情况下的产品需求特征，另一方面是指导下的产品需求特征；

价格的认同程度。对于价格的认同程度的调查也包括两方面的内容，一方面是对将来房地产产品价格的发展趋势的预测和认同程度，另一方面就是对初步定位下的产品未来的价格认同程度；

供应、需求趋势。这里的供应、消费趋势应以对业内人员的调查为主外的调查对象的意见只作为一种参考。

(5)消费者购买行为调查

消费群体特征调查。对于不同的产品其消费的群体是存在差异的，因此在调查前应对房地产产品按照普通消费者熟悉的分类方式进行详细的分类，然后再进行调查；

消费群体购买力调查。对于消费者的购买力应主要从收入情况、支出能力、消费观念、对目前房地产行业的了解程度等四个方面进行调查，深入细致的调查才能够反映真实情况；

消费者的消费倾向调查。消费者的消费倾向调查对于项目的开发建设具有很强的指导作用。

(6)市场竞争调查

区域内竞争企业。在拟建项目的辐射范围内项目的竞争企业的情况，特别是在与项目开发周期时间上有重合点的重大举措和决策，调查过程中应尽量建立动态的指标反映竞争企业的基本情况，不应用静态指标代替；

竞争产品的调查。竞争产品的调查主要是市场己有的产品和潜在的产品；

区域外可比项目的调查。区域外可比项目主要是指与拟开发项目具有许多的类似特征的项目，这种项目的研究对于拟建项目具有很好

的借鉴作用。

II．房地产市场调查的主要方法

在房地产市项目场调查过程中由于调查深度和目的的不同可以将房地产市场调查划分为试探性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查等，这几种调查之间存在一个相互联系、逐步深入的关系，并且在实际调查过程中经常进行综合运用。根据调查方法分类方式的不同，可以进行不同的划分，但常用的方法有:

(1)访问法。访问法的基本原理是由调查人员根据调查的目的，拟定调查提纲并设计调查问卷，然后对被调查者以提问或问卷的方式请他们做出回答，然后再对回收的问卷进行分析、整理以得到所需的资料和数据。访问法的优点在于成本较低，并且速度较快，缺点在于调查数据的客观性不强，对调查目的的实现能力不强。访问法主要有三种形式:面谈、电话调查和通讯调查。

(2)观察法。观察法是指调查人员通过观察被调查人员的行为来收集所需资料信息。该方法的缺点就是调查的范围较窄，需要的时间较多，并且大多只能了解事物的表象，难以了解被调查者的内心的感情、态度等内在因素，因此该方法一般要同其他的方法结合使用。

(3)实验法。实验法就是根据需要了解的信息，在假设一些条件的基础上，在某一个较小的范围内进行实验，并根据实验结果提取所需信息的方法。

III．房地产市场调查的主要步骤

一般在房地产市场调查过程中都会遵循一个调查的步骤，主要的程序如下:

(1)市场调查的准备阶段

调查准备阶段的工作非常重要，将直接影响到调查的质量，一般包括以下几个方面内容:

确定市场调查的内容和目的。对于调查内容和目的的确定，每个项目都不同，因此在具体调查时要具体问题具体分析；拟订市场调查计划。市场调查计划的内容主要包括:调查对象的确定、调查方法的确定和调查进度计划安排等内容；调查人员的选择。调查人员作为调查方法的执行者，其素质的高低将直接影响到调查方法和调查程序的执行能力，并最终影响到调查结果的质量。因此调查人员的选取应当有一定的基本要求，如专业要求，并应当在调查前进行适当的培训。

(2)市场调查的实施阶段

调查的实施阶段的时间最长，也是最重要的阶段，一般包括以下几个内容:

收集相关信息资料。市场调查工作首先就是一个资料的收集过程，其中包括市场资料、具体项目资料、宏观经济资料、政策资料等等，并且这个收集过程应当是动态的过程；设计调查问卷。调查问卷的设计将直接关系到调查质量，因此其设计应当充分考虑到有效性、经济性等方面的要求，设计要做到科学、完整、可行；进行现场调查。现场调查中最应当注意的问题就是调查的质量，因此要求调查人员要不断的总结和调整方法，为进一步调查做出合理的行为提供帮助。

(3)资料处理阶段

编辑整理信息资料。编辑整理信息资料中的一个非常重要的工作就是鉴别信息资料的有效性，并对无效数据进行剔除，另一个就是评估调查工作的有效性；撰写市场调查报告。不同的市场调查其撰写的格式是不同的，但一个原则就是能够真实反映调查的成果和不足，并

要恰当的描述市场的情况。

(4)专题调查

经过一定的市场调查和整理以后，我们还经常要根据实际情况和调查结果做一些专题的调查以弥补以前所做调查的不足。专题调查的深度相对而言要求更深一些，并且最终应当形成专题调查报告。

3、优化及选择开发方案

优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。房地产开发项目的开发方案主要是项目的规划及开发进度的安排。为了便于进行优化和选择, 一般应同时提出多种方案, 再进行方案评选, 仅由承担可行性研究的部门或规划部门独家提出规划方案的做法, 谈不上方案的选择及优化, 是不可取的做法。许多投资开发项目, 这一步骤是采取方案征集或方案投标的方式进行, 同时有多个专业单位或专业人员进行规划设计, 评选小组再组织方案的评选, 通过对方案的技术、经济、环境方面的比较, 从而选择最优方案。

4、详细研究

由于房地产投资项目的盈亏关系到企业的成败, 因而对优选方案的决策必须慎重对待, 要进行详细研究。详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段, 要再应用多种技术经济方法, 对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析; 由于房地产市场的不确定因素较多, 还要对投资方案进行敏感性分析, 表明在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时, 对项目经济效益产生的影响。

5、编写报告书

在对项目进行全面、详细分析之后, 便可编制可行性研究报告。