C、 D、

物业的内部功能先进，满足现代化办公条件； 区域将来的发展潜力和趋向。

2、缘于市场大环境的项目支撑：

A、如前所叙，写字楼物业在2000年初开始，受总体经济大环境趋好和中国加入世贸的利好所趋，办公物业呈现租售相对较旺的局面；

B、98年以前的长春办公物业多向大型企业或机构进行，市场面相当狭窄，新生代中小型公司对优质办公物业的需求远未得到满足，这是一个庞大的市场，有潜力可挖。

3、源自项目本身的支撑点所在：

A、 区位条件极佳；

B、 中心区的开发建设已见雏形，到本项目推出时期，中心区的建

设业已完毕，为项目提供有利的行政配套和商务配套设施； C、 长春高档写字楼为紧缺产品，而本项目为吉林省最高档写字

楼，与市场的切入点较好；

D、 本项目目前的外在硬环境较佳，胜利大街边线物业，“能见度”

高，形象展示能力强；

E、 综观中心区目前的开发现状，住宅物业的开发规模较大，相对

而言，商用物业的开发目前不成气候，但近期即将推出的作为写字楼功能的物业较多，集中在项目周边，对项目而言，

一方面，市场的竞争力较激烈，另一方面，周边写字楼的相继推出，该区域的办公环境会更佳，吸引更多的公司购买。 F、 本项目要成为片区内的“高档写字楼”必须在拥有优良物业质

素的前提下，以项目定位和策划差异化取胜市场。

三、产品建议

艺术：

? 用形象来反映现实但比现实有典型性的社会意识形态，包括文学、绘画、

雕塑、建筑、音乐、舞蹈、戏剧、电影、曲艺等。 ? 指富有创造性的方式、方法。 ? 形状独特而美观。

3-1、产品定位

1、 产品命名：北方国际艺术大厦（物业不一定取这个名字，只是概念，对一些客户群体的圈定、指引）。

2、 主要目标客户：报社、画院、时装设计、模特、影视中心、装典、律师、地产等与艺术有关的经纪公司等等。

3-2、围绕定位，我们对产品有如下建议：

1.多功能服务用房，功能有会议、展示、演讲等等。

2.办公入口：前广场，塑造一个艺术感较强的景观，如各种音乐器具组合在一起的抽象雕塑，或者世界上一位著名艺术家塑身像。

3.车库出入口：顶盖造型浪漫、抽象，是否是一本巨大的翻开的书，以后，做仔细研究。

4.中央大厅：建议中间不设柱，大空间。里面可以雕塑各种艺术家头像、名言，塑造强烈的艺术氛围，中央大厅所有进出口门洞，装饰成艺术性非常浓的风格。

3-3、个体产品设计要点

1、平面布局：组合空间概念。 具体建议：

A、7－12层以下为小写字间，每间50—80平方米，小写字间可自由组 合，如此计算，每层可进驻10—17个小型公司，共60－100个小型公司。

B、13－17层以上大写字间，每间200—400平方米，带洗手间，可以自 由组合，如此计算，每层可进驻3—5个中大型公司，共15－25个中大型公司。

C、公共部分每层设保安（前台小姐）值班室，开水间，公共洗手间等。 D、楼顶增加其功能性，比如可以建一个露天网球场、半露天游泳池等。

2、空间构成：

在空间的组合上，着重营造共享气氛，写字间不豆腐块分割，必须创造一种人性化办公空间。例如，大写字间依照功能分区，也考虑错层。公共部分，电梯等候大厅艺术性摆饰品的陈列。

3、写字间外观：

给人感觉不但是个建筑物，而且是一件艺术品。例如：屋顶考虑艺术型雕塑收口，屋檐和建筑腰线象五线谱线，窗子为艺术型不规则造型，窗间墙断断续续镶贴一些艺术品、艺术家人物等等。建筑材料引用玻璃砖，山墙顶部可能会募刻一些著名曲目的开头曲。如贝多芬命运交响曲开头曲。

总之，我们为产品策划出一种高品位，高档次的艺术殿堂。

四、销售推广方式

4-1、销售推广前准备

1、

销售部的筹建

销售部的筹建更有益于项目的运作。 销售部的筹建可以更好发挥员工个人特长。

A、 B、 2、

销售现场的准备

可以提高物业本身的形象，突出高科技下的写字楼的质素。 增强投资购买者的信心。 模拟现场办公，增强销售气氛。

A、 B、 C、

3、

成立企业服务公司，为未来业主的经营提供可持续服务的空间。

在项目上市之前，以企业服务公司为项目的形象代表，在市场上建立服务品牌，增强项目对市场的亲和力，同时，取得市场的注意。

A、

B、 C、

对项目最终提供的个体产品进行支持。 由此来落实“营业推广策略”。