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3、北海市的产业政策

根据北部湾广西经济区的规划城市定位，北海的工业以发展电子信息、生物制药、海洋开发等高科技产业和出口加工业，承接产业转移，发展临港工业为主；服务业则发展滨海旅游，拓展出口加工保税物流功能；港口则重点建设铁山港大能力泊位和深水航道；城市建设则发挥宜居优势，成为人居环境优美舒适的海滨城市、特大城市。

北海建立了努力建设国际北海、生态北海、和谐北海，成为广西北部湾经济区科学发展的排头兵、跨越发展的先行市、开放合作的示范区、最宜人居的生态城城市发展思路和以生态立市、产业强市、开放活市、科教兴市发展战略。

4、北海市的城市规划与发展目标

北海是2008年国务院批准的北部湾广西经济区内的重要沿海城市，北部湾广西经济区的开方开发建设已纳入国家的发展战略，到2010年，力争实现全市地区生产总值500亿元、财政收入60亿元、工业总产值600亿元，分别比2000年的113.68亿元、10.2亿元、93.4亿元翻两番多，“十一五”累计完成全社会固定资产投资700亿元，比“十五”累计208亿元增加2.37倍，人均GDP达到3000美元，人均财政收入3300元。

按照规划，到2020年，争取实现地区生产总值达到1500亿元，年均增长15％；财政收入200亿元，年均增长18％；人均生产总值7.5万元，年均增长12.5％；城镇居民人均可支配收入年均增长9.5％；农民人均年收入年均增长7.5％，城镇化率60％以上。使北海的综合实力明显增强，城市建成区面积扩大到140平方公里以上，人口发展到100万到120万人；经济结构明显优化，开放合作明显扩大，生态建设明显加强，人民生活明显改善，逐步把北海建设成为区域性国际化的中心城市。

因此北海市的城市规划和发展目标，使本是最适合人类居住的北海市的房地产在未来更具有诱人的发展空间。

5、北海市的社会经济发展状况

2008年北海市市生产总值313.88亿元，比上年增长16.9%。财政收入27.03亿元，增长26.79%；全社会固定资产投资200.3亿元，增长47.98%；规模以上工业增加值76.84亿元，增长35.11%；利用外资8894万美元，同比增长24.22%；外贸出口4.39亿美元，增长43.06%；社会消费品零售总额80.11亿元，增长24.46%；城镇居民人均可支配收入13989元，增长13.42%；农民人均纯收入4309元，增长12.06%。

根据到有关部门的了解，2009年的各项经济指标会比2008年有大幅度的提升，随着财政收入的不断增加，北海市的城市基础设施更有能力得到进一步的完善，同时，全市居民的可支配收入的增加和外来投资者的进入，也会大大地加强各类房地产特别是商业和住宅房地产的购买能力。

6、一般因素分析

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根据“十一五规划”，至2010年末，北海将建成为北部湾（广西）经济区的中心城市，中国-东盟自由贸易区重要的商贸、工业、港口城市，泛北部湾最适宜人类居住的滨海花园城市，区域性国际化的旅游城市，结合北海市政府不断地完善土地供应机制和土地储备、出让制度，适度调控土地二级市场，引导开发商有序盘活土地，规范存量土地交易行为，完善市场监管制度，整顿和规范房地产市场秩序，目前北海市房地产业正健康有序的发展。

?区域因素及个别因素分析

区域因素和个别因素的详细情况见技-表1

委估宗地座落于北海市银海区侨港镇港口东面、银滩四号路以南约200米，委估宗地所在的区域属于北海市旅游景区，其基础设施已达五通一平，该区域距离北海市4A级景区银滩公园约2公里，区域内以旅游度假休闲住宅为主，主要有万泉城、海泰别墅、森海豪庭、白金花园、相应的公共配套设施有北海市银滩中心小学、海滩公园、银滩公园等，附近周围有海滩大酒店、海世界度假乐园，餐饮小商铺较多，各项公用配套设施、基础设施完善,周围环境和景观较好，该区域为北海市平均房价最高的区域，且由于2007年开始的北海市银滩社会主义新农村改造工程的实施和北海市政府对银滩整体规划的重视及资金的大量投入，该区域的房地产具有较大的升值空间。

技-表1 区域因素及个别因素说明和分析表 因 素 条 件 因素说明 委估宗地位于银滩中区，距离北海市AAAA级景区银滩公园较近，区域区 域 因 素 商业设施程度 交通便捷度 公共服务设施程度 基础设施完备程度 自然环境 相邻区域开发程度 规划限制 批准用途 个别 宗地面积 因素 宗地形状 局部环境 车流量较大，附近旅游商铺较多，商业气氛较浓，该区域的住宅类房地产价格升值潜力巨大。 附近有多个公共汽车停靠点，市区出租车可以到达附近停靠，有公共停距银行、邮政、电讯、市场等公共服务设施较近，区域内公共配套设施区域内已完成“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），基础设委估宗地位于银滩中区，临近著名的旅游风景区银滩公园、海滩公园，基本开发完善。 对高度有限制。 商业、餐饮旅馆业、住宅用地。 面积适中，对土地利用极为有利。 形状对土地利用较为有利。 局部视线开阔，没有任何噪声等污染。 优 优 优 优 优 较优 优 优 较优 优 优 技术评价度

