交易时间修正以年为单位，按土地的不同用途，计算地价年度之间的平均上调和下降幅度，以及地价交易时间修正系数，计算公式为：

Kt= Q/Q0

式中：Kt：某类土地地价修正到估价期日的系数 Q：某类土地估价期日的地价指数 Q0：某类土地交易时日的地价指数

对不同时期发生的交易宗地价格，修正到估价期日价格的计算公式为：

V=Kt3V0

式中： V：修正到估价期日的宗地价格 V0：实际成交宗地地价 Kt：时间修正系数

对章丘市样点交易资料进行整理、分析、计算后，得出样点地价的期日修正系数表，结果见表2-20。

表2-20 章丘市城区商业用地样点地价期日修正系数表

年份 修正系数 (3) 样点地价的容积率修正

容积率修正按区域进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准，不同的容积率，按土地用途进行抽样调查，得到不同容积率下的单位面积地价，用下式计算容积率修正系数。

Kr= Vis/Vi

式中：Kr：容积率修正系数

Vis：某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价

Vi ：某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地价

对不同容积率情况下发生的交易地价，按下式将地价修正到规定容积率的价格：

V=Kr3Vi

式中：Kr：同前，V：修正到规定容积率时的宗地地价

Vi：某一容积率下的宗地交易价格

本次地价调整以容积率为1.2为标准容积率，由此计算各种容积率下的地价修正系数(见表2-21)。

表2-21 商业用地样点地价容积率修正系数表

容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 ≤0.5 1.25 1.3 0.97 2.1 0.81 2.9 2005 1.03 2006 1.01 2007 1.00 0.6 1.20 1.4 0.95 2.2 0.79 3 0.7 1.16 1.5 0.93 2.3 0.78 3.1 0.8 1.12 1.6 0.92 2.4 0.76 3.2 0.9 1.09 1.7 0.90 2.5 0.74 3.3 1 1.06 1.8 0.88 2.6 0.72 3.4 0.63 4.2 0.55 5 0.48 1.1 1.03 1.9 0.85 2.7 0.71 3.5 0.62 4.3 0.54 5.1 0.47 1.2 1.00 2 0.83 2.8 0.69 3.6 0.61 4.4 0.53 5.2 0.46 0.68 3.7 0.60 4.5 0.52 5.3 0.45 0.67 3.8 0.58 4.6 0.51 5.4 0.45 0.65 3.9 0.58 4.7 0.50 5.5 0.44 0.65 4 0.57 4.8 0.49 ≥5.6 0.43 34

0.64 4.1 0.56 4.9 0.49

(4) 样点地价的其它修正

根据市场地价资料情况，还可以进行如下修正：

① 交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价，修正到在公开、公平的正常市场情况下交易地价。

② 基础设施配套程度修正：在不同基础设施配套程度下的样点地价，必须修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价。基准地价评估中的基础设施配套程度，可按各级(区域)土地基础设施配套现状程度的平均水平设定。 2.2.3.5样点数据检验与处理

（1）同一土地级或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验。同一均质地域中样本数量不能满足总体检验的需要时，需对均质地域进行差别判别归类，按类进行样本总体同一性检验。

（2）同一均质地域中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性的检验。 （3）同一级别、均质地域中，不同交易方式下计算的样点地价，当总体不一致时，以最有代表性，样点数量多的作为基准地价评估的基础资料。 2.2.3.6综合确定各级别的商业用地基准地价

综合各种计算方法的结果得到商业用地基准地价，见表2-22。

表2-22 商服业用地级别基准地价

基准地价 土地级别 元/平方米 万元/亩 一级 840 56 二级 560 37.3 三级 360 24 四级 240 16 2.2.4工业用地基准地价的测算

由于工业用地地价测算缺乏工业企业效益资料，很难通过级差收益法测算出工业用地的基准地价，?故以征地、拆迁资料、土地出让资料、土地转让资料作为确定工业用地基准地价的主要依据。 2.2.4.1利用土地取得成本评估工业用地样点地价

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。土地取得成本是对原土地使用者投入土地资本未回收部分的补偿及拆迁安置费用，属于土地资本范畴，是土地价格的重要组成部分，也是成本逼近法评估地价的主要依据。可见，土地取得成本的变化对土地价格影响很大，是基准地价更新必不可少的参评因素。

