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认真贯彻新《条例》 正确行使政府职能

2001年11月1日，国务院发布的新的《城市房屋拆迁管理条例》正式施行。新《条例》是在认真总结分析十年来城市房屋拆迁管理经验教训的基础上，依据社会主义市场经济体制改革和发展的规律，以适应城市住房制度改革的不断深化，推进城市建设和住宅发展为根本方向的总体指导思想下确立的。《条例》根据市场经济公正、公平、等价有偿的原则，对城市房屋拆迁补偿安置的原则作了较大调整，突出了货币补偿方式；对补偿的对象，强调了重点保护房屋所有人的合法权益。特别是根据政府转换职能，主要管理公共事务的原则，突出了市场机制的作用，重新界定了政府在城市房屋拆迁中的管理职能，实现了拆迁管理方式以注重依靠行政手段管理向注重依靠法律手段管理的根本性转变。

今年4月，哈尔滨市依照新《条例》的规定，在2000年实施的货币补偿拆迁办法的基础上修改完善，重新颁布了《哈尔滨市城市房屋拆迁管理办法》。在立法中，我们着重研究探索建立新的拆迁管理格局，调整了市、区职责，改变传统的行政管理方式，充分发挥政府对拆迁活动监督管理职能。既要使拆迁当事人的合法权益在拆迁活动中切实得到保护，又不能让建设项目的顺利实施受到影啊，按照“三

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个代表”的理论思想，强化拆迁管理工作。为此在《办法》发布的同时，我们还发布了《哈尔滨市城市房屋拆迁单位管理规定》、《哈尔滨市城市房屋拆迁裁决规定》、《哈尔滨市城市房屋拆迁补偿评估规定（暂行）》、《哈尔滨市市区房屋拆迁补偿、补助暂行规定》和《哈尔滨市房屋拆迁评估价格鉴定工作程序》等规范性文件，使我市的拆迁管理摆脱了繁杂的事务性工作，促进了依法行政的良性发展。 下面，就我们贯彻执行新《条例》，强化拆迁管理几个主要方面做以介绍。

一、合理确定补偿价格，依法保护拆迁当事人双方的合法权益 按照我市新颁布的《哈尔滨市城市房屋拆迁管理办法》规定，对被拆迁房屋的补偿，按其所处区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格来确定。那么如何加强评估管理，完善评估程序，保证评估结果的合理性是依法保护拆迁当事人合法权益的关键，也是我们拆迁管理的主要内容。为此，我们在《拆迁办法》修改的同时，就研究制定拆迁补偿评估规则，明确拆迁补偿评估要求，成立了哈尔滨市拆迁补偿评估技术鉴定委员会。加强拆迁评估的现场管理，使我市的房屋拆迁补偿评估工作在坚持客观、公正、科学、合理的原则下，健康有序地发展。

（一）制定评估规则，统一评估规程

新《拆迁办法》颁布后，我们即着手制定有关拆迁补偿评估方面的规定，出台《哈尔滨市城市房屋拆迁补偿评估规定（暂行）》，对评估的内容、要求、时限、准入制度及违规处罚等方面进行了明确。

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能否正确制定拆迁补偿办法和标准，是贯彻执行《条例》，保证拆迁工作顺利实施的关键问题。我们认为，城市房屋拆迁补偿评估从其理论、原则、方法等应该按着房地产估价规范来实施。房地产估价包括土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、分割析产等若干目的估价，其中也包括以房屋拆迁补偿为目的估价。我们在制定哈尔滨市房屋拆迁补偿评估办法和标准时，依据《中华人民共和国城市房地产法》关于“房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”的规定，我们组织市政府建设、土地、规划、房产、物价等部们共同研究，综合考虑并认真分析了哈尔滨市城区土地级别的划分、城市建设发展的总体规划、各类房屋建造成本、商品房销售价格以及房地产二级市场交易价格等客观实际，将哈尔滨市区划分了七个房屋拆迁区域，同时规定了各类房屋重置价格、结构等级分类、新旧程度评定标准以及各区域房屋拆迁指导价格，印制了房屋拆迁区域类别划分图。经市政府批准后，发布了《哈尔滨市市区房屋拆迁补偿、补助暂行规定》。这一规定的实施，有力地维护了拆迁当事人的合法权益，特别是保护了被拆迁人的利益，调动了拆迁人和被拆迁人的积极性，保证了拆迁工作的顺利进展。同时，方便了拆迁补偿评估机构的评估工作，有效地防止了因评估机构人员素质低而形成恶意串通、不尊重客观实际、评估价

