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房地产企业所得税汇算清缴16个疑

难问题解析

房地产企业所得税汇算清缴 16个疑难问题解析 一、房地产开发企业跨地区项目部经营模式纳税地点问题 异地项目部不办理营业执照、不属于独立纳税人，不在项目所在地分税，应汇总总机构统一汇算清缴所得税。 1. 企业违法 企业外地项目部收入全部就地缴纳企业所得税如何处理？ 企业未开具《外管证》，而被项目所在地主管税务机关全额就地预缴所得税，总机构如何处理？ 答：因企业违反规定未开具该证明，无法提供相关证据证明其二级及以下分支机构身份的，而被所在地主管税务机关全额就地预缴的，预缴税款暂不能到总机构扣除，项目部经营收入、职工工资和资产总额仍应全额汇总到总机构，总机构按规定

申报缴纳企业所得税。 2. 税局违法

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房地产企业项目部开具了《外管证》，却仍被项目所在地主管税务机关全额就地预缴的，总机构如何处理？如：按项目实际经营收入的2%预缴企业所得税，企业应向项目所在地主管税务机关申请退还。 二、房地产开发产品完工确认条件疑难问题处理 房地产开发产品完工确认条件疑难问题处理 国税法[2009]31号第三条：只要具备下列其中

一个条件，就应视为开发产品已完工。 1、竣工证明已报房地产管理部门备案。 2、开始投入使用：是指开始办理开发产品交付手续或已实际投入使用。 3、取得初始产权证明。 完工与未完工对所得税的处理是不一样的，未完工所得

税是预缴，已完工所得税是汇算清缴。 房地产企业开具正式销售发票，是否可确认完工？ 房地产企业为了满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已经按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？答：根据国

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税发[2009]31号文件第三条规定的三个条件之一确认是否完工，是否开具房地产正式销售发票不是完工确认的条件之一。 房地产开发项目未办理竣工手

续，但已投入使用，可以认定为完工。 国税函[2009]342号，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。 开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续或已开始实际投入使用。 根据城市房地产管理办法，先竣工验收才能投入使用，如不经过验收违法投入使用，按照税法的规定，仍然视为完工。 三、如何理解房地产企业核定征收的问题 国税发[2009]31号文第四条规定：企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按

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