由于目前取得的土地共有两种类型：即国家征用集体土地和城市已利用土地。所以，土地取得成本可用农地征用补偿费和旧城改造安置补偿费两个指标衡量。

新开发土地：

土地价格=土地成本价格 + 土地增值

V=（Ea+Ed+T+R1+R2）+R3

=VE+R3 式中： V：土地价格

Ea：土地取得费 Ed：土地开发费 T：税费 R1：利息 R2：利润 R3：土地增值 VE：土地成本价格

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已开发土地：地价＝土地重新开发成本（开发原价）－减价修正 （1）运用成本逼近法评估城市新增工业用地的价格 测算方法和基本公式

土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而与土地所有权人和原土地使用权人发生的包括有关税费在内的各项费用。主要表现为取得农村集体土地而发生的征地费用，或是为取得城镇国有土地而发生的拆迁安置费用。土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。

征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。因此，新增城市工业用地的成本价格主要包括农地征用费、税费、土地开发费用和利息、利润五部分组成，具体公式为:

成本价格＝农地征用费+土地开发费用+税费+利息+利润 新增城市建设用地地价=土地成本地价+土地增值收益

征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。 Ⅰ农地征用费

征地费用是指国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，以及安置补助费等。农地征用费按《土地管理法》中规定的最高30倍计算。

a.征用土地年产值标准

依据山东省土地管理局文件（鲁土用字［1999］14号）的规定“年产值（包括主、副产品）：（1）粮食作物田：平原地区：12000－18000元／公顷（800－1200元／亩）；（2）粮、棉、油、烟、菜等混合作物田：平原地区：16500－24000元/公顷（1100一1600元/亩）；（3）菜地（常年种植）：18000－30000元／公顷（1200一2000元／亩），最高不超过36000元/公顷（2400元／亩），温室、大棚补偿另计；（4）果园地：参照邻近耕地（粮食作物田）产值确定，树木补偿另计；（5）林地：参照邻近耕地（粮食作物田）产值确定，树木补偿另计；（6）鱼塘、藕塘：参照邻近耕地（粮食作物田确定），土石方工程及鱼苗、藕秧损失补偿另计〔鱼塘60000一120000元／公顷（4000一8000元／亩）〕，藕塘45000－90000元／公顷（3000－6000元／亩）。”

依据山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知（鲁政办发[2004]51号，章丘市为三类地区，城市规划区内耕地最低年产值标准为每亩1400元。

b.其他土地参照邻近耕地（粮食作物田）产值确定。 ①土地补偿费

根据《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法>办法》第二十五条规定：“征用土地按下列标准进行补偿：

征用城市规划区范围内的耕地，土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的八至十倍； 征用城市规划区范围外的耕地，土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的六至八倍； 征用林地、牧草地、苇塘、水面等农用地，土地补偿标准为邻近一般耕地前三年平均年产值的五至六倍；

征用乡（镇）、村公共设施或者公益事业、乡镇企业和农村村民住宅占用的集体所有土地，为邻近一般耕地前三年平均年产值五至七倍；

征用未利用地，土地补偿费标准为邻近一般耕地前三年平均年产值的三倍。” ②安置补助费

安置补助费：按需要安置的农业人口数计算。根据《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十六条规定“征用土地的安置补助费按下列标准执行：

征用耕地，其安置补助费按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数按照被征用的农地数量除以征用前被征用单位每人占用耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过

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被征用前三年平均年产值的十五倍；

征用林地、牧草地、苇塘、水面以及农民集体所有的建设用地，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为邻近一般耕地前三年平均年产值的四倍。但是，每公顷被征用土地的安置补助费最高不得超过邻近一般耕地前三年平均年产值的十倍。”

③地上附着物和青苗补偿费

地上附着物和青苗补偿费：包括农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿；根据《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法>办法》第二十七条规定“被征用土地上的附着物和青苗补偿费按下列标准执行：

青苗补偿费按一季作物的产值计算；

被征用土地上的树木，凡有条件移栽的，应当组织移栽，付给移栽人工费和树苗损失费；不能移栽的，可给予作价补偿；

被征用土地上的建筑物、构筑物等附着物，可按有关规定给予折价补偿，或者给予新建同等数量和质量的附着物。对在征地期间，突击栽种的树木、青苗和抢建的建筑物、构筑物，不予补偿；

