三、项目开发经营机会点 第四章 项目定位 一、目标市场定位 二、产品定位

第五章 项目规划、建筑设计建议 一、项目总体规划建议 二、住宅建筑设计建议 三、小区配套设施建议 四、环境艺术设计建议

第六章 项目开发经营策略及投资估算 一、项目开发经营策略 二、项目投资估算 三、项目实施进度安排 四、项目投资与筹资计划 第七章 项目开发经营状况分析 一、估算项目 二、项目价格定位 三、项目销售计划 四、项目销售收入估算 五、项目经营成本估算 六、项目利润估算

七、项目现金流量与财务净现值、财务内部收益率 第八章 项目开发经营风险分析 一、项目盈亏平衡分析

二、项目敏感性分析

三、项目开发经营主要风险及对策分析 第九章 结论与建议

四、可行性研究报告的依据和步骤 （一）可行性研究报告的依据

编制可行性研究报告要收集大量的资料，其中主要的依据是： 1、国民经济和社会发展的长期计划，部门和地区发展规划，经济建设方针、政策、任务、产业政策、投资政策与技术经济政策，这是提出拟建项目的项目建议书的依据，也是项目可行性依据。

2、批准的《项目建议书》和委托单位的要求。

3、国家批准的资源报告，国土开发整治规划、区域规划、生产力布局规划。对交通运输项目要有有关的江河流域规划和路网规划。

4、拟定选址当地的自然、经济、社会等基础资料。

5、有关行业的工程技术，经济方面的规范、标准、定额资料。 6、国家颁布的项目评价参数和评价方法，如国家基准收益率（社会折现率），行业基准收益率、外汇汇率、价格换算系数等。如涉及国家没有颁布的经济参数，则使用部门或地区拟定的数据标准；如部门和地区也没有数据标准，则由评价人员参考国外资料和历史资料确定。

（二）可行性研究报告的步骤

项目建议书批准后，建设单位或建设主管部门即可委托有资格的设计单位或工程咨询单位进行项目可行性研究的工作。受委托编制可行性研究报告的单位一般应组织经济、市场分析、经营管理、财务、工艺、机械、土建等专业技术人员组成工作班子，进行可行性研究，

在研究过程中，还可视需要请地质、土壤等方面的科研人员参加短期协作工作。具体可行性研究报告的工作步骤是：

1、筹划。筹划是可行性研究开始前的准备工作, 也是关键环节。包括: 提出项目开发设想; 委托研究单位, 或组建研究机构; 筹集研究经费; 承担研究课题的部门则要摸清项目研究的意图, 项目提出的背景; 研究项目的界限、范围、内容和要求; 收集该研究课题的主要依据材料; 制定研究计划。随着房地产市场专业分工的越来越细化, 房地产投资商可将投资项目的可行性研究活动委托房地产咨询公司、房地产投资项目研究机构等来承担

2、市场调查。可行性研究报告涉及的内容很广，必须进行深入的调查研究，广泛收集各种相关的资料、数据，预测产品需求和研究各种工艺路线，初步确定技术方案。以房地产市场为例，房地产市场调查就是要通过一定的调查方式和方法，系统地收集相关市场、商品、顾客行为、销售等方面的数据与资料并根据具体需要加以整理的活动。其目的是为房地产企业提供真实的市场背景资料，为项目的投资决策提供参考依据。

I．房地产市场调查的内容 (1)背景调查

经济形势调查。主要包括:宏观经济形势、区域经济形势、项目所在地的经济形势；

房地产形势调查。主要包括:全国房地产发展形势、区域房地产发展形势、项目所在地房地产发展形势；

相关政策形势调查。主要包括:金融政策、经济政策、工地政策、各种税费政策、与建设管理相关的政策、项目所在地特有的一些政策、

房地产开发、销售相关政策和其他相关政策等。

(2)市场供应调查

供应量。这里的供应量都是指有供应能力的供应量主要包括己有的供应量和潜在的供应量；

供应价格。同样供应的价格也包括两个方面，一方面是历史和现在的供应价格，另一方面是未来可能的供应价格；

成交量。成交量是项目的实际购买能力的体现；

成交价。这也是反映消费者实际支付能力的一个重要指标，这个数据的调查过程中要注意的问题就是成交价格数据中所包含的税、费以及是否有相关的优惠等等；

空置量。空置量也是房地产开发研究过程中的一个重要指标，它已表明了消费者实际购买能力和市场实际供给能力之间的差距，其原因的分析将对开发同类物业有很大的借鉴意义。

(3)市场需求调查

需求量。这里的需求量主要是根据消费者目前希望的住房与实际面积之间的差异和生活品质提高希望改善环境的需求量，都是消费者能够支付的需求量；

需求价。反映消费者的期望价格，该价格与供应价之间的差距将直接影响开发商、消费者的利益和积极性；

对目前产品的不满足因素及程度。通常消费者对自己已有的房地产产品或者对调查人员提供让他认知的项目产品都会有一定的赞同或者不赞同的地方，这种意见对项目的开发具有相当的指导意义。

(4)市场产品变动趋势调查

对新产品的需求特性。新产品包含两方面的含义，一方面是模糊