图 2—21 环境质量优劣度作用分值图

2.1.5定级单元的因素总作用分值

2.1.5.1划分定级单元

本次土地级别更新对评价区采用了网格法进行土地定级单元的划分，按实地距离50350米划分评价单元，评价单元总数为33569个。

图 2—22 章丘市城区土地定级单元图

2.1.5.2扩散性因素、因子的扩散分析

对于扩散性因素、因子，由计算机自动进行扩散分析。扩散时，考虑到扩散规律（指数衰减或直线衰

24

减）、因素、因子中心分值和影响半径等。 2.1.5.3土地定级单元作用分的取值

为便于计算机处理，土地栅格单元内定级因素、因子的作用分按如下方法取值： 扩散性因素、因子，以单元几何中心点的分值代表单元分值；

非扩散性因素、因子（面状因素、因子）在单元跨越不同分值区时，以因素、因子面积比为权重值，?取分值的加权值为该单元的分值，在同一分值区时，就取该分值区的分值。

（1）计算单元内商服繁华度分值

当土地单元受多个同级职能中心的影响时，取其中最高作用分值。 当土地单元同时受多级职能中心影响时，对各级作用分都取值一次。 （2）计算单元内道路通达度分值 ①单元内道路通达作用分的获取

当单元受多种道路类型影响时，取其中最高作用分值；当单元受同种类型多条道路影响时，取其中最高作用分值。

②确定通达系数

有主干道、次干道的单元按道路通达方向数确定，各通达系数值为：４个方向，K=1.00；3个方向，K=0.91；2个方向，K=0.81；1个方向，K=0.58。由计算机在各主、次干道的影响半径内，自动判断出各单元通达方向、通达系数，并以乘积的形式与单元道路通达作用分复合在一起，求得单元道路通达度分值。

Fi?fi.ki

式中: fi－单元道路通达作用分； ki－单元道路通达系数。

（3）计算单元其它因素、因子分值

扩散性因素、因子，当单元受多个相同因子个体影响时，取其中最高值作为单元因子分值，单元因素分值是各因子分值加权和；面状因素、因子，其因子分值就是单元的直接取值，单元因素分值是各因子的加权和。

2.1.5.4计算单元总作用分值

单元总作用分值的计算，是根据多因素综合评价法的方法与原理，采用因素加权分值和法。计算式为：

p??Wi.fi

i?1n式中：P－单元总分值；

n－定级因素数；

wi－各因素权重； fi－各因素分值。 2.1.6土地级别的划分

2.1.6.1土地级别划分的原则

章丘市城区土地的级别划分遵循如下原则：

（1）土地级别高低与土地质量相对优劣的对应关系基本一致； （2）各级土地之间的收益应有明显的差别；

25

（3）级别之间应渐变过渡，相邻单元之间土地级差不宜过大； （4）应保持自然地与权属单位即宗地的完整性；

（5）级别边界应尽量采用具有地域突变特征的自然界线与人工界线。 2.1.6.2土地级别的初步划分

土地级别的划分是根据土地单元的总分值，采用频率直方图法，确定各土地级别的分值区间，从而确定各土地单元归属的土地级别。土地单元分值频率直方图?(见图2-23)，它反映了某一总分值或总分值区间内土地单元的个数。由于一个级别的土地是一个相对的均质地域，土地级内各土地单元的总分值相接近，因而在直方图上则表现为土地单元相对集中。各级土地的平均分值也有明显的差异，呈现出层次性。因此，在图上级与级之间会出现明显的“突变点”，突变处总分值即可作为级别界线值。本次土地综合级别划分为4级。由图2-23可看出有几个明显的突变点，通过与实地情况对比分析，确定级别的分界点的总分值为21、34、61，并确定了土地级别总分值区间(见表2-12)。

图2-23 章丘市城区土地定级网格频率直方图 表2-12 章丘市城区土地级别总分值区间表

土地级别 总分值区间 Ⅰ ≥61 Ⅱ 34－61 Ⅲ 21－34 Ⅳ <21 2.1.6.3城区土地级别更新结果

(1)土地级别的校核与级别界线的落实

本次工作过程中，有关土地级别的校核，我们采用以综合定级结果为基础，对有争议的级别界线，进一步采用土地收益进行校核。最后对划定的土地级别，由市政府及各有关部门的领导与专家充分论证后，进行修正，将土地级别界线落实到实地。

