D．置业担保公司与刘先生签订书面个人住房借款合同

9．如果刘先生到期不能偿还贷款本息，按照合同约定，则可以有( )。 A．置业担保公司按商业银行要求先行代为清偿债务

B．保证合同终止后，置业担保公司无权就代为清偿的债务部分向借款人追偿 C．保证合同终止后，置业担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人追偿 D．刘先生无能力还款，保证合同自然终止

10．刘先生依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止，相应( )。 A．保证合同依次终止后，房屋抵押合同再终止 B．房屋抵押合同依次终止后，保证合同再终止 C．房屋抵押合同依次终止后，保证合同继续履行 D．保证合同和房屋抵押合同同时终止 参考答案： 一、单项选择题

1．A 2．A 3．D 4．D 5．B 6．A 7．D 8．D 9．A 10．D 11．A 12．A 13．C 14．C 15．A 16．D 17． 18．D 19．B 二、多项选择题

1. AD 2. AC 3. BC 4. BCDE 5. ABD 6. ACE 7. AE 8. ABE 9. ACDE 10. ABCD 三、综合分析题

1. ABD 2. B 3. A 4. ACD 5. BD

6. C 7. ABCD 8. C 9. AC 10. D

物业经营管理试题及参考答案

1、（B）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

A．居住物业 B．收益性物业 C．公共物业 D．所有物业

2、别墅（Villa）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。下列概念中，只有（C）具有别墅类产品的独有性。 A．空中别墅 B．叠拼别墅 C．独栋别墅 D．双拼别墅

3、物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、（A）、设施设备管理和物业保险管理。 A．日常维护和维修 B．确定管理标准 C．资产管理

D．构建信息基础

4、物业经营管理是（ACDE）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

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A．物业管理 B．房地产开发 C．房地产资产管理 D．房地产组合投资管理

5、房地产区别与其他投资品最重要的特性是（D） A．政策影响性 B．专业管理依赖性 C．相互影响性

D．位置固定性或不可移动性

6、房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为（D） A．MBS投资者 B．REITs投资者

C．房地产直接投资者 D．房地产间接投资者

7、下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（BE）。 A．系统风险是指市场供求风险

B．较之个别风险，系统风险不易判断和控制 C．或然损失风险属于个别风险 D．周期风险属于个别风险 E．持有期风险属于个别风险

8、房地产投资的风险主要体现在（ABCD）。 A．投入资金的安全性 B．期望收益的可靠性 C．投资项目的变现性 D．资产管理的复杂性 E．投资项目的复杂性

9、从（A）中扣除（ ）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。 A．有效毛收入 运营费用 B．潜在毛租金收入 运营费用 C．有效毛收入 空置和收租损失

D．潜在毛租金收入 空置和收租损失

10、（C）是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益低偿全部投资所需的时间。 A．全部投资回收期 B．动态投资回收期 C．静态投资回收期 D．投资回收终止期

11、收益性物业的运营费用包括（DE）等。 A．空置和收租损失 B．抵押贷款还本付息 C．房产税和所得税

D．为租客提供服务的费用

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12、下列属于设备有形磨损的是（AD）。 A．封存的设备因自然力产生的磨损

B．设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值 C．技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后

D．设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏

13、（A）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 A．市场法 B．成本法 C．收益法 D．趋势法

14、物业价格构成中包括了（AD） A．土地取得成本 B．开发成本 C．投资利息 D．物业折旧 E．开发利润

15、运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下（ACE）方面的工作。 A．统一付款方式 B．统一采用人民币 C．统一货币单位 D．统一采用平方米 E．统一采用单价

16、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、（B）、资金和运行机制等因素构成的一个系统。 A．内容 B．价格

C．管理机制 D．环境

17、不属于需求分析具体内容的是（C）。 A．人口和家庭分析 B．就业分析

C．竞争对手分析 D．收入分析

18、商品住宅需求的影响因素主要有（ABDE）。 A．收入的变化 B．政府的税收政策 C．国际市场住宅价格 D．对未来的预期 E．政府的住房政策

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19、建筑物管理计划的内容，包括如下（ABD）。 A．建筑物维护的标准 B．建筑物管理策略 C．租金方案

D．物业检查计划 E．财务收支计划

20、按房屋所有权的性质划分，物业租赁可分为（C）。 A．居住用房租赁和非居住用房租赁 B．定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁 C．公房租赁和私房租赁 D．国内租赁和涉外租赁

21、物业租赁管理模式中，（C）模式业主不负责物业的租赁。 A．包租转租和委托管理 B．出租代理和委托管理 C．包租转租和出租代理

D．包租转租、委托管理和出租代理

22、关于自动延期租赁的表述，正确的有（ABDE）。 A．除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约

B．租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应 C．租赁关系在双方中的一方死去时终止 D．又称周期性租赁

E．该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效 23、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有（ABCD）。 A．确定可出租面积和租赁方式 B．编制租赁经营预算 C．定位目标市场 D．确定租金方案 E．明确广告策略

24、下列哪项不是物业管理成本营业成本中包括的费用（D）。 A．直接人工费 B．间接费用 C．直接材料费 D．管理费用

25、某物业管理企业，共有保安25人，保安人员人身保险费100元/人·月，房租费60元/人·月，保安系统费100元/人·元，保安用房30元/人·月，该物业管理企业的保安费的月总支出为（A）元。 A．7250 B．290 C．3480 D．5000

26、成本控制的原则有（ABDE）。 A．全面控制原则 B．讲求经济效益原则

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C．常规管理原则 D．责权利相结合原则 E．例外管理原则

27、成本预算编制的基本要求有（ACE）。 A．成本预算必须同其他预算相协调 B．成本预算要以成本计划为基础

C．成本预算应有相应的技术经济措施保证 D．成本预算要全面权衡，提高员工工作效率 E．成本预算既要符合实际，又要适当留有余地 28、不属于前期物业服务合同特征的是（D） A．由建设单位和物业管理企业签订 B．前期物业服务合同具有过渡性 C．前期物业服务合同是要式合同 D．前期物业服务合同期限的确定性

29、对雇员在保单有效期内，从事保单所载明的与投保人业务有关工作时，由于意外或疏忽，造成（C）人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人赔付的金额，保险人负责赔偿。 A．投保人 B．被保险人 C．第三者 D．雇员

30、风险管理的整个过程可以由（ABDE）步骤组成。 A．风险识别 B．风险评估 C．风险处理 D．风险控制 E．风险调整

31、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是（ABD）。 A．建设施工合同 B．售房合同

C．收益性物业的租赁合同 D．水电供应合同

E．专项维修工程承包合同

32、不属于物业管理报告构成内容的是（ B）。 A．工作总结 B．满意度调查 C．财务报告

D．未来工作计划

33、（D）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。 A．利润最大化

B．资本利润率最大化

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