项目可行性研究报告(模板) 下载本文

毛利率

税后利润

税后净利率

总投资回报率

四、工程资金预测

1、资金投入计划:各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

2、资金回款计划:各期销售回款计划。

3、资金需求计划:结合整个公司资金情况,列示各期资金的需求缺口及融资途径。

4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月

平均额

第七部分:经管资源配置(人力资源部负责,

简化版此项可略)

五、机构设置:是否需要成立独立法人公司(工程公司)

;主要部门设置。

六、人力资源需求:启动工程对个专业(部门)人员的需求,具体人数(重点是专业负责人) 七、人力资源缺口及解决:现有人员能否满足需要,缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训

等)。

第八部分:综合分析与建议 (战略拓展部负责)

一、优势:从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政

配套、生活配套、是否符合时代一贯发展思路等方面论述。

二、劣势:从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政

配套、生活配套、是否符合时代一贯发展思路等方面论述。

三、机会:从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、

宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、结论和建议

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第九部分:竞拍和投标方式取得土地需要注意的问题(战略拓展部负责)

(一)主要指标测算

1、 预测直接建造成本(不包括地价)

、售价

2、 投资收益分析(参考以下格式) :

经济指标

A A+M A+2M

﹒﹒﹒

A+nM

楼面地价

完全成本

总投资

毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

注: A 代表起拍价或投标底价,若没有底价

A 代表略低于可能最低中标价;

M 代表每次举 100 万元,变化

牌增加的最小单位价格,或者是设定的敏感性(或重要性)变化值,例如

值不宜过大。

3、 根据需要,可增加如下测算:

销售净利率

R1

完全成本

最高楼面地价

最高总地价

R2

R3

﹒﹒﹒

注:R 代表可接受的销售净利率;

销售净利率还可以换成其他主要分析指标, 如投资回报率

等。

(二)竞争对手分析 (简化版此项可略)

1、主要背景,控股股东情况

2、总资产、净资产、净利润(每股利润)

3、资金状况,可能资金来源,融资能力,资金成本

4、操作水平,主要开发的工程

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5、参与竞争的主要目的,进而分析对手拿地的气势,是否志在必得。

(三)制定策略

1、分析盈亏平衡点,即保本销售时的地价。

2、销售净利率在

10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其

他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。 3、把握以微弱优势取得土地使用权(开发权)的原则。

(四)资金筹措

短期集中支付大额资金的保证,自筹资金还是向金融机构融资,是否与有关金融机构达成

届时一定提供融资服务的协议。

第十部分: 在新城市开发需要补充的内容 (战略拓展部负责)

一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况

1、 近三到五年商品住宅市场发展状况:开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。

2、 量值描述市场状况:当年市场主要指标:土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销

售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。

3、 各类型产品的市场特征:价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区

域等。

4、 各行政区市场比较:

( 1) 量值描述:土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平

均价格等。

( 2) 各区商品住宅分布特征:供应量、销售量变化和发展趋势等。

5、 当地城市近、中期规划发展方向描述

城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与工程开发和居民住宅密切相关方面。

6、 主要发展商情况:发展商时代、企业性质、开发水平;前

20 名发展商最近 3 年的开工

量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

7、 热点区域的表述和特征,热点产品的表述和特征

8、 客户的购买偏好、购买关注的要素

9、 重点楼盘描述

二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告(报告格式及内容另附)

附件:

1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件,如各种政府批文、权证等。

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2、 按照成本核算指导设置科目明细,详细列示成本测算过程

成本测算可采用两种方法:

( 1)从预算角度,依照当地相关政府政策、法规,按照成本工程逐项分析计算。但要注意

在规划设计、高品质要求下,可能比行业一般成本水平增加的因素。

( 2)根据已做的类似工程的相关数据,并充分考虑该工程的特性,在此基础上估算。

上述两种方法在测算过程中, 不是一贯而终的, 不同的成本工程要运用最恰当、 最科学的方

法,两种方法可以交叉使用。 对可上可下的成本工程在不能确定的情况下,尽可能稳健一些。

可参照下面表格:

成本估算表

总成本(万

成本工程

元)

单位成本 (元 /m)

2

参考工程 单位成本

说明

一、土地获得价款

1、政府地价及市政配套

2、合作款项

3、红线外市政配套

4、拆迁补偿费

二、开发前期准备费

1、勘察设计费

2、报批报建费

3、三通一平费

4、临时设施费

三、主体建筑工程费

1、基础工程

2、结构及粗装修

3、门、窗工程

4、公共部位精装修

5、室内精装修

6、室内水电气暖

7、室内设备及安装

8、室内智能化系统

四、红线内市政工程费

1、室外给排水系统

2、室外采暖系统

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3、室外燃气系统

4、室外高低压系统

5、室外消防系统

6、室外智能化系统

五、园林环境费

1、环境设计费

2、绿化建设费

3、建筑小品费

4、道路广场建造

5、围墙建造费

6、室外照明费

7、室外背景音乐

8、室外零星工程

六、公共配套设施费

1、游泳池

2、会所

3、幼儿园

4、学校

5、儿童游乐设施

6、商业设施

7、其他

七、开发间接费

1、工程经管费

2、营销费用

3、资本化利息

4、物业经管完善费

合计

说明:

1、成本估算应按本表明细工程分类,因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类

2、参考工程可选择集团内外的工程,其规范为:①已竣工的工程;②具有最大可比性

3、 现金流量预测表

4、 欲签订的意向书和合同文本

5、 新城市开发的市场调研报告

6、

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