毛利率

税后利润

税后净利率

总投资回报率

四、工程资金预测

1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

2、资金回款计划：各期销售回款计划。

3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月

平均额

第七部分：经管资源配置（人力资源部负责，

简化版此项可略）

五、机构设置：是否需要成立独立法人公司（工程公司）

；主要部门设置。

六、人力资源需求：启动工程对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业负责人） 七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训

等）。

第八部分：综合分析与建议 （战略拓展部负责）

一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政

配套、生活配套、是否符合时代一贯发展思路等方面论述。

二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政

配套、生活配套、是否符合时代一贯发展思路等方面论述。

三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、

宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、结论和建议

11/15

。

第九部分：竞拍和投标方式取得土地需要注意的问题（战略拓展部负责）

（一）主要指标测算

1、 预测直接建造成本（不包括地价）

、售价

2、 投资收益分析（参考以下格式） ：

经济指标

A A+M A+2M

﹒﹒﹒

A+nM

楼面地价

完全成本

总投资

毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

注： A 代表起拍价或投标底价，若没有底价

A 代表略低于可能最低中标价；

M 代表每次举 100 万元，变化

牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如

值不宜过大。

3、 根据需要，可增加如下测算：

销售净利率

R1

完全成本

最高楼面地价

最高总地价

R2

R3

﹒﹒﹒

注：R 代表可接受的销售净利率；

销售净利率还可以换成其他主要分析指标， 如投资回报率

等。

（二）竞争对手分析 （简化版此项可略）

1、主要背景，控股股东情况

2、总资产、净资产、净利润（每股利润）

3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本

4、操作水平，主要开发的工程

12/15

5、参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。

（三）制定策略

1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。

2、销售净利率在

10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其

他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。 3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。

（四）资金筹措

短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成

届时一定提供融资服务的协议。

第十部分： 在新城市开发需要补充的内容 （战略拓展部负责）

一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况

1、 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。

2、 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销

售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。

3、 各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区

域等。

4、 各行政区市场比较：

（ 1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平

均价格等。

（ 2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。

5、 当地城市近、中期规划发展方向描述

城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与工程开发和居民住宅密切相关方面。

6、 主要发展商情况：发展商时代、企业性质、开发水平；前

20 名发展商最近 3 年的开工

量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

7、 热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征

8、 客户的购买偏好、购买关注的要素

9、 重点楼盘描述

二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）

附件：

1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。

13/15

2、 按照成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程

成本测算可采用两种方法：

（ 1）从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本工程逐项分析计算。但要注意

在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。

（ 2）根据已做的类似工程的相关数据，并充分考虑该工程的特性，在此基础上估算。

上述两种方法在测算过程中， 不是一贯而终的， 不同的成本工程要运用最恰当、 最科学的方

法，两种方法可以交叉使用。 对可上可下的成本工程在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。

可参照下面表格：

成本估算表

总成本（万

成本工程

元）

单位成本 （元 /m）

2

参考工程 单位成本

说明

一、土地获得价款

1、政府地价及市政配套

2、合作款项

3、红线外市政配套

4、拆迁补偿费

二、开发前期准备费

1、勘察设计费

2、报批报建费

3、三通一平费

4、临时设施费

三、主体建筑工程费

1、基础工程

2、结构及粗装修

3、门、窗工程

4、公共部位精装修

5、室内精装修

6、室内水电气暖

7、室内设备及安装

8、室内智能化系统

四、红线内市政工程费

1、室外给排水系统

2、室外采暖系统

14/15

3、室外燃气系统

4、室外高低压系统

5、室外消防系统

6、室外智能化系统

五、园林环境费

1、环境设计费

2、绿化建设费

3、建筑小品费

4、道路广场建造

5、围墙建造费

6、室外照明费

7、室外背景音乐

8、室外零星工程

六、公共配套设施费

1、游泳池

2、会所

3、幼儿园

4、学校

5、儿童游乐设施

6、商业设施

7、其他

七、开发间接费

1、工程经管费

2、营销费用

3、资本化利息

4、物业经管完善费

合计

说明：

1、成本估算应按本表明细工程分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类

2、参考工程可选择集团内外的工程，其规范为：①已竣工的工程；②具有最大可比性

3、 现金流量预测表

4、 欲签订的意向书和合同文本

5、 新城市开发的市场调研报告

6、

15/15