最高法七个判例看以物抵债的正确方式

（2015）民申字第385号 五、关于《房地产买卖契约》的效力问题。案涉《房地产买卖契约》，从形式上看，系房屋买卖合同；从其发生原因上看，是万洲公司以房屋抵偿所欠工程款的协议，即以转移一定面积房屋的所有权替代原工程款的给付。在我国现行法上，无专门针对以物抵债协议的规定，属于无名合同。在法律适用上，无名合同首先应适用与其目的和性质最相接近的有名合同的规范，同时合同法总则的规范也应适用。案涉《房地产买卖契约》在性质和功能上与买卖合同最为接近，在法律无明确规定和当事人无例外约定的情况下，合同自双方合意达成之时即成立并生效，宫本杰有权请求万洲公司履行该协议所约定的义务。万洲公司主张该协议为实践性合同，未实际履行前合同不具有法律效力的主张，无法律依据，不能成立。 （2016）最高法民申3620号

一、关于原判决停止对涉案42户房屋强制执行是否正确的问题。此问题关涉两个方面，一是恒远公司对涉案42户房屋是否实际享有所有权，二是恒远公司对涉案42户房屋是否享有物权期待权。（一）关于恒远公司对涉案42户房屋是否实际享有所有权的问题。孙宝刚在原审以及申请再审中始终认为，中业公司与恒远公司通过签订《团购商品房预售协

议书》以及《团体商品房预售补充协议书》的方式，将包括涉案42户房屋在内的196套房屋出售给了恒远公司，因而恒远公司对涉案42户房屋享有所有权。本院认为，依据中业公司与恒远公司签订的《团购商品房预购协议书》可以认定，中业公司欲以其开发的196户房屋及车库抵顶未来应支付给恒远公司的混凝土价款，同时双方还约定了'结算面积最后按产权测量中心测得面积进行结算'、'购房款多退少补'的结算方式。虽然在该协议签署时，拟抵债的196户房屋尚未建成、具体房屋位置并未确定、中业公司应付恒远公司混凝土款也并未结算，但该协议并不违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效。依据法律规定，物权的取得分为原始取得和继受取得两种方式。从上述协议内容看，恒远公司拟采取以物抵债的方式取得房屋所有权，应属继受取得。因涉案42户房屋属于应当登记的不动产，故按照《中华人民共和国物权法》第六条'不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付'、第九条'不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外'以及第十四条'不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力'之规定，在办理房屋登记之前，继受取得的法定公示要件尚未达成，因而涉案42户房屋的物权并未发生变

动，恒远公司依据其与中业公司之间签订的协议仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，而不能直接获得房屋所有权。同理，虽然中业公司在2013年6月8日《团体商品房预售补充协议书》中明确确认恒远公司已购得196户房屋，但却始终没有为恒远公司办理物权登记，因而不能满足法定物权变动要求，于此情形下，恒远公司并不享有房屋所有权。对于该补充协议可否视为中业公司以书面方式确认恒远公司为实际权利人的问题，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款'对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结'之规定，系基于现实当中名义购买人与实际购买人不一致的情形而进行的规制，且需要不动产的登记人向人民法院以书面方式确认实际权利人。而在本案中，恒远公司与中业公司之间签订的《团购商品房预售协议书》以及《团体商品房预售补充协议书》均属于以物抵债协议，二者之间并非'名义购买人与实际购买人'的关系。此外，中业公司不但从未向人民法院作出任何书面确认，反而坚持主张其为房屋的所有权人。因此，恒远公司不能依据《团体商品房预售补充协议书》之约定对涉案42户房屋享有实际所有权。（二）关于恒远公司对涉案42户房屋是否享有物权期待权的问题。依据《团购商品房预售协议