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2.合肥城建发展股份有限公司偿债能力分析
2.1企业简介
合肥城建发展股份有限公司是由1998年7月18日成立的合肥城改房屋开发股份有限公司更名后组建的，现属国家一级房地产开发企业，位列安徽房地产开发30强之首，是全省唯一获得国家房地产开发综合效益百强称号的企业。 公司成立初期，致力于合肥旧城改造，相继改造、建设了安庆路、交仓巷等19个住宅区和组团，建成了九州、黄山、天都、农金大厦等10幢高层以及城隍庙、七桂塘两个大型市场；累计开发面积达220万平方米。公司首创的“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的经验已载入《中华人民共和国城市规划 法》。
2.2企业现状
1.企业资产负债率高
如下表所示,企业的资产负债率是居高不下且一直处于超过行业水平的警戒线很多的位置，按照当前企业的发展趋势来分析我们可以预测其短期内资产负债率也不会出现大幅度下降的情况，按照这种负债率则必然会对企业的负债经营产生较大的影响并带来一系列的困难[11]。2012年，合肥城建公司的资产负债率为70.26%，到2015年合肥城建公司资产负债率到64.30%,一直都处于高负债率的状态，这便足以说明合肥城建公司对贷款的偿还能力在逐渐的降低，保障程度在逐步下降，也意味着合肥城建公司的资金回笼方面是存在比较大的问题的。这些情况在很大程度上都影响和制约了企业的长期优良发展。
表1现金流量表
项目 经营活动产生的现金流量 投资活动产生的现金流量 筹资活动产生的现金流量 17542181.64 -29122320.27 271630564.81 -171392244.76 -299195478.25 -993044243.86 -435738034.56 -364999658.22 2012 279988405.93 2013 1136232577.06 2014 172969882.17 2015 465726176.85 3
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2.企业现金流量不足
现金的流入和流出是关乎房地产企业生存发展好坏的根本因素和主要命脉 资金的流动性会直接影响企业的正常经营发展。根据表2-1中的数据看出，4年中，企业投资活动现金流量都为负值，现金流量比率显著不高，这对于偿还债务有压力，而且在运作过程中的资金流动不平衡，资金运作效率不高。一旦国家实行紧缩的货币政策，企业将面临严重的资金流通与流转的风险。 3.债务负担沉重，偿债风险大
合肥城建公司债务数额较大，导致企业的偿债风险较大，主要是因为其未同时重视偿还本金和利息。总所周知，贷款必然伴随着利息，利息的多少与欠款偿还的时间长短有着很大的关系，而当前很多的企业因为自身在不断的发展和壮大的需求，需要不断的融资和贷款，但是很多贷款又不能在短期内偿还，伴随着时间的不断增长，时间越长的欠款所附加的利息也越来越多，这部分利息也就是房地产企业在自己生产经营活动所赚取和积累的资金[16]，还款的时候企业需要将自己的利润来偿还这部分的利息，在表3-1中筹资活动支出很大一部分就用于偿还债务，导致企业压力不断增加。
2.3企业短期偿债能力分析
短期偿债能力是综合体现当前企业财务方面的能力，特别是可以看出企业流动资产转便为现金的能力的强弱程度，是反映变现能力的十分重要的标志和评价标准。在当前的市场经济大环境下，企业是否具备充足的资金或其他一切可用资金来应对短期债务，决定着企业的财务风险的大小，也对企业的后续发展和其在市场上的信誉值产生较大的影响。因此，短期偿债能力一成为所有房地产企业利益方所共同关注和重视的实际问题，以下是对有关指标的分析。
表2 2012—2015年短期偿债能力指标
项目 2012 2013 3959268698.42 1786121901.40 2.22 1.00 0.35 2014 5705507201.92 3962275747.92 1.44 0.33 0.20 2015 6697361942.61 3504235414.84 1.89 0.33 0.31 流动资产总额 3474681164.09 流动负债总额 2311046777.19 流动比率 速动比率 现金比率 1.50 0.38 0.22 4
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1.流动比率分析。一般认为，企业流动比率在2左右较好，从表格数据可知，该企业的流动比率呈现先上升后下降再上升的趋势，合肥城建公司13年和15年的流动比率接近于2，具有较强偿还债务的能力，而12年和14年的流动比率在1.5左右，12年主要是投资固定资产而导致流动资产总额较少，14年是由于流动负债总额过多导致了比率的减少。通过分析我们可以知道该企业的短期偿债能力较不稳定，但总体来说还是较好的。
2.速动比率分析。一般认为，企业的速动比率在1左右较好。该企业2013年速动比率为1，说明13年的短期偿债能力非常好，可是其他的三个年份均在0.35左右，大大低于了1，引起该现象的原因是该企业存货较多，房地产企业的存货大多是用于开发房屋的原材料，在开发过程中的房屋等，另外由于举债较多，导致了速动比率较低。综上所述可以得出合肥城建公司的速动比率较低，偿还短期债务的能力较弱。
