风尚水郡 阳光新城 晶彩 栾城县城所在地 4 项目投资估算和筹资评价

4.1

4.1.1

天山新伯爵 项目总投资估算 项目总投资估算

青年城一期项目：

项目基础数据 占地面积 容积率 建筑总面积 （含车库6万平米、商业3.5万平米） 土地总费用 土地单价 数值 157.35 104952.04 2.9 39.5万 3146.98 20 单位 亩 平方米 平方米 万元 万元/亩

项目投资估算表

成本项目 楼面地价 建安费 规划设计勘探费（建安费3%） 市政公建配套费 建筑单位成本（元/平方米） 80 1250 40 80 配套建设费 人防工程费 景观费 不可预见费 管理费（总投资3%） 营销费用（售价3%） 财务费（总投资8%） 综合税费（售价10%） 合计 70 40 40 50 95 115 245 385 2490 按照石家庄计费标准，将建安、配套、景观、装修等费用适当提高，以建筑面积39.5万平方米计算，总投资额为9.83亿。

阳光国际项目：

项目投资估算表

成本项目 楼面地价 建安费 规划设计勘探费（建安费3%） 市政公建配套费 配套建设费 人防工程费 景观费 不可预见费 管理费（总投资3%） 营销费用（售价3%） 财务费（总投资8%） 综合税费（售价10%） 单位成本合计

单位成本（元/平方米） 144 1250 40 80 70 40 40 50 75 115 200 385 2489 按照石家庄计费标准，将建安、配套、景观、装修等费用适当提高，以建筑面积20.8万平方米计算，总投资额为5.18亿。 4.2

项目筹资计划分析

青年城一期项目总投资共【98300】万元。

序号 1 2 3 4 项目 自筹资金 合作方投资额 部分销售收入 总投资 金额（万元） 35,000 35,000 28,300 98,300 比例 35.6% 35.6% 28.8% 100% 阳光国际项目总投资共【51800】万元。

序号 1 2 3 4 项目 自筹资金 合作方投资额 部分销售收入 总投资 金额（万元） 20,000 15,000 16,800 51,800 比例 38.6% 29.0% 32.4% 100%

4.2.1

自有资金

青年城一期项目和阳光国际项目总投资共【150,100】万元,自有资金投入共【55,000】万元，占比36.64%。

4.2.2

预售收入

青年城一期项目2009-2010年住宅销售金额合计35,000万元，占住宅总投资额的48.47%，占住宅总收入的30.9%。

4.2.3

项目资金投入情况

截止至2011年1月底，企业以自有资金及部分销售回款形式已投入项目资金合计6.74亿元，其中青年城一期投入4.45亿元，阳光国际投入2.29亿元，主要用于支付项目的开发建设费用，具体投入明细详见下表。青年城一期和阳光国际项目总投资合计15.01亿元，尚需8.27亿元资金投入。

土地 1#地块 青年之都 2#地块 自由之邦 商业 车库 合 计

土地 住宅、车库 合 计

4.2.4

青年城一期（万元） 3147 23950 16119 841 471 44529 阳光国际（万元） 3000 19862 22862 合作方股权投资及用款计划

本合作方资金运用方式为股权投资，金额5亿元，资金用途为支付青年城一期和阳光国

际项目的工程建设、材料款。

5 项目财务效益评估

5.1

5.1.1

项目销售收入预测 项目销售方式

卓达太阳城拥有自己专业的销售团队销售，同时通过聘请专业策划公司为项目进行全程策划，提升产品概念。

5.1.2

销售前景分析

青年城一期项目自开盘至今已销售了近千套房，均价为3800元/平方米，客源以石家庄

市和周围市县居民为主，其中2009年销售1亿，2010年销售2.5亿。根据项目销售计划，保守预计2011-2013年销售额为7.84亿元，具体情况如下（其中商业3.5万平米、车库7万平米暂不销售）： 2009—2010年 2011年 2012年 2013年 合计 销售面积（平方米） 100000 70000 80000 40000 290000 销售价格（元/平方米） 3500 4000 4200 4200 - 销售收入（万元） 35000 28000 33600 16800 113400 阳光国际项目根据其施工周期，制定相应的销售计划如下表： 物业形态 2011年 2012年 2013年 合计 住宅 车库 住宅 车库 住宅 车库 销售面积（平方米） 40000 4000 80000 20000 48000 16000 208000 销售价格 （元/平方米） 4300 2000 4500 2000 4584 2000 销售收入（万元） 17200 800 36000 4000 22000 3200 83200 5.2 项目投资利润率

青年城一期项目投资财务评价指标

指 标 名 称 项目总收入 数 值 113400万元 备 注 3910元/平方米（不含预留商业及车库） 项目总投资 项目税前利润 所得税 项目税后净利润 销售净利润率 总投资净利润率 98300万元 15100万元 3685.5万元 11414.5万元 10% 11.6% 521元/平方米（不含预留商业及车库） 注：青年城一期项目预测总收入只包含住宅面积的销售收入，由于商业及车库拟暂不对外销售，未计算其收入。按照卫星城镇中心区商业初步测算：车库7万平米，按保守市场价值1500元/平米计算，价值约1.05亿元；商业3.5万平米，按8000元/平米计算，价值约2.8亿元。青年城一期商业与车库整体价值约3.85亿元，以此计算项目税后净利润为40200万元，销售净利润率为26.5%，总投资净利润率为40.8%。

阳光国际项目投资财务评价指标

指 标 名 称 项目总投资 项目税前利润 销售净利润率 数 值 51800万元 31400万元 28.3% 指 标 名 称 项目总收入 项目税后净利润 总投资净利润率 数 值 83200万元 23550万元 45.5% 5.3 压力测试

项目压力测试分析

下降后销售单价 （单位：元/平方米） 3519 3128 2737 3600 3200 2800 项目税前利润 （单位：万元） 29850 18510 7170 23109 14789 6469 项目税后利润 （单位：万元） 22388 13883 5378 17332 11092 4852 项目 价格下降幅度 10% 20% 30% 10% 20% 30% 青年城一期 （住宅） 阳光国际 （住宅、车库）

5.4

项目销售盈亏平衡点分析

青年城一期项目中住宅面积共29万平方米，住宅部分总投入为7.22亿元，预计销售收入为11.34亿元，住宅部分的销售率盈亏平衡点为63.67%（7.22亿元/11.34亿元），销售均价盈亏平衡点为2490元/平方米（7.22亿元/29万平方米）。

阳光国际项目中总建筑面积共20.8万平方米, 总投入为5.18亿元，预计销售收入为8.32亿元，销售率盈亏平衡点为62.26%（5.18亿元/8.32亿元），销售均价盈亏平衡点为