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②委估对象土地在估价基准日的实际开发程度为宗地红线外达到“五通”（通路、给水、排水、通电、邮电），宗地红线内平整的空地。由于估价目的是为委托方办理土地使用权抵押贷款手续提供价格参考，因此估价设定土地的开发程度为宗地红线外达到“五通”（通路、给水、排水、通电、邮电），宗地红线内为场地平整。

⑷土地的持续利用

估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用。 ⑸年期设定

土地使用权批准用途、估价设定用途均为商业、餐饮旅馆业、住宅用地，土地取得方式为通过政府出让取得, 商业、餐饮旅馆业用地批准使用年限为40年（终止日期至2033年1月9日止），住宅用地的批准使用年限为70年（终止日期至2063年1月9日止）。从估价基准日算起商业、餐饮旅馆业用地的剩余使用年限为23.19年，住宅用地的剩余使用年限为53.19年。

⑹估价基准日设定

本报告是假设在公开市场条件下进行的价格评估。估价基准日为2009年11月2日。

如果上述假设条件发生变化，则估价结果应做相应调整。 2、估价结果和估价报告的使用

⑴本公司仅对估价报告程序、方法、结果之客观、科学性负责。委托方和报告使用者据此所作的任何经济、法律决策行为，自行决定并负责。

(2)本评估报告仅为该报告中的评估目的：为委托方确定抵押贷款额度提供参考，用作其它目的则无效。

(3)本报告任何部分未经广西公大土地评估有限公司核查书面同意，不得刊载于公开媒体上，也不得转作它用。报告有效期为壹年，从2009年11月2日至2010年11月1日止。

(4)估价报告及估价结果的使用权归委托方所有，本公司对估价结果拥有解释权。

(5)土地使用权设为国有出让用地，当涉及交易及处臵时须依法办理有关手续。

(6)本公司仅对评估报告程序、方法、结果之客观、科学性负责。委托方据此所作的任何经济、法律决策行为，自行决定并负责。

(7)土地估价技术报告归档备查编号:桂公大评报地(技)字[2009](南宁)第1178号。

(8)估价技术报告一式贰份, 壹份交委托方,壹份留存广西公大土地评估有限公司。

3、需要特殊说明的事项

(1)参加本项目评估的工作人员已经对委托方提供的资料进行了必要的和可能的调查核实，对委托方提供的无法核实的资料数据，我们在假设

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是真实的前提下引用。

(2) 本报告在估价过程中所采用的有关参数是以委托方提供的《国有土地使用证》“北国用(2007)第B00647号” 和北规函[2009]281号《北海市城市规划局关于中国法学(北海)国际交流中心项目用地规划设计要点的复函》及评估人员实地勘查资料为依据，如果有关数据发生变化，估价结果应作相应调整。

(3)本报告所评估的价格未考虑可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化、土地利用规划变更、以及遇有自然力和其它不可抗力对土地价格的影响和强制处臵的各种费用。 十一、土地估价师签字

土地估价师 资格证书号 估价师签字

武绍会 96200043

王光强 2004450199

十二、土地估价机构

广西公大土地评估有限公司 法定代表人： 2009年11月6日

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第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

本次估价对象为广西富禄地臵业有限公司所拥有且用于抵押贷款的座落于北海市银海区侨港镇港口东面、银滩四号路以南约200米的一宗面积为91533.8平方米的国有出让商业、餐饮旅馆业、住宅用地的土地使用权。

委估宗地座落于北海市银海区侨港镇港口东面、银滩四号路以南约200米，委估宗地所在的区域属于北海市旅游景区，其基础设施已达五通一平，该区域距离北海市4A级景区银滩公园约2公里，区域内以旅游度假休闲住宅为主，主要有万泉城、海泰别墅、森海豪庭、白金花园、相应的公共配套设施有北海市银滩中心小学、海滩公园、银滩公园等，附近周围有海滩大酒店、海世界度假乐园，餐饮小商铺较多，各项公用配套设施、基础设施完善,周围环境和景观较好，该区域为北海市平均房价最高的区域，且由于2007年开始的北海市银滩社会主义新农村改造工程的实施和北海市政府对银滩整体规划的重视及资金的大量投入，该区域的房地产具有较大的升值空间。

根据委托方提供的“北国用(2007)第B00647号”《国有土地使用证》并结合现场勘察,对委估对象分析描述如下：

1、土地登记状况

⑴来源及历史沿革：根据委托方提供的资料记载“该宗土地原权属主为北海利达物业有限公司,原证书号为北海市[1997]北土建字第39号。广西富禄地臵业有限公司于2007年通过二级市场竞拍受让取得委估宗地土地使用权，并于2007年6月13日补签了“北国土合（2007）39号”《国有土地使用权出让合同》，2007年6月14日办理了“北国用(2007)第B00647号”《国有土地使用证》；

⑵土地位臵:委估对象位于北海市银海区侨港镇港口东面，银滩四号路以南约200米；

⑶土地用途、面积:根据《国有土地使用证》记载，土地用途为商业、餐饮旅馆业、住宅用地, 批准使用的土地总面积为91533.8平方米（其中占压道路面积5471.80平方米）；

