响。只有把握分析这些变化了的主导因素、因子，才能使工作具有简捷性、科学性。

1.7.3定性与定量相结合的原则

定性和定量是两个互补的研究方法。在城镇土地级别与基准地价更新工作中，除对某些难以定量的因素、因子采用定性分析外，应尽量把定性的经验性分析进行定量化，在确定城镇土地级别、基准地价的初步方案时以定量分析为主，城镇土地级别、基准地价的调整和最终定案依靠定性分析。这样不仅便于对各方面进行综合、归纳，也便于中间与最终成果的处理分析，并能有效地克服人的主观随意性，提高工作的精度。

1.7.4土地收益差异原则

城镇土地级别与基准地价更新结果应符合城镇内部土地收益分布规律。

1.7.5市场导向原则

基准地价更新必须以市场为导向，价格是在商品交换过程中实现的，它是基准地价更新的客观依据。随着我国土地有偿使用制度的实行和地产市场的发育，地价逐步接近市场价格。《城镇土地估价规程》中明确要求，基准地价的确定在地产市场发育的情况下以市场交易资料测算结果为主，以级差收益测算结果为辅，这一原则适用于基准地价更新。因此，运用市场经济的观点、理论和方法认识土地市场的供求关系和运行特点，弄清市场地价的形成机制和配置规律，是科学调整基准地价的必然要求。

1.7.6区位替代原则

城市土地具有位置固定、数量有限、级差收益明显，以及适宜性突出等特点，致使土地供给与需求方面的竞争局限于具体地段，土地价格具有较强垄断性。但是在地价调整过程中具有类似质量和区位条件的土地在功能上具有相互替代的可能性，特别是同一均质地域上的土地替代性更大。因此，要以土地替代性原理为指导，对各级各类土地市场资料进行整理分析，分别将各级各类用地基准地价更新到相应水平。

1.7.7比较原则

遵循比较原则，是指土地定级估价应以多种方法进行土地级别评定和土地价格评估，相互比较，取得客观合理的估价结果。

地产市场是一个复杂的系统，从纵向看，不同时期地产市场状况不同，地价影响因素的变化特征不一样，地价水平也不同；从横向看，即使在相同时期的不同地域因土地条件、用途的差别，土地的价格水平也有较大区别。因此，比较分析是调整基准地价的重要手段，通过地产市场状况的多角度全面比较，便于我们把握地价变化的普遍性和特殊性，评估客观合理的基准地价。

1.7.8充分应用高新技术手段原则

城镇土地级别与基准地价更新工作需要进行大量数据处理和图件编制，采用常规技术手段处理速度慢、精度低、适应性差、更新困难。本次城镇土地级别与基准地价更新应高起点，充分利用先进的计算机技术和地理信息系统技术，实现数据处理和图件编制的自动化，以加快工作速度，提高成果质量，以利于成果的应用和适时更新。

1.8技术路线

为了客观、准确地反映各级各类土地的地价平均水平，我们遵循上述原则，结合章丘市城镇实际，编制了章丘市城镇土地级别与基准地价更新的技术路线，其基本思路是：

按照国土资源部和山东省国土资源厅统一工作部署和技术要求，以《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》为主要技术依据，借鉴国内已有的城镇基准地价更新的经验，从本市实际情况出发，充分利用已有的土地定级估价成果、城市规划成果和土地市场交易资料，采用先进的理论、方法，借助先进的计算机技术，全面调查分析影响土地级别及价格的相关因素、土地价格交易形式及相应价格水平，以及土

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地价格与影响因素之间相关关系，利用Mapinfo软件平台、组件MapX(V6.0) GIS 开发平台、Vc和Client/Server体系进行二次开发的应用模块，实现土地级别与基准地价的全局更新。

1.9提交成果

1.9.1综合研究报告

（1）章丘市城镇土地级别与基准地价更新工作报告 （2）章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告

1.9.2成果图件

（1）章丘市城区土地级别基准地价图 （2）章丘市乡镇土地级别基准地价图

1.9.3成果光盘

包括本项工作的所有文字成果、数据成果、图形图像成果。

1.10工作程序

1.10.1准备工作

本次章丘市城镇土地级别与基准地价更新的准备工作主要有编写任务书、制定调查表和工作表、准备工作底图等。主要准备工作有：进行调查人员培训、部门协调、印刷各种调查表格、绘制工作草图等。

