（一）基准地价系数修正法

1、基准地价系数修正法的基本原理和公式

基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为：

地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正

2、郑州市基准地价成果

《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：

（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；

（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；

（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；

（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；

（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40

年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；

（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；

（7）郑州市市区土地基准地价成果。

郑州市市区土地基准地价表 单位：元/平方米

公共管理与公类型 商服用地 住宅用地 工矿仓储用地 1125 915 720 540 384 共服务用地（不含旅游、娱乐） 一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级 9000 7500 6300 5250 4350 3525 2850 2175 1500 8400 6750 5550 4650 3900 3300 2700 2100 1800 3000 2325 1725 1200 750 公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐） 5100 3750 2700 1950 1275 2700 1800 1200 825 525 1650 975 450 交通运输用地 特殊用地 水域及水利设施用地 1050 675 420 3、测算过程

（1）确定估价对象土地级别及基准地价

待估宗地位于天轩街东、绿城路南, 规划用途为二类居住用地(R2)。根据郑州市基准地价文件及《郑州市市区住宅用地土地级别与基准地价图》，估价对象不在郑州市现行的城镇住宅用地基准地价级别范围内，本次评估参照郑州市城镇住宅基准地价九级，即基准地价为城镇住宅1800元/平方米。根据郑州市基准地价更新成果，其用地影响因素指标说明表和修正系数表如下：

郑州市城区九级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表

影响 影响因子 优 较优 一般 较劣 劣 因素 距小区级商距小区级商服距商服中心距中心小于商服繁华条件 混合型主干街道等级 生活型主干道 道 1500～距主干道距离 >2000m 2000m 1500m 有1路以交通 条件 距公共交通设施距离 有4路以上路公交车通 有3-4路公交车通 有2-3路公交车通 有1-2路公交下公交车车通 通 2500～距汽车站距离 <2500m 3000m 供水条件 基础设施条件 排水条件 供气 供暖 保证率高 排水畅通 保证率高 保证率高 保证率较高 排水较畅 保证率较高 保证率较高 1000～距中学距离 公用设施条件 距小学距离 <1000m 1500m 2000m <1000m 1500m 1000～2000m 1500～2000～2500m >2500m 3500m 保证率一般 排水一般 保证率一般 保证率一般 1500～2000～2500m >2500m 保证率较低 排水较差 保证率较低 保证率较低 保证率低 排水不畅 保证率低 保证率低 3000～3500～4000m >4000m 1200～800～1200m <1000m 交通主干道 生活次干道 支路 离 500m 500～1000m 1500m 服中心小于1000～1500～2000m 2000m 距小区级商服中心小于中心小于大于距小区级商服商服中心距小区级