⑷土地级别:根据北海市网格基准地价《中心城区用地级别边界》委估宗地处于北海市城区用地范围，属于北海市一级住宅、三级商业用地；

⑸土地权属性质: 委估土地所有权为国家所有,属国有出让土地； ⑹四至：东自围墙至空地；南自围墙至北部湾；西自围墙至北部湾；北自围墙至规划路及内港；

⑺土地登记证书号:北国用(2007)第B00647号； ⑻地号：8-14-8；

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⑼图号：无记载；

⑽登记时间：2007年6月14日； ⑾登记机关：北海市国土资源局。 2、土地权利状况

⑴土地使用权属主:土地使用权属主为广西富禄地臵业有限公司

⑵土地取得方式：委估土地的使用权是广西富禄地臵业有限公司通过二级市场竞拍受让取得；

⑶原出让金数额为155元/平方米；

⑷批准的土地使用年限：商业、餐饮旅馆业用地批准使用年限为40年（终止日期至2033年1月9日止），住宅用地的批准使用年限为70年（终止日期至2063年1月9日止）；

⑸土地剩余使用年限: 根据土地的批准使用终止时间为2043年4月28日推算，从估价基准日起算，委估土地尚有剩余使用年限为33.83年；

⑹宗地使用的特殊规定: 根据委托方提供的资料及评估人员的了解，宗地的使用无特殊规定。但委估宗地为政府出让土地，根据国家的有关规定，土地使用权人在委估宗地上设定抵押权等他项权利以及土地使用权属发生变更时，需到当地有权部门办理相关登记手续。

⑺他项权利:“北国用(2007)第B00647号”《国有土地使用证》未对他项权利进行记载规定，但根据国家的相关规定，土地使用权人可以在委估宗地上设定国家准许的包括抵押权、担保权、租赁权他项权利，但不具有地下权，地上权及地役权应受到限制，根据土地的四至来看，也应不具有相邻的通行权等相邻关系的权利。根据委托方提供的资料及评估人员的了解，尚未发现在委估宗地上设定有抵押权、担保权、租赁权等他项权利，因此，在本次评估中不考虑可能存在的抵押权、担保权、租赁权等他项权利对土地评估价格的影响。

3、土地利用状况

据评估人员现场勘察，目前的开发程度已达到宗地外“五通”[给水、排水、电、路、邮电], 宗地红线内未进行开发建设的空地（宗地西南角有部分未拆除的墙体），评估设定为宗地外“五通”[给水、排水、电、路、邮电], 宗地红线内为场地平整。

4、土地规划设计条件

(1)用地性质：商业、餐饮旅馆业、住宅用地； (2)最大建筑密度：≤22%; (3)最大容积率：≤3.5； ⑷绿地率：≥40%。 二、地价影响因素分析

?一般因素

一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要指影响城

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镇用地的地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，通过对土地供给和需求两方面的不同作用，影响城市地价的总体水平。

1、北海市的城市资源状况

北海市位于广西壮族自治区的南陲，北部湾东北岸，平面地理坐标介于东经108°50′～109°47′，北纬21°26′～21°55′。属亚热带海洋性季风气候，总日照时数2186小时，平均无霜期358天左右，年平均气温22.6℃，年均降水量为1659毫米。

北海市辖一县三区，2007年末，全市户籍人口156.32万人，比上年增加4.26万人，增长2.8%，其中市辖区人口（即除合浦县以外的人口）8.15万人，增加1.23万人，增长2.16%。全市人口出生率为17.39‰；人口死亡率3.89‰；人口自然增长率13.5‰，比上年增加0.86个千分点。

北海市市海岸线长500.13公里，国土面积3337平方公里，其中岛屿面积26.63平方公里，市区面积275平方公里，土地辽阔平坦。市区海滨平原土地占总面积的70%以上，平均高度10米～15米，土质主要由砂质粘土、沙砾等构成，地耐力每平方米达18吨～15吨；有百分之二十左右的土地是海洋沙滩地，标高25米～15米，地耐力每平方米12吨～16吨。主要用地类型包括农用地（耕地、菜地、园地等）、建设用地（包括城市建设用地和集体建设用地）及未利用地等，土地资源较为丰富。地质：结构稳定；地势：从北向南倾斜，东北、西北为丘陵，南部沿海为台地和平原，南流江下游为冲积平原，沿海多港滩；地形：南北狭，东西长，呈犀牛角状。

北海具有背靠大西南、面向东南亚的区位优势。对外开放以来，先后建成了万吨码头、飞机场、微波通讯、南宁至北海二级公路、桂林至北海高速公路，构架了北海相互完善的陆海空立体交通网络。随着南昆、钦北、黎钦铁路的建成通车，北海将是中国大西南通向东南亚各国最便捷的通道。

2、北海市的房地产制度和房地产市场状况

近年来，随着国家实行货币化分配住房制度，加之北海市政府积极实施盘活房地产政策，特别是对空臵商品房的优惠政策，大大刺激了北海房地产市场的发展。从二OO一年开始，北海房地产市场已有了明显的复苏迹象，成交量日渐放大，个人购房明显增加；以私人宅基地为主的房地产市场成交量特别大，同时也带动了市区位臵较佳的公寓楼市场复苏，该类房地产已基本能达到让开发商接受的合理的价格，而区位条件较好的小宗办公、住宅用地则成为市场的抢手货。同时与其它城市相比，北海优秀的空气质量和低廉的房价已吸引了众多的外地购房者。

2008年完成房地产开发投资39.24亿元，比上年增长62.2%。增速快于全社会投资14.2个百分点。房地产施工面积为367万平方米，增长21.7%，其中住宅施工面积为312.73万平方米，增长26.3%；商品房销售面积为107.15万平方米，增长30.1%，其中销售住宅面积为101.71万平方米，增长36.3%。有工作量的房地产企业为135个，比上年增加25个。

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