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案例A实景照片
实例B：北海市银滩大道交广东路东北角26643.4平方米土地
①地块位臵：委估宗地位于北海市银滩大道交广东路东北角，委估宗地所在的区域属于目前北海市以北部湾广场为中心的城市中心区域，距离北部湾广场中心商业区约6公里，处于广东路、新世纪大道、上海路和银滩大道四条城市主干道的包围中，区域内基础设施及公共配套设施有待完善。近年来随着北海市的房地产的发展及北海市城市的高速发展，特别是南部区域金海岸大道的开通，区域的交通条件和基础设施均发生的较大变化，区域房地产市场加速发展，区域内以综合干道---广东南路为轴线，两侧多为住宅小区（包括别墅及公寓楼），区域范围内有公务员社区、圣美阳光小区等房地产项目，区域内有和兴小学等，区域内基础设施有待完善，公共配套设施有待完善；
②地块范围：东至旧白虎头路，西至广东南路，南至银滩大道，北至空地；
③出让面积：26643.4平方米 ④用地性质：城镇住宅用地（可根据规划设计条件建设部分商业设施）； ⑤容积率≤4.0；
⑥规划建筑密度：≤22%； ⑦绿地率：≥30%；
⑧建设用地使用权出让年限：70年。
⑨特别说明：套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占的比重，必须达到住房开发建筑总面积的70%以上；
⑩该宗土地于2009年9月8日由北海市地产交易中心在北海市北海大道西段186号真龙国际大酒店拍卖出让，成交价14000万元（合5480元/平方米）。
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案例B位臵示意图
案例B实景照片
实例C：北海市西南大道北侧、云南路以西约101米7542.7平方米土地
①地块位臵：委估宗地位于北海市西南大道北侧、云南路以西约101米，委估宗地所在的区域属于以北部湾广场为中心的北海市西部区域，该区域处于西南大道以北、云南路以西、西藏路以东和北海大道以南四条城市主干道的包围中，该区域主要为近10多年新开发的住宅区。主要商业设施有云南路综合市场、北海市嘉莱度假酒店等。文教设施附近有银湾幼儿园、
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逸夫小学、第七中学等；附近有银湾花园、大益花园、美丽家园、海甸花园、景海豪庭、北海花园等住宅小区；各项公用配套设施、基础设施完善,周围环境和景观较好，区域内人口流量较大,铺面较多，其基础设施已达五通一平。委估宗地距离市中心（北部湾广场）约3000米，且位于2009年新开通的城市主干道西南大道北侧、大益花园的南侧，由于西南大道的开通，西南大道两旁的房地产升值较快；
②地块范围：东至大益臵业建筑北海有限公司用地，西至空地，南至西南大道，北至大益臵业建筑北海有限公司用地；
③出让面积：7542.7平方米 ④用地性质：城镇住宅用地； ⑤容积率≤3.0；
⑥规划建筑密度：≤22%； ⑦绿地率：≥30%；
⑧建设用地使用权出让年限：70年。
⑨特别说明：套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占的比重，必须达到住房开发建筑总面积的70%以上；
⑩该宗土地于2009年9月8日由北海市地产交易中心在北海市北海大道西段186号真龙国际大酒店拍卖出让，成交价3900万元（合5171元/平方米）。
案例C位臵示意图
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案例C实景照片
评估对象及比较案例价格影响因素说明见技－表2。 评估对象及比较案例价格影响因素评价技－表3。 ⑵比较和修正的相关说明 ①建立可比价格基础
比较实例价格内涵相同，币种相同，付款方式相同，价格可比。 ②交易情况修正
案例A、B、C为拍卖出让，需进行交易情况修正。 ③交易日期修正
交易案例均为近期的交易价格，故无需进行交易日期修正。 ④区域因素修正
因比较实例所处位臵较委估对象区域到商服中心距离等不相同，需要修正相同，故需要修正。
⑤个别因素修正
因比较实例所处位臵较委估对象面积、土地土地剩余使用年限等均不相同，需要修正。
⑥土地使用年期修正
土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。据《城镇土地估价规程》，使用年限修正公式为：