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格混乱等现象带来的影响社会稳定的各类问题发生。

拆迁补偿评估涉及被拆迁居民和单位的切身利益，是一项政策性、专业性、时限性很强的工作，必须由具备一定资质等级和专业技术水平，社会信誉比较好的评估机构来担任。通过对我市现有十八家有资质评估机构的考查，经省建设厅批准，确立了五家评估机构从事哈市房屋拆迁补偿的评估工作。

拆迁补偿评估结果的准确与否，关系重大。因此，认定评估结果，解决对评估结果的争议，是拆迁管理的一项重要工作。为体现公平、公正的原则，今年五月，我们按照国家及省拆迁条例的有关规定，组织有关专家成立了哈尔滨市拆迁补偿评估技术鉴定委员会，负责对补偿评估结果的技术鉴定工作，同时完善了有关鉴定工作程序。鉴定结果若与原评估结果产生误差，且超过5％的，除要依照规定更改评估结果外，还要对原评估单位进行处罚。从而，使我市的房屋拆迁补偿评估工作形成了一套完整的管理体系。 （二）加强培训学习，提高业务水平

针对我市从事拆迁补偿评估单位的实际情况，我们于今年四月份开始，有计划、有针对性地对从事拆迁补偿评估的工作人员进行了系统培训，使工作人员了解拆迁工作的理论、原则，拆迁工作在城市建设中的重要地位，以及拆迁补偿评估工作的特殊性。同时，又对拆迁补偿评估的工作内容、工作程序等方面提出了具体要求。通过培训，使评估人员很快适应了工作需要，保证了拆迁工作的顺利开展。

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（三）强化现场管理，树立工作形象

为树立拆迁补偿评估单位良好的社会形象，使其能够公开、公平、公正开展工作，首先，我们为从事拆迁补偿评估的单位统一制作了牌匾，明确其为我市拆迁补偿评估的指定单位，既方便了群众和开发企业，又使评估单位增强了企业的荣誉感和工作的责任感。其次，对从事评估的工作人员统一制作了上岗证和胸签，实行挂牌服务，使其在方便拆迁现场被拆迁人的评估咨询的同时也接受各方面的监督。第三，对评估结果实行现场公示，公示的内容、方式达到统一制式，方便被拆迁人了解各自拆迁补偿评估结果。第四，为了加强对评估单位的管理，我们还为各评估单位统一印制了拆迁补偿评估工作日志，要求逐日记录，以便我们随时掌握了解拆迁补偿评估工序的实际进展情况。

（四）完善监督机制，增强竞争意识

新《拆迁办法》颁布后，拆迁补偿评估价格的确定，成为拆迁管理部门加强拆迁管理的工作重点，能否客观、公正、合理地确定被拆迁房屋的补偿价格，将直接影响到整个拆迁工作的进展。为此，我们在正常审批程序中增加一个评估结果的初鉴步骤，目的是将因评估结果误差而引起纠纷的事后处理变成事先预防，超前管理。具体做法就是评估结果出来后，首先交由评估鉴定委员会下设的办公室进行初鉴，初鉴只是查验拟拆迁地段的评估结果与周边相邻拆迁地段的补偿价格之间的差异是否过大，若出入太大，则提出修改意见进行修正。

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