模型根据目标市场进行划分为分目标、子目标，然后按照目标之间的相互关系影响及隶属关系将目标按不同的层次聚集组合，从而形成一个多层次的结构模型。这种模型能够对房地产企业投资决策科学化、规范化、专业化起到作用。此外，数理博弈论在房地产定位中应用对创建定位模型有很重要的作用。 结束语

房地产业是一个具有非常大潜力的产业，房地产的经营和管理也牵动着各行各业，关系到各个阶层的切身利益。企业采用合理的市场定位策略，确定目标市场应更加精确和谨慎，围绕目标市场开展营销活动更加注意发挥企业的优势，服务将成为房地产企业竞技市场的决定性的筹码。

房地产企业逐步改变散乱的、小型的和缺乏竞争力的状况，品牌、资源整合成为必然。众多的弱势品牌将退出大市场，企业定位和资源整合称为决胜市场的关键。但是房地产的市场定位策略运用不当将对房地产的营销产生负面影响。

目前房地产市场存在着产品定位不准的现象，主要表现在：大量建设房地产的同时却出现大量的空置