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第三部分 土地估价

一、估价原则

本项评估遵循以下主要原则： ⑴替代原则

土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据,估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。在本次评估中,替代原则主要运用在基准地价系数修正法中。

⑵供需原则

土地估价要以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在本次评估中,该原则体现在基准地价系数修正法的过程中。

⑶变动原则

估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律,准确地评估土地的价格。在本次评估结果的确定过程中,估价人员运用了该原则。

(4)最有效利用原则

估价人员应以估价对象的最有效利用为前提进行估价,判断土地的最有效利用应以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等因素进行判定。

⑸预期收益原则

土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

⑹贡献原则

土地总收益是土地及其他生产要素共同作用的结果,土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。 二、估价方法的选择

根据《城镇土地估价规程》,通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法等,估价方法的选择应按照地价评估的技术规程,根据当地地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。

估价人员在实地调查勘察的基础上,对委托方提供的各种资料进行了认真分析,根据估价基准日待估宗地的状况和估价目的以及北海市地产市场实际情况, 由于委估对象所在的区域类似待估宗地的交易案例较多，故比较适宜选用市场比较法评估。在待估宗地所处区域内通过单纯的土地出租获得稳定收益的情况很少，通过房地对租金进行收益剥离的方法确定土地的客观收益具有很大不确定性,因此不适合采用收益还原法进行评估；成

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本逼近法是采用成本累计的方式确定待估宗地地价的方法,由于委估对象所在区域的属建成区,用征地的方式确定土地取得费用不合适,而通过拆迁等方式获得类似土地的情况较少,因此土地取得费用不易确定,故不适合采用成本逼近法; 考虑到待估宗地为正在开发的土地,规划条件已确定，并且能够通过类似于委估对象房屋的房屋买卖市场交易案例确定出委估对象房屋的房地产总价值,也能得出开发完善后地上建筑物的价值,从而剥离出待估的宗地的价格,故可以选用剩余法评估测算；另外，虽然委估宗地位于北海市基准地价覆盖区内，但由于北海市基准地价的基准日为2007年6月30日距离估价基准日已有两年，而这两年正好是北海市房地产市场发展较快的时期，且北海位于2008年国家批准的泛北部湾经济圈内，其城市地位相应提高,北海市的房地产的发展较快, 影响地价的因素有较大变化，且无法进行量化修正，因此不适宜采用基准地价系数修正法进行评估；因此本次评估选用市场比较法和剩余法对土地使用权价格进行评估测算,根据该两种估价方法的测算结果综合分析确定土地使用权的最终评估结果。 三、测算过程

(一)用市场比较法测算土地使用权价格 1、基本原理

市场比较法就是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似的土地买卖、租赁实例与委估地块加以对照比较，对比较实例的已知价格进行交易情况、日期、区域及个别因素的修正，推定求取委估宗地在评估期日地价的方法，基本公式为：

V＝VＢ×Ａ×Ｂ×Ｄ×Ｅ×F 式中： V——待估宗地价格 VB——比较实例价格 A——交易情况修正系数 B——交易日期修正系数

D——待估宗地区域因素修正系数 E——待估宗地个别因素修正系数 F——其他因素修正系数 2、测算过程

⑴收集的买卖实例资料

共调查收集了类似宗地买卖实例数宗，选出其中的三宗作为比较实例，如下：

实例A：北海市四川路交金海岸大道西北13405.4平方米土地

①地块位臵：委估宗地位于四川路交金海岸大道西北角，所在的区域处于以北海银滩为中心的北海市城市南部区域，距离北部湾广场中心商业区约6公里，距离银滩约2.5公里，近年来随着北海市的房地产的发展，特别是北海市对北海市银滩的大力开发建设，区域房地产市场进入加速发

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展阶段，区域内以交通干道---四川路为轴线，两侧多为住宅小区（包括别墅及公寓楼），区域范围内有银滩万泉城、森海豪庭、枫林蓝湾、蓝色海岸国际家园、汇景花园、蔚蓝家园等房地产项目，区域内有华侨中学、北海国际客运港等，区域内基础设施基本完善，公共配套设施正在完善；

②地块范围：东至四川南路，西至北海地产物业发展公司用地，南至金海岸大道，北至道路及中国石油化工股份有限公司广西北海分公司；

③出让面积：13405.4平方米 ④用地性质：城镇住宅用地（可根据规划设计条件建设部分商业设施）； ⑤容积率≤2.8；

⑥规划建筑密度：≤22%； ⑦绿地率：≥30%；

⑧建设用地使用权出让年限：70年；

⑨特别说明：套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占的比重，必须达到住房开发建筑总面积的70%以上；

⑩该宗土地于2009年9月8日由北海市地产交易中心在北海市北海大道西段186号真龙国际大酒店拍卖出让，成交价6000万元（合4476元/平方米）。

案例A位臵示意图

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