本次城镇基准地价更新工作底图采用2002年城镇基准地价工作底图，经过补绘编制而成。为了搞好这次基准地价更新工作，章丘市国土资源局进行了充分的准备：

（1）编写了基准地价更新的工作方案和技术方案；

（2）组织了专门的工作队伍。抽调了有关科室的技术骨干，以估价所为主，组成专业队伍； （3）进行了必要的物质、经费准备。印制了有关调查表格、工作底图。

1.10.2资料调查与整理

1.10.2.1资料调查的内容

主要收集商服状况、交通条件、基础设施状况、环境条件、人口状况、城市规划等有关定级因素、因子的资料以及有关地价评估的估价资料，包括文字说明及相应图件。具体包括下列几个方面：

（1）土地定级估价成果资料：包括土地级别图、基准地价图、土地定级估价工作和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；

（2）地租、地价资料：土地使用权出让、转让、出租、入股等资料，房屋买卖、出租资料，土地征用及房屋折迁补偿标准资料，房屋造价、重置价等相关标准及土地开发费用资料等；

（3）影响土地级别、地价的因素资料：包括①对土地级别、价格有普遍影响的资料；②对估价对象所在地区的土地级别、地价有影响的资料；③确定土地估价参数的相关资料；④反映估价对象权属及状况的资料。

（4）其它资料：历史地价资料、经济发展及利息率利润率资料、有关经济指数及建筑材料价格上涨指数、土地开发与经营的政策法规、条例、规定等、有关土地房屋的税收种类、城市规划等有关资料。 1.10.2.2资料调查的初步成果

本次外业调查工作，借鉴了其他城市基准地价更新的工作经验，设计了外业调查的有关表格。走访调查了拆迁办、规划局、房管局、城建局、统计局、建委、供电局、自来水公司、房地产开发公司等有关单位，外业进行土地市场交易资料调查。此次调查共搜集样点地价资料1141个，从而满足了内业分析计算的要求。

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1.10.2.3外业资料的初步整理

初步整理分析外业资料，补充调查欠缺的资料。

1.10.3内业分析整理工作阶段

（1）整理分析外业调查资料。将外业调查收集的资料进行归类整理，从中剔除异常数据和重要项目填写不全的样点，并进行编号，将样点位置及编号标注在工作底图上。对点状、线状的定级因素、因子进行标准化处理，并求出中心作用分值及影响半径。对面状因素作标准化处理，并确定各典型区域的作用分值。

（2）建立土地级别调整属性数据库。在整理分析外业调查资料的基础上，把有关定级因素、因子的数据输入计算机，建立定级因素因子权重、作用分值、影响半径等数据资料的属性数据库。将样点地价资料输入微机，建立数据库。

（3）建立定级空间数据库。利用相关计算机软件将底图、外业调查图件等资料数字化。 （4）计算定级单元分值，分别计算各定级单元中各定级因素分值及单元总分值。

（5）初步划分土地级别。根据单元总分值，运用频率直方图，初步划分土地级别，并输出土地级别图，根据土地收益值对土地级别进行检验、校核。

（6）实地落实土地级别界线。根据土地级别界线落实的原则和章丘市城区实地情况把土地级别理论界线落实到实地，并绘出土地级别界线图。

（7）分析计算。采用租金剥离法、成本逼近法、收益还原法、剩余法等多种地价评估的方法用微机处理手段，计算出各样点的地价值。分析地价的变化规律。

（8）确定各级别调整后的基准地价。依据计算出的地价结果，采用算术平均值法，综合确定地价的调整幅度，从而确定调整后的各级别基准地价，并与2002年基准地价成果进行对比分析。

1.10.4成果整理阶段

撰写基准地价更新工作报告、技术报告，绘制各类成果图件，依法进行了听证。

1.11技术方法

1.11.1土地价格基础调查分析

采用普查与典型调查相结合的方法调查影响城市土地级别的相关因素，调查土地的主要交易形式及其相应的价格水平。

(1)影响土地级别及价格相关因素调查分析

按照《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，对所有影响因素因子进行调查，补充和完善以往该项工作中的不足，建立一套完整的集社会经济、自然条件、生态环境等在内的城镇土地定级估价影响因素、因子体系。