(2)土地级别面积的量算

根据落实界线的土地级别图，由计算机自动量算出各级别土地的面积?(表2-13)。

表2-13 章丘市城区土地级别面积分布表

土地级别 面积(公顷) 比例(%) Ⅰ 211 2.54 Ⅱ 588 7.09 26

Ⅲ 2814 33.92 Ⅳ 4683 56.45 总计 8296 100 2.1.6.4土地级别调整成果分析

(1)土地级别的构成与分布

由表2-14可知，章丘市城区各级别土地面积分别占评价区总面积的2.41％、7.70％、33.44％、56.45％，其中一、二级地面积所占比重较小，三、四级土地面积比重较大。

表2－14 章丘市城区土地级别分布范围表

一级地 北自市第二人民医院、汽车站沿双泉路、明水大街至百脉泉广场向东从市委到明水办事处，东至绣水大街，南从电业局仓库向西经百脉泉大酒店沿百脉泉街、铁道北路至计委物资总公司，西自市第二人民医院向南经电业局至计委物资总公司。 一级地边界以外，北至明水集团向西沿交通局、灌区宿舍至环卫处东侧，东自绣水大酒店、明水办事处、绣水农贸市场沿明水东街至双山北路，南至双山北路，西自宏大宿舍经千禧龙大酒店、大化宿舍、矿产局沿铁路向西至西麻湾水厂、自来水公司、塘子村 二级地边界以外，北自济南药业向东经东岳塔机、明水变电站至聂家南侧，东至东环路，南沿山东杏林职业学院、山东旅游职业学院沿生产路至明埠路，西至明埠路。 三级地以外区域 二级地 三级地 四级地 (2)更新前后土地级别结果对比分析

章丘市城区土地级别更新前后面积变化对比分析见表2-15。

表2-15 章丘市城区土地级别调整前后面积变化统计表

土地级别 一级地 面积 更新前 更新 (公顷) 后 207.21 211 调幅（%） 1.83 二级地 更新前 更新后 449.70 588 30.75 三级地 四级地 五级地 更新前 更新后 更新前 更新后 更新前 更新后 847.11 2814 232.19 1475.28 4683 217.43 638.55

图2-24 章丘市城区土地级别更新前后比较图

27

与2002年土地级别比较，一级地面积略有增加；二级地增加了30.75%，三级地变化较大，原三级地、四级地和五级地绝大部分都提升为3级。

2.2城区基准地价更新

2.2.1概述

2.2.1.1基准地价的概念

基准地价是指在城市规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上正常市场条件下一定年期的土地使用权区域平均价格。

2.2.1.2基准地价更新的概念

基准地价更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用市场地价、土地收益或地价指数等来全面或局部调整基准地价的过程。 2.2.1.3城区基准地价内涵的界定

（1）基准日

本次基准地价更新的基准日为2007年1月1日。 （2）土地使用年期

基准地价各类用地的土地使用年期为法定最高出让年限，即商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年。

（3）土地开发程度

基准地价设定的土地开发程度为各级别土地开发现状平均程度，本次基准地价中的土地开发程度界定为“五通一平”（包括通上水、通下水、通讯、通电、通路，场地内土地平整）。

（4）容积率

根据城区用地建筑面积与宗地面积统计计算，章丘市城区商业用地平均容积率为1.2，住宅用地平均容积率为1.1。因此，本次城区商业用地基准地价的容积率设为1.2，住宅用地基准地价的容积率设为1.1，工业用地容积率设为0.6。

基于上述价格界定和样点情况，我们分别对商业、住宅、工业三种用地类型进行基准地价测算。 2.2.1.4 地价体系

地价体系是由若干种类、不同形式的地价及有关的系数、指数构成。它们在地价体系中互有区别，各自在土地市场管理和运行中发挥作用，同时，又相互密切联系，共同指导、调控土地市场，使之有序化、规范化。

本次基准地价更新，我们根据章丘市的实际情况，建立了适合章丘市土地管理和地产市场运作的地价体系。该地价体系包括以下组成部分：

（1）级别基准地价，又分为商业、住宅、工业用地级别基准地价三种形式； （2）级别基准地价修正系数体系。 2.2.1.5基准地价评估方法

本次基准地价更新以土地定级为基础，以市场交易地价资料为依据，通过对样点资料补充调查和历史调查，采用收益还原法、剩余法、成本逼近法等计算样点地价，依据历史资料计算地价指数。基准地价测算的方法主要是区域内样点地价平均法，即在定级基础上，用级别或均质区域内的不同用途的交易样点地价的平均值作为该级别或区域的该用途土地的基准地价。

(1)利用市场交易地价资料更新基准地价

运用综合定级方法先进行土地级别更新，再在定级的基础上更新；利用评价区范围内的市场交易地价资料采用区域内样点地价平均法更新评估各类用途的基准地价。

28