S10＝[1-1/(1+rd)n]/[1-1/(1+rd)N ] S10：使用年限修正系数
rd：土地还原利率，采用《北海市基准地价修订基本成果及应用说明》的住宅用途的还原利率为6.36%。 n：剩余使用年限
N：使用年限
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⑶编制各修正表格 根据技－表2、技－表3及以上说明编制评估对象及比较案例价格影响因素修正说明表（技－表4）、评估对象和比较案例价格影响因素评价分值表（技－表5）和比较案例价格影响因素修正系数表（技－表6）。
所有修正均以委估对象的现状为基准(条件优于委估对象的给予的分值大于100，条件劣于委估对象的给予的分值小于100)。
技－表2 评估对象及比较案例价格影响因素说明表 类别 序号 影响因素 A B C 委估宗地 北海市四川路交金北海市银滩大道交北海市西南大道北海岸大道西北广东路东北角侧、云南路以西约北海市银海区侨港镇港口东面，银滩1 物业座落 交四号路以南约200米 13405.4平方米土26643.4平方米土101米7542.7平方易地 地 米土地 情2222 平均交易价格 4476(元/m) 5480(元/m) 5171(元/m) 待估 况 3 交易情况 拍卖出让 拍卖出让 拍卖出让 抵押贷款 4 交易日期 2009年9月8日 2009年9月8日 2009年9月8日 2009年11月 委估宗地位于银滩中区，距离北海区域车流量较大，区域车流量较大，区域车流量较大，市AAAA级景区银滩公园较近，区5 商业设施程度 附近商铺较少，商附近商铺较少，商附近商铺较多，商域车流量较大，附近旅游商铺较业气氛一般。 业气氛一般。 业气氛较好。 多，商业气氛较浓，该区域的住宅类房地产价格升值潜力巨大。 附近有公共汽车停附近有公共汽车停附近有公共汽车停附近有多个公共汽车停靠点，市区靠点，出租车可以靠点，出租车可以靠点，出租车可以6 交通便捷度 出租车可以到达附近停靠，有公共到达附近停靠，交到达附近停靠，交到达附近停靠，交停车场，交通便捷。 通程度较方便。 通程度较方便。 通程度较方便。 距银行、邮政、电900米范围内有银距银行、邮政、电讯、市场等公共服行、邮政、电讯、讯、市场等公共服距银行、邮政、电讯、市场等公共公共服务设施区 7 务设施较近，区域市场等公共服务设务设施较近，区域服务设施较近，区域内公共配套设程度 内公共配套设施程施，区域内公共配内公共配套设施程施程度优。 域 度优。 套设施程度一般。 度优。 区域内已完成“五区域内已完成“五区域内已完成“五因 通”（通路、通电、通”（通路、通电、通”（通路、通电、区域内已完成“五通”（通路、通 基础设施完备8 通上水、通下水、通上水、通下水、通上水、通下水、电、通上水、通下水、通讯），基素 程度 通讯），基础设施通讯），基础设施通讯），基础设施础设施完备。 完备。 完备。 完备。 该区域内主要以住宅为主，人文及自然环境一般。 50%以上土地已开发，宗地外五通。 对用途、高度有限制 城镇住宅用地（可根据规划设计条件建设部分商业设施） 该区域内主要以住宅为主，人文及自然环境一般。 50%以上土地已开发，宗地外五通。 对用途、高度有限制 城镇住宅用地（可根据规划设计条件建设部分商业设施） 该区域内主要以住宅为主，人文及自然环境一般。 委估宗地位于银滩中区，临近著名的旅游风景区银滩公园、海滩公园，风景优美。附近无水污染，无空气污染，该区域内主要以高档海景住宅为主，人文及自然环境优。 9 自然环境 10 11 相邻区域开发程度 规划限制 70%以上土地已开基本开发完善。 发，宗地外五通。 对用途、高度有限对高度有限制。 制 商业、餐饮旅馆业、住宅用地。 城镇住宅用地 12 个 别 因 素 批准用途 13 14 15 16 17 宗地面积 宗地形状 局部环境 土地剩余年限 容积率 13405.4 26643.4 形状不规则，对土形状对土地利用较地利用有一定影响 为有利 7542.7 形状对土地利用无不良影响 面积适中，对土地利用极为有利。 形状对土地利用较为有利。 局部视线开阔，没有任何噪声等污染。 53.19 3.5 局部视觉环境一般 局部视觉环境一般 局部视觉环境一般 70 2.8 70 4 - 18 -
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