(2)土地价格交易形式及相应价格水平调查分析

要使土地估价工作成果客观真实，必须是在公平和统一标准的前提下进行的土地交易。通过土地价格交易形式的调查，找出不同交易形式对相应价格水平的影响情况，为基准地价的更新提供坚实的基础。

1.11.2土地级别更新

土地级别更新按照《城镇土地分等定级规程》的要求进行。充分利用章丘市已有的成果，对城镇土地进行综合定级。因素因子权重采用特尔斐法进行。因素因子作用分值均以100计算，综合定级时的商服中心、道路通达采用指数扩散模式求取在影响半径内的单元分值，其他因素采用直线扩散或区域赋值方式求取单元分值。评价单元采用网格法。采用多因素加权求和法计算单元总分值。计算公式为：

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fi??Pj?Wj

j?1m式中：fi为第i个单元的综合作用分值；Pj为第j个评价因子在第i个评价单元的作用分值；Wj为第j个评价因子的权重。

采用直方图法进行土地级别划分。经实地落实和征求相关专家意见后，确定最后的级别调整结果。

1.11.3基准地价更新

基准地价更新以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。

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第二部分 城区土地级别与基准地价更新

2.1土地级别更新

2.1.1综合定级的概念

综合定级法是指选择对各种不同类型用地有影响的土地定级因素，计算定级因素作用分值，在整个定级范围区内，划分土地定级单元，计算定级因素对定级单元的影响分值，根据定级单元总分值，初步划分土地级别，验证土地级别，确定土地级别。

2.1.2综合定级法的基本原理

综合定级法目前应用较多的是多因素综合评价法。多因素综合评价法，是根据每个影响因素的影响力，赋予其一定的分值和权重，经过累加获得单元内各种因素综合影响力的数据，依此确定土地的级别。其主要优点是综合考虑了影响土地的多种因素，定级的结果更能全面地反映土地的性状，综合显示土地的质量。由于在评价中排除了其它无关因素的干扰，其定级精度较高。再者该法根据各地具体情况，选取不同的定级因素、因子体系，可以因地制宜灵活地应用，简单易行，可操作性强。

2.1.3定级因素、因子选择及权重的确定

2.1.3.1影响定级的因素、因子

（1）繁华程度

主要是指商业服务业的繁华程度，以商服繁华影响度来表示。商服繁华影响度的高低反映出该区域内居民购物的方便程度和商服业的集聚程度。

（2）交通条件

指城镇对外交通及内部交通的便利程度。包括以下因素、因子：

道路通达度：是指城镇道路状况和各区域内居民生产、生活出行的便利程度。

公交便捷度：公交便捷度是反映城镇内部交通的便利程度的指标，公交便捷与否是影响土地优劣的重要因素。

对外交通便利度：是用城镇对外交通设施的类型和作用来衡量的。其高低反映该区域人流、物流向城镇外往返移动的机会、成本和频度。

（3）基本设施

指与城镇人民生产、生活密切相关的各类公用和基础设施，用以衡量投入土地的社会物化劳动的水平。包括以下因素、因子：

公用设施完备度：主要指与居民日常生活密切相关的中小学、幼儿园、医院、银行、邮电局(所)、 影剧院、体育场馆、公园等设施的完备程度。完备度高，有利于社会经济活动和日常生活活动的开展。

基础设施完善度：主要指供水、排水、供气、供暖、电讯等为城镇生产、生活服务的设施的配套程度和服务水平。

（4）环境条件

环境条件主要体现在环境质量优劣度。

环境质量优劣度：反映城镇内各区域环境质量的好坏程度。由大气环境、水环境和噪声环境质量等构成。

2.1.3.2定级因素、因子选择的原则

定级因素、因子的选择要因地制宜，根据城镇特点选择相应的因素、因子。本次章丘市城区土地级别调整在选择因素、因子时主要考虑了如下原则：

（1）主导因素原则

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