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（四）财务危机具有可预见性
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财务危机的发生有其必然性，因为财务危机是由房地产企业生产经营中长期财务矛盾日积月累而形成的，其形成必然会表现为企业内部的一种逐步扩展或传导的过程，并且能够反映企业内部管理流程与管理行为中的重要环节。如果企业能够建立较为完善的财务危机预警指标，就能够预见财务危机的发生。
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4房地产公司财务预警体系构建
4.1 房地产公司的财务风险
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“风险”这个名词来源于西方经济理论。它是指在一定条件下和一定时期可能发生的各种结果的变动程度。风险是指未来一定时期一定条件下发生损失的可能性，或者说是未来收益的不确定性。企业将面临各种各样的风险。其中财务风险客观存在于企业财务管理工作的各个环节。首先必须研究一个最基本的理论问题：即什么是财务风险？在当今的理论界对财务风险这一概念的理解存在两种不同的观点。财务风险按其在经营过程中的表现不同，可分为狭义的财务风险和广义的财务风险。广义的财务风险认为：财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而造成蒙受损失的机会和可能。企业财务活动的组织和管理过程中某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险转变为损失，导致企业盈利能力和偿债能力的降低，这种观点从财务本质角度出发来界定财务风险，外延广泛，包括了所有财务活动的各种不确定性因素。狭义的财务风险认为：财务风险是企业用货币资金偿还到期债务的不确定性，也称融资风险或筹资风险。这种观点认为的财务风险与负债经营相关。财务风险是因偿还到期债务而引起的。这种观点从财务的中心出发来界定财务风险，认为财务风险来源于企业负债融资。
从财务预警角度看，对企业财务危机的预测不仅仅限于对筹资风险的预测。企业财务是企业生产经营过程中的资金运动及其所体现的经济关系。由此财务管理应是对企业资金运动及其所体现经济关系的组织和控制、协调，是组织财务活动、处理财务关系的一项综合管理工作。通过比较可以看出，第一种观点更为符合人们对财务概念的理解，又便于人们站在更宽广的角度来研究财务风险。财务风险是有着广泛外延的一个概念，而不仅是筹资风险。基于这样的解释，财务风险应涵盖筹资风险，投资风险，资金回收风险及收益分配风险等。也即是说，财务风险是理财事务中一切不确定性因素给企业带来的预期收益与实际发生偏离的可能或损失。因此，本文认为，对财务风险涵义的界定应按照广义的财务风险观来理解，更适合房地产行业。
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4.2 房地产业公司财务预警模型构建流程
构建房地产业预警模型的基本步骤如下：
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第一步：设计研究样本。在明确财务危机概念与识别的基础上，通过宏源证券、巨潮资讯网、上海证券交易所、深圳证券交易所、新浪网财经频道、证券时报网、证券之星、国泰安数据服务中心网站上关于房地产企业资料来选择合适的房地产业财务危机公司和健康公司组成研究样本。
第二步：搜集研究样本相关数据资料。在确定研究样本后，通过宏源证券、巨潮资讯网、上海证券交易所、深圳证券交易所、新浪网财经频道、证券时报网、证券之星、国泰安数据服务中心搜集样本企业关于财务预警方面的资料和数据。
第三步：运用因子分析法。因子分析起源于20世纪初，K.Pearson和C.Spearmanwww.xinlunwen.com.cn等学者定义和测定智力所做的统计分析。因子分析法的主要目的是浓缩数据，提取关键特征信息。它从研究相关矩阵内部的依赖关系出发，把众多关系复杂的变量进行结构化处理，并最终归结为少数几个主因
子的高效统计方法。其基本思想是根据相关性大小把变量分组，使得同组内的变量之间的相关性较高，不同组的变量之间的相关性较低。每组变量代表一个基本结构，这个基本结构成为公共因子或主因子。因子分析使多变量的复杂问题变得易于研究和分析，它是主成分分析的推广和发展，也 是一种重要的降维方法。它先对显著性较高的变量进行KMO检验，看其是否适合做因子分析。在确定可以做因子分析后，运用SPSS软件对其进行因子分析。计算出主因子，并对主因子矩阵进行旋转，找出主因子所代表的预警变量。
第四步：构建房地产业财务危机预警模型。运用SPSS软件对主因子进行Logistic分析，选择迭代法构建基于Logistic的预警模型，然后对模型进行检验。
4.3 房地产公司Logistic财务预警模型
逻辑回归法所使用的逻辑回归模型对数据是否具备正态分布、两组协方差是否相等也没有要求，常用的判别分析中的距离判别方法也可以在两总体协方差矩阵不相等的情况下使用。故本文研究上市公司财务预警模型
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将采用多元线性回归模型方法。虽然该方法有一定的缺陷和局限性，但是其最大的优点就是具有很强的可操作性，适合我国当前尚不完善的资本市场下的市场研究，对我国上市公司财务困境预测模型的建立有相当的价值。故本文使用Logistic回归法进行研究。
在运用模型时，可以根据公司的财务状况，计算在一定时期内陷入财务危机的概率值。选择某个值作为分割点，假定财务危机公司为0，财务正常公司为1，即如果判别概率值小于这个值，则表明破产的可能性比较大，那么判定为财务危机公司；如果判别概率值大于这个值，则表明财务正常的可能性比较大，判定为财务正常。
逻辑回归模型的数学表达公式为： Yi=b1X1+b2X2+?+biXi+a=a+ΣbiXi。
上式中：Yi值为总判别分，它反映的是第i项在总体中某一上市公司综合财务状况的数量特征；bi为权数，表示对有关自变量Xi的重视程度；Xi是与财务困境预警有关的变量；a为随机干扰项。
Yi与Pi的关系为：Yi=lnPi/(1-Pi)。
上式中：Yi值为总判别分，它反映的是第i项在总体中某一上市公司综合财务状况的数量特征；Pi是计算得出的发生财务危机的概率。
所以，lnPi/(1-Pi)=a+ΣbiXi。 整理后得：Pi=exp(Yi)／[1+exp(Yi)]。
4.4 财务指标的选取
国际评级机构标准普尔指出，我国房地产上市公司面临的财务风险主要表现为无力偿债风险、利率变动风险以及再筹资风险；同时销量和售价下降会对企业利润率和现金流产生较大压力。因此，根据分析，在借鉴国内外学者的实证研究成果并结合我国房地产业上市公司实际情况和财务危机公司基本特征的基础上，本文选取包括偿债能力、营运能力、盈利能力、发展能力在内的20个财务指标来构建房地产业上市公司财务危机预警模型。如表1所示。
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表1 预警变量及其对应变量表
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(1)偿债能力指标
主要反映企业的短期偿债能力和长期偿债能力。短期偿债能力是企业偿付下一年流动负债的能力，也是衡量企业财务状况是否健康的重要标志，企业债权人、投资者、原材料供应单位等使用者通常都非常关注企业的短期偿债能力。本文选取了流动比率、速动比率、保守速动比率、现金比率这四个具有代表性的变现能力指标。长期偿债能力是公司按期支付债务利息和到期偿还本金的能力。在企业正常生产经营的情况下，企业不能依靠变卖资产从而偿还长期债务，而需要将长期借款投入到回报率高的项目中得到利润来偿还到期债务。长期偿债能力主要从保持合理的负债权益结构角度出发，来分析企业偿付到期长期负债本息的能力。本文具体选取的指标有：资产负债率、产权比率。
(2)营运能力指标
营运能力是企业各项经济资源通过培植组合和相互作用而产生的企业的营运效率。营运能力的好坏会直接关系到企业资金的周转，关系到企业
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