3.现金比率分析。现金比率反映的是企业的直接偿付能力，一般认为0.2以上最好，但不能过高。通过观察折线图我们可以清晰的看出该企业的现金比率呈现先上升后下降再上升的趋势，并且都处于0.2-0.3左右，比率之间都相差不大，这说明该企业的现金流较稳定，对于偿还债务有较好的支付能力。通过分析我们可以知道该企业的现金比率较好，对于偿还短期债务有较强的支付能力。
现金比率4050% %5%0 12201320142015现金比率 图1 2012年-2015年现金比率
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2.4企业长期偿债能力分析
表3 2012—2015年长期偿债能力指标
项目 资产总额 债务总额 股东权益总额 资产负债率 产权比率 股东权益比率 利息保障倍数 2012 3801716986.15 2671046777.19 1130670208.96 0.7026 2.3624 0.2974 10.1958 2013 4480085043.95 3194121901.40 1285963142.55 0.7130 2.4838 0.2870 10.8516 2014 4578284721.50 3207508557.15 1370776164.35 0.7006 2.3399 0.2994 3.8996 2015 3988928413.56 2564703688.28 1424224725.28 0.6430 1.8008 0.3570 2.3165 反映企业长期偿债能力的指标主要有资产负债率、产权比率、股东权益比率和利息保障倍数，对各个指标的具体分析如下：
1.资产负债率。一般认为，该指标越低越好，应该保持在50%左右，最高不得超过65%，如果达到70%以上就会出现财务困难，而比率超过100%则说明企业已经资不抵债。城建公司的12年-14年资产负债率维持在70%左右，说明它的负债总额占资产总额的比率较高，而15年为64.3%，比率较于往年有一定下降，但总的资产负债比率依旧较高，造成这种现象的原因是该企业在开发房地产的同时借入了大量资金尤其是长期借款，综上所述，该企业的资产负债率较高，对于偿还长期债务的能力较差，存在较大的财务风险。
2.产权比率。一般认为，该指标越低，代表企业偿还债务的能力越强。该企业12年-14年的产权比率高达200%多，15年略有下降，不过也高达180%，说明合肥城建公司的产权比率存在极大的问题，而问题归根到底也是企业的负债总额过高，已经严重影响了企业偿还债务，企业管理层应该重视起来并且采取相应的措施来缓解这种情况。
3.股东权益比率。一般认为该指标越大，其偿还长期债务的能力就越强，对应的财务风险较小。通过表格数据分析，合肥城建公司的股东权益比率在30%左右，不算较高，所以企业的偿还能力较弱，但在15年有所提升，应该继续保持稳步上升。
4.利息保障倍数。一般认为企业的利息保障倍数应该大于1，否则就对于偿
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还长期债务有很大的困难。合肥城建公司12年和13年利息保障倍数较高，都在10左右，而14年和15年利息保障倍数下降至3和2左右，处于不断下降趋势，但就近几年合肥城建公司的利息保障倍数较高，从而偿债能力较强。
2.5企业存在的问题的原因
2.5.1国家宏观政策趋紧
当前，国家正逐步加大对房地产企业的宏观调控政策的出台和实施，其中很典型的表现就诸如中国人民银行前段时间发行的新的货币政策，同时针对中小型房地产企业，对其向银行进行贷款以求得资金支持的条件施加更多的限制。从前面分析可知合肥城建公司短期偿债能力变化较大，这是因为经济环境的不断变化，影响了房地产的销售行情，同时也影响金融市场融资的可获得性与融资成本。再加上国家政府部门制定的一系列制度可直接影响到企业的借款成本和房地产企业的房屋销售，从而导致房地产企业所赚取的利润大幅度减少，企业的资金周转也变得十分缓慢，最终便会导致偿债风险[14]。 2.5.2企业资本结构不当
众所周知房地产企业是需要在其前期开发中投入大量的资金来维持整个项目的运转的，但是目前在我国的很多房地产企业的资金却并不是很充足和雄厚，资金周转常会出现比较紧张的情况，很多时候其整个项目的运行资金均来自与银行贷款，通过借用他人的资金来进行企业的房地产项目开发，这种情况会出现一旦企业的负债较多，不断增加的同时，其资产负债率就会过高，企业的整个资金供应链就会产生很大的压力[12]。合肥城建公司整体的资产负债率一直居高不下的趋势，同时这种状态导致了企业的整个资金供应链端的压力十分紧张，企业所承担的财务风险十分巨大，可以试想，一旦在资金周转等方面出现突发的状况，企业的债务偿还保障能力就会受到致命的打击，及其容易导致资金链的断裂和崩盘，从而带来最严重的企业债偿危机[13]。 2.5.3企业偿还资金渠道单一
当前很多房地产企业用来偿还贷款的资金主要来源于生产经营活动中所赚取和积累的资金、流动资产变现的资金以及融资资金，其中最常见的还是要属于企业经营所积累赚取的资金和融资资金，但是很多房地产企业在进行企业偿债能力分析时仍然会包含进去企业资产变现这一块的资金，渠道单一会使企业无法有
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