在非法占用土地上建设的建筑材物和其他设施，不予补偿。” Ⅱ 税费

税费包括耕地占用税、菜地建设基金、耕地开垦费、相应的各种管理费用、政府规定的教育基金及其它有关税费

耕地占用税：耕地占用税的收取标准为每平方米6元。

征地管理费：根据《国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》[1992]价费字597号中的《征地管理费暂行办法》第五条规定，章丘市城区征地管理费的缴纳标准，按征地费总额的3％收取。

耕地开垦费：根据《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第十六条规定，耕地开垦费按下列标准缴纳：经批准占用基本农田的，按被占用耕地前三年平均年产值的十至十二倍缴纳；经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳。

Ⅲ 土地开发费用

土地开发费是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的包括有关税费内的各项费用。土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。主要包括宗地内外的土地开发费用。宗地红线外的土地开发费用主要指基础设施配套费用、公共事业建设配套费用和小区开发费用；宗地红线内的土地开发费用主要指土地平整及宗地内的基础设施配套费用。

按照待估宗地的条件、评估目的和实际已开发程度，确定待估宗地的开发程度。根据调查章丘市城区土地的开发费用见表2-23、表2-24。

表2-23 章丘市城区土地开发费用分项调查表

开发程度 开发费用 平整土地 5 通路 15 通电 12 通上水 15 四通一平 50-60 通讯 7 通下水 15 通暖 25 六通一平 90-100 表2-24 章丘市城区土地开发费用合计表

开发程度 2单位面积总投入（元/m） Ⅳ 利息及企业合理利润

利息是对土地投资资金的时间价值考虑。土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息，按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别计息。利息率根据同期银行存贷款利率来综合确定。土地开发周期超过一年，利息按复利计算。

利润是对土地投资的回报，土地开发总投资应计算合理的利润。土地开发总投资包括土地取得费、

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三通一平 45-50 五通一平 60-70 土地开发费和各项税费。按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。利润率参考房地产行业同期平均利润率来确定。

Ⅴ确定土地增值

土地增值是指土地价值的增长。一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到实现，即获得一定的增值收益。在经济运行中，土地增值的一般表现形式是社会经济发展的作用和土地投资的改良而形成的地价的增涨。在城镇土地地价评估中，土地增值收益按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。

根据成本逼近法的计算公式，土地增值收益等于土地的成本价格乘以土地增值收益率。土地增值收益率理论上应等于“增值地租”在总地价的比例，或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例。

（2）利用拆迁费用资料采用成本法计算工业用地样点地价

土地价格是调整土地利用方式的经济手段，基准地价调整要有利于科学管理和合理利用每寸土地，以实现优化土地资源配置，取得土地最佳收益为目标。即要充分体现产业政策和城市规划的要求，限制发展的产业要实行高地价政策。城镇旧城改造用地可采用成本逼近法进行估价，一般不需考虑扣除折旧和进行年期修正，但应考虑城镇规划和周围环境等区域因素对其造成的影响，并给予适当的区位修正。利用此类资料计算工业用地样点地价的公式为:

地价=拆迁补偿等取得土地的费用+土地开发费用+利息+开发企业合理利润+土地增值收益+区位修正

城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。城镇拆迁安置费应根据当地政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。城镇拆迁安置费用是指用地单位为取得城镇国有土地使用权而与原土地使用权人发生的包括有关税费在内的拆迁补偿的各项费用，主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费，具体包括如下各项：

a.被拆除房屋及附属物补偿费； b.购建拆迁安置用房费；

c.安置补助费，包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等；

d.被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费； e.房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；

f.政府规定的其它有关税费。房屋拆迁过程中发生的税费一般有: ①房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费； ②政府规定的其它有关税费。

从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格。

贷款利息率按一年期贷款利率5.85％计算，土地开发周期按一年期计。土地开发利润率取10％，土地增值收益为成本价格的25％。从而计算出章丘市拆迁工业用地地价。 2.2.4.2用土地使用权出租资料计算地价

土地使用权出租租金以实际签订出租合同中的租金为标准，按下式计算地价： V=（ R ／s）3（1／r ） 式中：V：单位面积出租宗地的地价

R：出租方每年得到的资金或实物现值 S：出租的宗地面积 r：土地还原利率 2.2.4.3利用土地使用权出让资料计算地价

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